自5月收緊融資的政策頻現(xiàn)之后，房企融資的聲音越來(lái)越小。除信托、境外美元債大幅下降，ABS(資產(chǎn)支持證券化）的審核速度減慢，規(guī)模也在收縮。但仍沒(méi)有阻止房企趕赴ABS這場(chǎng)融資“盛宴”。融資規(guī)模減少、終止審核，以及即將到來(lái)的兌付風(fēng)險(xiǎn)，是否將成為房企直面的痛點(diǎn)？

ABS審核降速

8月30日，深交所披露的信息顯示，碧桂園發(fā)行的“華西-碧桂園購(gòu)房尾款2019年第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已獲通過(guò)，擬發(fā)行金額為18.31億元。

在同一天，上交所披露信息還顯示，擬發(fā)行金額為20億元的天風(fēng)-碧強(qiáng)應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“已被受理”。該債券是碧桂園發(fā)行的ABS。此前，8月20日已受理的天風(fēng)-碧強(qiáng)應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃擬發(fā)行金額顯示為30億元，如今降至20億元后重新受理。

在8月的最后一個(gè)工作日，有不少房企申請(qǐng)的ABS有了更新的結(jié)果。據(jù)WIND的信息顯示，中金公司－奧園集團(tuán)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的10億元正處于審核中。東亞前海-福晟集團(tuán)5億應(yīng)收賬款第二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃則處于反饋意見(jiàn)回復(fù)審查狀態(tài)。

與此同時(shí)，8月，還有更多的房地產(chǎn)ABS在路上等待獲批，佳兆業(yè)萬(wàn)豪酒店物業(yè)12.6億元ABS“已接收反饋意見(jiàn)”；華南城7.5億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃則為“已回復(fù)意見(jiàn)”；榮安地產(chǎn)4.4億元商業(yè)資產(chǎn)ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”；中駿集團(tuán)擬發(fā)行80億元ABS和首創(chuàng)置業(yè)15.5億元應(yīng)收賬款A(yù)BS狀態(tài)更新為“已受理”。此外，佳源地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、南國(guó)置業(yè)等中小房企也在積極排隊(duì)審核中。

今年上半年房地產(chǎn)ABS高歌猛進(jìn)，5月，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)“23號(hào)令”，要求嚴(yán)查房地產(chǎn)融資亂象之后，受房地產(chǎn)融資政策整體收緊影響，ABS的審核開(kāi)始放慢。

據(jù)國(guó)盛證券相關(guān)分析稱，5月、6月份通過(guò)發(fā)審會(huì)的房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目均低于10個(gè)，而在3月、4月，通過(guò)發(fā)審會(huì)的項(xiàng)目均超過(guò)20個(gè)。

而到了8月，這一數(shù)據(jù)還在走低。包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)，新發(fā)行的企業(yè)ABS的數(shù)量也出現(xiàn)大幅減少。

據(jù)WIND的信息顯示，8月新發(fā)行的企業(yè)ABS僅為55只，從全年來(lái)看，僅高于今年2月。7月發(fā)行了70只，6月發(fā)行了95只。

三筆房地產(chǎn)ABS被終止審查

值得關(guān)注的是，8月仍不少房地產(chǎn)的ABS遭終止審查，據(jù)WIND的信息顯示，三筆房地產(chǎn)ABS被終止審查，包括7.6億元的申港-三盛置業(yè)應(yīng)收款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、9.01億元的五礦證券-薊州新城安置房信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，以及6億元的民族-五礦-鄭蒲港建投安置房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，遭終止審查ABS大多本身基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量不高導(dǎo)致現(xiàn)金流狀況不佳，或者自身經(jīng)營(yíng)情況欠佳導(dǎo)致基礎(chǔ)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)偏大。

在8月，甚至有消息稱，多家房企公司債和ABS融資被暫停，雖然最后被證明不實(shí)，但市場(chǎng)的慌恐可見(jiàn)一斑。

與正在等待審核的房企ABS相比，8月發(fā)行的房企ABS也不多。據(jù)WIND的信息顯示，已發(fā)行的房企ABS包括中金-金茂凱晨2019年資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，總額為72.91億元,原始權(quán)益人是中國(guó)金茂的子公司；此外，還包括3.93億元的平安證券-尚融保理-首開(kāi)股份供應(yīng)鏈金融【5】號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,以及2.04億元的招商創(chuàng)融-招商蛇口供應(yīng)鏈1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。

