隨著“房住不炒”政策的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控持續(xù)保持高壓。近期，樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，不少房企感受到了較大的壓力，而整個(gè)土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交也出現(xiàn)了放緩跡象。

調(diào)控政策創(chuàng)紀(jì)錄

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次。相比2018年1-8月份的315次上升了17%。累計(jì)次數(shù)刷新了房地產(chǎn)調(diào)控紀(jì)錄。而僅僅8月份的房地產(chǎn)調(diào)控政策就多達(dá)60次。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年8月，房地產(chǎn)調(diào)控密集，相比之前政策，最大的特點(diǎn)是增加了各種房地產(chǎn)金融政策收緊，包括房地產(chǎn)按揭到開(kāi)發(fā)商的各種融資渠道，都有不同程度的收緊。同時(shí)還疊加地方整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

今年以來(lái)，從中央到銀保監(jiān)會(huì)，密集加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)把控。特別是7月份來(lái)，連續(xù)5次針對(duì)房地產(chǎn)信托及美元債，均單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)布政策。8月初再次明確針對(duì)32城檢查，約束房地產(chǎn)貸款額度。

近日，銀保監(jiān)會(huì)公布的對(duì)部分地方中小銀行機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)檢查情況的通報(bào)顯示，一些地方中小銀行違規(guī)為“四證”不齊房地產(chǎn)項(xiàng)目提供融資，有的機(jī)構(gòu)向未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的置業(yè)公司發(fā)放貸款，用于支付拆遷補(bǔ)償款；此外，還有違規(guī)向資本金不足的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款。有的機(jī)構(gòu)發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目資本金比例嚴(yán)重不足。

嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款

近年來(lái)，銀行信貸資金“脫實(shí)向虛”，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難、融資貴愈發(fā)凸顯。出于資金安全性考慮，房貸歷來(lái)都是銀行爭(zhēng)搶的蛋糕。而在金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)背景下，涌入房地產(chǎn)的資金正持續(xù)被嚴(yán)控。

日前，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳發(fā)布《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知》，決定在32個(gè)城市開(kāi)展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)檢查工作。

檢查要點(diǎn)包括：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)授信政策和內(nèi)控制度執(zhí)行情況；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款管理情況，包括資本金來(lái)源真實(shí)性審查、企業(yè)資質(zhì)審查、違規(guī)向“四證”不全項(xiàng)目提供融資等；以及個(gè)人住房貸款管理情況、住房租賃貸款方面。

與此同時(shí)，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，合肥（樓盤(pán)）12家銀行停貸“二手房”，分別是：建設(shè)銀行(601939)、中國(guó)銀行(601988)、杭州銀行、華夏銀行(600015)、光大銀行(601818)、交通銀行(601328)、渤海銀行、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、廣發(fā)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中信銀行(601998)、招商銀行(600036)。相關(guān)銀行表示，之所以出現(xiàn)“停貸”，原因是銀行月末額度不足。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，目前銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人貸款統(tǒng)一納入總額控制。7月份開(kāi)始，就有銀行額度不夠，只能對(duì)個(gè)人貸款進(jìn)行控制，調(diào)整利率或停止二手房貸業(yè)務(wù)。開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人貸款向來(lái)屬于銀行房地產(chǎn)貸款大類(lèi)，在此之前，個(gè)人住房貸款的限制相對(duì)較小。

土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下降 流拍率連續(xù)三月上升

隨著監(jiān)管的加碼及信貸的收緊，土地市場(chǎng)熱度出現(xiàn)明顯下降，土地出讓金持續(xù)縮水。其中，二線城市跌幅最為明顯。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)主要地級(jí)市土地整體供應(yīng)1219宗，比去年同期下跌12.74%；供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為10802.9萬(wàn)㎡ ，環(huán)比上月下跌13.43%，同比去年下跌24.68%。詳細(xì)來(lái)看，一線城市8月土地供應(yīng)33宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積同比上漲54.15%；二線城市土地供應(yīng)411宗，規(guī)劃建筑面積同比下跌28.42%，在各等級(jí)城市中跌幅最大；三四線城市土地供應(yīng)775宗，規(guī)劃建筑面積同比下跌24.55%。

