住房租賃事關(guān)民生，當(dāng)下“惡意漲租”、“租金貸”、“租賃機(jī)構(gòu)爆倉跑路”時(shí)有發(fā)生，住房租賃市場(chǎng)亟待規(guī)范。

日本和德國(guó)是租賃市場(chǎng)運(yùn)行的典范，日本以機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)為主，德國(guó)以居民自主管理為主。深入研究日德如何監(jiān)管租賃市場(chǎng)，以資借鑒。

日本和德國(guó)分別代表“集中”和“分散”式的住房租賃市場(chǎng)

日本以租賃機(jī)構(gòu)集中管理為主。日本家庭租房率一直穩(wěn)定在36%左右，三大都市圈租房率占比更高。90年代后期，日本開始發(fā)力住房管理業(yè)，逐步建立了以機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)。2010年機(jī)構(gòu)參與管理運(yùn)營(yíng)的民營(yíng)租賃住房比重就高達(dá)90%，市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范。

德國(guó)以居民自主管理為主。德國(guó)的租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)、繁榮，2017年，德國(guó)55%的人口選擇租房居住，遠(yuǎn)高于其他歐盟國(guó)家。德國(guó)住房租賃市場(chǎng)呈分散式，以居民出租為主，機(jī)構(gòu)中私營(yíng)公司、政府公共住房公司與合作社的市場(chǎng)占比分別為50%、25%、25%。

如何監(jiān)管住房租賃市場(chǎng)？

一是立法保護(hù)租約。日本以“普通租約”為主，到期后自動(dòng)續(xù)約。日本租賃法律體系以《民法》為核心，以《借地借家法》為主要依據(jù)，普通租約占比超過90%，租期通常為1-2年，到期后自動(dòng)續(xù)約，除非租賃雙方均同意解約，否則房東在無“正當(dāng)理由”情況下不允許解約。

德國(guó)默認(rèn)為無固定期限合同。房東若要簽訂固定期限合同，必須在出租時(shí)就向租客書面說明自己在租約到期時(shí)對(duì)住房另有所用，合理用途僅限于：①希望將房屋用于自住或供其他家庭成員居住，②合理的拆除、改建或修復(fù)住房的需求，如果繼續(xù)出租將給這些舉措帶來巨大困難，③有義務(wù)將房屋租賃給其他需要服務(wù)的人。房東不得隨意解除租約，提供解約保護(hù)。僅在規(guī)定情況下基于合理權(quán)益才可以解除合同：①承租人違反合同規(guī)定；②房東擬將出租房屋用于自住或其他家庭成員居住；③通過對(duì)住房進(jìn)行適當(dāng)?shù)拈_發(fā)可獲取重大經(jīng)濟(jì)利益，如若繼續(xù)租賃，房東將遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。

二是保持租金水平穩(wěn)定。日本房租變動(dòng)有條件，防止“惡意漲租”。法律規(guī)定，只有在以下情況，才可變更租金：①房地產(chǎn)相關(guān)稅收及其他負(fù)擔(dān)的增減導(dǎo)致租金不合時(shí)宜；②房地產(chǎn)價(jià)格漲跌及其他經(jīng)濟(jì)變動(dòng)導(dǎo)致租金不合時(shí)宜；③與同區(qū)域同類別房地產(chǎn)相比，租金不合時(shí)宜。租金托管機(jī)制賦予租戶議價(jià)能力。當(dāng)房東要求租金上漲超過租戶預(yù)期，租戶可將自認(rèn)為合理的租金委托給租金托管所后繼續(xù)居住，不用考慮因未交給房東租金而被強(qiáng)制搬出。租金委托后，可繼續(xù)與房東協(xié)商，或?qū)で笳{(diào)停，甚至通過法律來解決。

