在4月19日和7月30日，連續(xù)兩次政治局會議重申“房住不炒”，并在7月30日首次直接指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，明確否定了房地產(chǎn)的工具屬性。7月12日，發(fā)改委發(fā)布通知對房企海外債用途做出嚴格限制；7月31日，央行明確強調(diào)合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。房企融資難問題再次引發(fā)市場關注。從資本的角度出來，如何看待融資困局？融資成本升高，房企是否有新的融資途徑？行業(yè)利潤變薄，房企要發(fā)展多元化業(yè)務還是堅持本心？在《2019中國房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略峰會》上，研究機構和金融行業(yè)專家分別發(fā)表自己的見解，共同探索房企的應對之道。

“脫虛入實”——行業(yè)向虛，企業(yè)向實

房地產(chǎn)是國家經(jīng)濟的穩(wěn)定器。近幾年，國家倡導社會資金“脫虛入實”，去行業(yè)杠桿，降低行業(yè)利潤，削減權重。關于行業(yè)后續(xù)的發(fā)展趨勢，億翰智庫董事長陳嘯天在演講中指出，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入深水區(qū)，當前背景下，房企應“回歸行業(yè)本源，再塑企業(yè)核心”。必須理解當下行業(yè)和國家的訴求以及市場的變化波動，順勢而為。

陳嘯天建議，企業(yè)應做好“開門四件事”：一是把握好企業(yè)的節(jié)奏、方向和路徑。包括中美博弈下的行業(yè)節(jié)奏、作為經(jīng)濟穩(wěn)定器的城市節(jié)奏和打造核心競爭力的企業(yè)節(jié)奏。還有基于地方財政壓力下的土地價格震蕩、基于貨幣超發(fā)引發(fā)的房地產(chǎn)市場的輪動、產(chǎn)業(yè)倒逼推動行業(yè)雙軌服務（同時服務于國家和人民）、結構的調(diào)整推動形實的轉變（即房企很可能從既有規(guī)模有有利潤轉變到有規(guī)模但利潤慢慢就越來越?。?。

二是打造自己的核心競爭力。頭部企業(yè)的競爭將是整個企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的競爭，不再單一的產(chǎn)品或運營能力競爭。構建自身的生態(tài)競爭力，即企業(yè)自身的語言體系，也是對主業(yè)的強化。

三是存量的優(yōu)化。房企轉型、業(yè)務多元化需要資金支持，行業(yè)整體利潤下滑，不盈利的多元化業(yè)務會拉低集團收益，企業(yè)要結合收益適當優(yōu)化多元業(yè)務。

四是產(chǎn)業(yè)的積累。國家“脫虛入實”，也可以理解為“行業(yè)向虛，企業(yè)向實”。國家給行業(yè)去杠桿，削薄利潤，行業(yè)“脫虛”是大的趨勢。企業(yè)要“入實”，可以通過打造自身核心競爭力和品牌溢價能力，也可以通過投資實體產(chǎn)業(yè)尋找落腳點。

房企應均衡發(fā)展，優(yōu)化資本結構抗風險

房企開展業(yè)務多元化探索時日已久，但目前并沒有太成功的案例。合景泰富集團首席執(zhí)行官蔡風佳在演講中分析了為應對市場變化，目前房企的經(jīng)營模式和可能存在的弊端，主要有以下幾種：

第一種、快周轉模式。采用快周轉模式運行的房企在過去十年取得很大的成績。但隨著政策調(diào)控，去杠桿的趨勢下，這種方式不再可行；

第二種、周期性拿地建設。一些大型的房企，資金充足，可能會囤一些價格較高的地塊等漲價。但是隨著土地熔斷機制的實施，預計未來房價漲幅有限。房價漲幅不足以覆蓋資金成本的可能性很大，這種模式是難以為繼；

第三種、布局業(yè)務多元化。一些大型房企進入礦泉水、糧油、汽車等行業(yè)，行業(yè)經(jīng)營模式和房地產(chǎn)差異較大，有一定風險；

第四種、做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。一些企業(yè)在文旅地產(chǎn)發(fā)力，還有一些企業(yè)和一些大的IP合作。 但真正能運營起來、賺到錢的，還是少數(shù)。

以上四種模式運營都很困難，代表房地產(chǎn)行業(yè)前景悲觀嗎？蔡風佳補充道，并不是。根據(jù)國外發(fā)達國家的經(jīng)驗，我國在改善型居住方面還是很大的市場需求，這是對美好生活的向往的一部分。還有正在進行的城鎮(zhèn)化建設，龐大的人口基數(shù)下，新市民的住房需求足可以提振行業(yè)。