與此同時(shí)，土地出讓的溢價(jià)率出現(xiàn)下跌，而流拍率則走高。

數(shù)據(jù)顯示，8月，全國(guó)主要地級(jí)市溢價(jià)率為9.76%，環(huán)比上月大幅下跌4.35個(gè)百分點(diǎn)，顯示在融資收緊的資金壓力之下，房企拿地更加謹(jǐn)慎理性。其中，一線城市成交溢價(jià)率僅為0.71%，二線城市平均溢價(jià)率為6.77%，三四線城市溢價(jià)率為17.26%，在各等級(jí)中最高。在價(jià)格優(yōu)勢(shì)下，優(yōu)質(zhì)三四線城市土地依舊受青睞。

報(bào)告還顯示，流拍率方面，全國(guó)主要地級(jí)市8月共流拍55宗地塊，流拍率為6.07%，連續(xù)三個(gè)月升高，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)下降。其中，一線城市流拍率為0%，無(wú)流拍地塊；二線城市流拍率為4.62%，環(huán)比上月流拍率上漲1.98個(gè)百分點(diǎn)；三、四線城市的流拍率最高，高達(dá)7.66%，環(huán)比上漲2.58個(gè)百分點(diǎn)。

房企喜憂參半

嚴(yán)厲的監(jiān)管政策之下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了一輪洗牌。

曾經(jīng)憑借著激進(jìn)的高杠桿擴(kuò)張戰(zhàn)略，民營(yíng)房企有過(guò)異常風(fēng)光的年份，但當(dāng)下，幸運(yùn)的天平明顯傾斜至國(guó)企一側(cè)。

今年8月，出席中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)的地產(chǎn)大佬們，面上笑容已不多，對(duì)前景的擔(dān)憂、經(jīng)營(yíng)的焦慮透過(guò)報(bào)表和問(wèn)答傳遞出來(lái)。依舊坦然自信的，只剩幾家央企巨子，它們有強(qiáng)大的融資能力，且個(gè)個(gè)手握重金。

今年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額70698億元，增幅僅為5.6%，而去年同期增幅為7.6%。

全國(guó)排名前三的房企中，除了萬(wàn)科同比增加9.6%外，碧桂園和恒大合同銷(xiāo)售金額分別同比減少9.28%、7.4%。第四、第五位的保利和融創(chuàng)，各自增長(zhǎng)17.33%、11.8%，整體增速也出現(xiàn)了收窄。

個(gè)貸按揭的利率走高、放款緩慢是房企銷(xiāo)售困難的原因之一。與此同時(shí)，房企融資渠道收緊、融資利率走高，房企在銷(xiāo)售回款和融資端遭遇雙重困難。當(dāng)面臨的銷(xiāo)售大環(huán)境相同，融資能力的差異成為決定房企經(jīng)營(yíng)和利潤(rùn)空間的重要因素。

融資渠道通暢、成本低廉、現(xiàn)金充足，使國(guó)資房企在土地投資上，有更高的能動(dòng)性，國(guó)企的品牌效應(yīng)也使其項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作有更廣闊空間。而對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，可能就沒(méi)有這么幸運(yùn)了。在經(jīng)歷了激進(jìn)的高杠桿擴(kuò)張之后，當(dāng)融資渠道突然收緊，對(duì)于那些高杠桿的房企來(lái)說(shuō)，或許只能靠降價(jià)銷(xiāo)售加速回款來(lái)為自己續(xù)命了。

每一次周期，都是一輪洗牌。在資金緊縮的時(shí)代，如何評(píng)價(jià)一家房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，將從其拿地、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)等多維度的綜合能力，過(guò)渡到狹隘的融資能力。

當(dāng)高杠桿的冒險(xiǎn)與激進(jìn)成為過(guò)去式，可承載民營(yíng)房企野心和規(guī)模沖動(dòng)的市場(chǎng)空間何在？當(dāng)民營(yíng)龍頭銷(xiāo)售增長(zhǎng)疲軟，融資乏力時(shí)，第二梯隊(duì)的國(guó)資房企如何抓住機(jī)會(huì)，勇立潮頭？

30年地產(chǎn)史的書(shū)寫(xiě)者、地產(chǎn)業(yè)江山的支撐者，現(xiàn)在重新站在時(shí)代的關(guān)口。