德國(guó)各城市政府每年出臺(tái)當(dāng)?shù)刈饨鸹鶞?zhǔn)價(jià)格，限制租金漲幅。德國(guó)《民法典》第558條對(duì)于租金基準(zhǔn)價(jià)格有明確規(guī)定，每年由當(dāng)?shù)刈》抗芾砭趾拖嚓P(guān)利益群體（租戶代表和業(yè)主協(xié)會(huì)代表），根據(jù)小區(qū)區(qū)位、居住環(huán)境、房屋質(zhì)量、房屋配套家具等因素綜合考慮制定出臺(tái)，超出基準(zhǔn)租金價(jià)格50%甚至有牢獄之災(zāi)。上調(diào)租金有前提，嚴(yán)懲“惡意漲租”行為?！蹲》孔赓U法》最新規(guī)定，房東要上調(diào)租金，須滿足租金15個(gè)月未變、且目標(biāo)租金不超過市政當(dāng)局或其他城市的大小、設(shè)施、質(zhì)量、地段等條件相當(dāng)?shù)耐愋妥》康淖饨饦?biāo)準(zhǔn)。租金在3年內(nèi)漲幅不得超過20%；在市政府判定的住房供應(yīng)嚴(yán)峻的特殊區(qū)域，不得超過15%，新簽訂租賃合同的租金不得超過租金標(biāo)準(zhǔn)的1.1倍，特殊限制期最長(zhǎng)5年。近年來柏林因租金上漲過快，市政府決定立法，從明年1月份開始凍租5年。

三是提高從業(yè)門檻，建立管理機(jī)構(gòu)信用披露、保證金制度。日本住房中介從業(yè)門檻高。在日本從事住房中介業(yè)務(wù)需要通過全國(guó)統(tǒng)一考試，取得從業(yè)資格證，即“宅建士”，該考試通過率僅為15-17%。

“宅建士”制度限制機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張規(guī)模。住房租賃公司設(shè)立分店時(shí)，須聘請(qǐng)具有6年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者或宅建士，以此限制機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)大規(guī)模，且每五名員工中必須有一個(gè)宅建士，重要事項(xiàng)必須由宅建士解釋說明，合同必須由其簽字蓋章才能生效。

創(chuàng)設(shè)住房租賃管理者登記制度，提高住房管理人員的信息透明度。租賃住宅管理業(yè)務(wù)從業(yè)者需在日本國(guó)土交通省進(jìn)行登記，機(jī)構(gòu)信息向社會(huì)公開。通過登記信息，房主將住宅委托給更有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)管理，違規(guī)操作的管理人將被登記系統(tǒng)除名。

設(shè)立營(yíng)業(yè)保證金制度，嚴(yán)懲管理機(jī)構(gòu)欺詐行為。日本《不動(dòng)產(chǎn)交易商業(yè)法》規(guī)定，從事不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的公司，需在法務(wù)局存入一定金額作為營(yíng)業(yè)保證金（總公司為1000萬日元，如有分公司，則每一個(gè)分公司存儲(chǔ)500萬日元），用以保障接受服務(wù)方的利益。一旦存在消費(fèi)者欺詐行為，將利用營(yíng)業(yè)保證金直接賠償租戶，如不夠賠償，將取消公司經(jīng)營(yíng)資格。

四是以市場(chǎng)化手段促進(jìn)租賃住房供給。日本租金收益率遠(yuǎn)高于銀行定期存款和10年期國(guó)債收益率，房主出租動(dòng)力足，社會(huì)資金也積極參與。2008年以來，日本零利率政策下，銀行存款、10年期國(guó)債收益率幾乎為零，相較而言，2015年來，日本公寓租金收益率平均在5%以上，收益率可觀吸引資本參與，REITs支持建設(shè)的租賃住宅數(shù)量顯著增加。

德國(guó)租金收益率較高，同時(shí)利用稅收和金融手段，促進(jìn)租賃住房供應(yīng)量。德國(guó)住宅租金收益率穩(wěn)定在3-5%的較高水平，遠(yuǎn)超德國(guó)10年期政府債券的收益率，房主主動(dòng)出租房屋意愿強(qiáng)。同時(shí)，政府對(duì)用于出租的房屋提供融資支持、稅收優(yōu)惠等政策，鼓勵(lì)私人資本更多地建設(shè)用于租賃的住房。如社會(huì)住房建設(shè)，由政府提供無息或低息貸款；對(duì)用于出租房，折舊率要高于普通住房，以此降低應(yīng)納稅租金收入，減輕稅負(fù)。