因?yàn)槭芤嬗谡咧С郑康禺a(chǎn)ABS成為融資的重要補(bǔ)充途徑之一。2015年至2018年，房企ABS在發(fā)行單數(shù)與發(fā)行規(guī)模上逐年上升。

2019年4月25日，《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》再次鼓勵(lì)租賃住房資產(chǎn)證券化。但要求證券化的租賃物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，有穩(wěn)定現(xiàn)金流等。

從數(shù)據(jù)上不難看來(lái)，房企是發(fā)行ABS的主力。中信證券研究部信息顯示，截至2019年6月25日，今年房企ABS已累計(jì)發(fā)行159只，占企業(yè)ABS總發(fā)行量的41.64%，房企ABS發(fā)行金額今年已累計(jì)發(fā)行1286.38億元，占企業(yè)ABS總發(fā)行金額的31.73%。

房地產(chǎn)ABS按基礎(chǔ)資產(chǎn)分為：物業(yè)費(fèi)、購(gòu)房尾款、房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈金融、商業(yè)物業(yè)收益權(quán)、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）。

其中，供應(yīng)鏈ABS也是2019年房地產(chǎn)ABS發(fā)行量最大的品種。國(guó)盛證券信息顯示，2019年1月-6月房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS發(fā)行額達(dá)834億元，占比進(jìn)一步提高至55.7%。

發(fā)行ABS大戶面臨到期壓力？

在很多證券分析機(jī)構(gòu)眼中，萬(wàn)科和碧桂園一直是房地產(chǎn)ABS領(lǐng)域公認(rèn)的大戶。據(jù)WIND的信息顯示，現(xiàn)在存續(xù)的購(gòu)房尾款（購(gòu)房尾款資產(chǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期將收到的、購(gòu)房者申請(qǐng)的銀行按揭款。）ABS來(lái)看，項(xiàng)目數(shù)量15筆,發(fā)行金額174.29億元，其中萬(wàn)科有三筆，近50億元，碧桂園有兩筆，近30億元。兩家房企占去了近一半的存續(xù)規(guī)模。

此外，在很多房企發(fā)行的ABS中都不難發(fā)現(xiàn)大比例的供應(yīng)鏈ABS。據(jù)國(guó)盛證券信息顯示，萬(wàn)科和碧桂園供應(yīng)鏈ABS在2016年至2019年上半年累計(jì)發(fā)行額分別為838億元和544億元，占房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS比重分別為31%和20%。恒大、世茂、龍湖供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模均超過(guò)100億元；綠城、遠(yuǎn)洋、金地、華夏幸福、龍光、雅居樂(lè)、陽(yáng)光城、金科地產(chǎn)發(fā)行規(guī)模在30億元-75億元；金茂、時(shí)代和旭輝發(fā)行規(guī)模超過(guò)20億元。

據(jù)悉，在供應(yīng)鏈ABS中，原始權(quán)益人不是房企，而是保理公司?；A(chǔ)資產(chǎn)作為債務(wù)，對(duì)房企報(bào)表影響最為復(fù)雜。加上供應(yīng)鏈ABS大部分為私募品種，統(tǒng)計(jì)難度相對(duì)較大。

值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)ABS融資期限短、成本相對(duì)較高，存量大的企業(yè)或?qū)⒚媾R還款壓力。但與信用債相比，可以盤(pán)活資產(chǎn)，能夠延長(zhǎng)房企的應(yīng)付賬款期限，起到了債券融資的效果。因此，ABS受到民營(yíng)企業(yè)或者中小房企的青睞。

“最近3個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況不斷惡化?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉這樣表示，2019年是房地產(chǎn)政策最密集年份，尤其是從中央到銀保監(jiān)會(huì)，密集加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)把控。今年1月-7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金99800億元，雖然同比增長(zhǎng)7.0%，但增速比1月-6月份回落0.2%。

在這樣的融資收緊的背景之下，中信證券分析人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)仍有更多房企和其他資本進(jìn)駐ABS。不過(guò)，為了防止現(xiàn)金流斷裂和違約風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)行ABS較多的房企，需關(guān)注供應(yīng)鏈ABS到期壓力、基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流情況以及再融資能力等。