近年來，房企多元化業(yè)務轉型成為普遍現(xiàn)象，蔡風佳總結道，業(yè)務多元化是市場趨勢，目前內(nèi)地房企業(yè)務多元化才剛剛起步，有一些成功企業(yè)的經(jīng)驗非常值得借鑒。如香港怡和集團，旗下有必勝客、迅達電梯、永輝超市等產(chǎn)品，多元化業(yè)務發(fā)展均衡。蔡風佳建議房企在多元化發(fā)展時，有兩個方面特別重要：第一、要有質(zhì)量的增長。要保證每一個項目、每一棟樓都盈利；第二、打造可持續(xù)運營的項目。如新鴻基在上海的項目，地段好，輻射范圍廣，每年租金收入非?？捎^。這對運營團隊和資本運作是一個很大的考驗。

商業(yè)不動產(chǎn)面臨較好的投資機遇

7月份發(fā)改委對房企海外債用途的嚴格限制與央行對房企負債的嚴格管控，可以預見，下半年房企融資渠道將再次收緊。房企尋找資本之路困難重重。在資本眼中，樓市是否還有投資價值？朗姿韓亞資產(chǎn)管理總經(jīng)理廖志剛在演講中分析道，隨著調(diào)控力度加大，傳統(tǒng)不動產(chǎn)增速放緩，房地產(chǎn)高速增長難以持續(xù)。從資本的角度出發(fā)，在目前的經(jīng)濟大背景下，相對于住宅，商用不動產(chǎn)是比較大的投資機遇。近兩年市場P2P產(chǎn)品爆雷、破產(chǎn)等債券市場違約事件增多，現(xiàn)金流穩(wěn)定的資產(chǎn)成為稀缺，投資產(chǎn)品在逐步打破剛兌。商業(yè)地產(chǎn)有相對穩(wěn)定現(xiàn)金流投資標的，在投資者眼里他吸引力大增。商業(yè)不動產(chǎn)具有的優(yōu)勢主要有：市場無風險利率（十年期國債收益率）下行，大量資產(chǎn)價值重估，商業(yè)地產(chǎn)的價值有提升趨勢；目前市場上存在大量低效的商用資產(chǎn)，在城市更新領域存在非常大的業(yè)務需求；相比發(fā)達國家，我國現(xiàn)今地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)較為單一，如果把發(fā)達國家作為未來我們發(fā)展的趨勢來看，我們在未來產(chǎn)業(yè)轉型升級方面有很大的發(fā)展空間。

另外，對資本而言，商業(yè)地產(chǎn)退出路徑更加豐富。主要有大宗交易、類REITs或CMBS、公募REITs等。近幾年隨著CMBS和RELTS資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品發(fā)展，退出路徑增多。REITs能推動商用不動產(chǎn)從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)運營模式轉型升級，對商用不動產(chǎn)投資是一個很好的品種。但當前我國發(fā)行的不是真正意義上的REITs，稱為類REITs。客觀上REITs的市場條件已經(jīng)成熟，且國內(nèi)市場對公募REITs的預期在升溫，政府推動公募REITs的信號不斷釋放。若成功落地，這將是商業(yè)不動產(chǎn)投資的一個重要退出途徑。

拆分物業(yè)在港股上市成房企融資新趨勢

目前國內(nèi)暫時類REITs稅收優(yōu)惠政策，類REITs設立環(huán)節(jié)的稅較重，房企要如何自救？農(nóng)銀國際總經(jīng)理鄭健民在演講中指出，物業(yè)管理因其輕資產(chǎn)和逆周期的優(yōu)勢，成為房企多元化布局中的重要一環(huán)。由于宏觀調(diào)控以及國家對房地產(chǎn)相關的借貸限制，很多開發(fā)商在拓寬融資渠道時，由于物業(yè)業(yè)務收入比較穩(wěn)定，現(xiàn)金流強，拆分物業(yè)上市融資成了熱門選擇。

鄭健民介紹道，根據(jù)以往經(jīng)驗，在香港上市易于和國際融資市場接軌，港股也比較認可此類拆分物業(yè)公司。在港股上市估值時，投行會根據(jù)企業(yè)存貨做一個三五年的財務模型，然后再折算到當下，得到一個凈值。凈值結果一般會比原始值多出一倍，這對上市成功后的融資非常有利。

另外，鄭建民提醒想在港交所上市的企業(yè)，港股審批流程相對透明，上市時間相對可控，前期準備工作完善的話一般一年左右便可上市。港股上市的盈利要求一般是，過去三年加起來盈利五千萬港幣，最近一年盈利兩千萬港幣，第一年第二年加起來盈利三千萬港幣。上市前的企業(yè)盡調(diào)是非常重要的一環(huán)，鄭建民提醒，盡調(diào)要包括：第一，公司治理包括同業(yè)競爭、關聯(lián)交易等；第二，資金安排包括預售資金進入監(jiān)管賬戶、財務獨立性、?？顚Ｓ玫你y行貸款；第三，五證合規(guī)。包括雙合同、施工許可證等。