今年進入8月，房企整體推貨與銷售速度加快。據(jù)新京報記者統(tǒng)計，截至9月9日，已有35家上市房企披露了2019年8月份銷售業(yè)績，相比于7月份銷售額環(huán)比下降28.48%，8月份銷售額有所回升，但增速仍較為緩慢，環(huán)比僅增長8.35%，其中13家房企銷售額環(huán)比負增長。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策是出現(xiàn)企業(yè)銷售分化、市場走勢退燒的主要原因。

8月單月銷售額回升，平均增速8.35%

從傳統(tǒng)的推盤節(jié)奏與銷售節(jié)點來看，6月份為了沖刺半年銷售業(yè)績，開發(fā)商會加大力度推盤與銷售，這也時常導(dǎo)致6月單月的銷售額迅速猛增。相比6月份，7月份房企的推盤節(jié)奏稍微下降，銷售額也會下降，但是今年7月份銷售額的大幅下降仍有來自市場層面的原因。根據(jù)新京報記者統(tǒng)計，已經(jīng)發(fā)布2019年8月份銷售業(yè)績的35家房企，7月份的平均環(huán)比增速為-28.48%，其中31家房企是負增長。

進入8月份，房企銷售逐漸開始回升。統(tǒng)計顯示，35家房企平均環(huán)比增速為8.35%，其中22家房企正增長，13家房企負增長，但是降幅有所收窄。7月份，房企環(huán)比降幅最高的是74.36%，降幅超過29%的企業(yè)有20家，40%-50%的降幅很是常見。

縱觀8月份，35家房企中，最高的環(huán)比降幅達28.53%，為首開股份，8月單月，簽約金額76.42億元，簽約面積31.4萬平方米。今年1月至8月，首開股份累計實現(xiàn)簽約金額587.23億元，同比增長約35.11%；實現(xiàn)簽約面積210.47萬平方米，同比增長約26.12%。

其次是首創(chuàng)置業(yè)，環(huán)比降幅為26.8%，8月單月實現(xiàn)簽約面積約9萬平方米，簽約金額約29.5億元，其中京津滬地區(qū)簽約金額26.8億元，其他地區(qū)簽約金額約2.7億元。2019年前8個月，首創(chuàng)置業(yè)累計實現(xiàn)簽約金額約475.3億元，同比增長約19.3%；簽約面積約183.9萬平方米，同比增長約10.9%。

還有花樣年、寶龍地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、萬科、合景泰富、招商蛇口、旭輝控股、遠洋集團環(huán)比增速也為負增長，分別為-18.80%、-16.68%、-14.18%、-13.86%、-8.42%、-8.05%、-6.62%、-5.43%、-3.84%。

在22家增長的房企中，綠城集團增幅最高，環(huán)比增長119.18%，雅居樂環(huán)比增長42.76%，建業(yè)地產(chǎn)增長42.53%。

克而瑞研究中心分析認為，雖然多數(shù)企業(yè)8月業(yè)績?nèi)员憩F(xiàn)為環(huán)比上升，但市場并不如數(shù)據(jù)體現(xiàn)得這么好。業(yè)績上升的原因主要是由于今年下半年企業(yè)加大供貨力度，但項目總體去化率并不佳。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，8月份房企銷售逐漸開始回升，主要有兩方面原因。其一是房企的“沖刺”提前，在下半年經(jīng)濟環(huán)境不確定性以及樓市調(diào)控從緊的雙重壓力下，今年早在5月份，不少房企已經(jīng)開始加快推盤的力度，6月至7月的市場推盤節(jié)奏以及促銷也是大于去年，8月業(yè)績整體依然有提升說明房企加速銷售的力度并未減弱。其二是城市分化，銷售冷熱不均，包括深圳、上海臨港在內(nèi)的熱點城市和地區(qū)，受大政策影響帶動了樓市熱度提升，但一些三四線城市甚至二線城市卻出現(xiàn)了市場降溫。因此，數(shù)據(jù)整體加總呈現(xiàn)出的銷售額變化不大，并不代表國內(nèi)各城市市場表現(xiàn)相同，“實質(zhì)是分化在加劇”。

大型房企求“穩(wěn)”，中型房企求“快”

2019年，房企銷售業(yè)績增速放緩已是事實。在剛剛過去的2019中報季，相較于2018年中期行業(yè)銷售規(guī)模的大幅增長，今年上半年房企整體的銷售額增速顯著放緩，幾近“腰斬”，平均同比增速在20%左右。

進入8月份，增長保持穩(wěn)定。據(jù)新京報記者統(tǒng)計，1月至8月，35家房企同比增速為26.81%。其中，萬科、碧桂園、中國恒大持續(xù)穩(wěn)定在前三名，銷售額分別為4263.2億元、3713.5億元(權(quán)益銷售額)、3700.7億元，同比增速分別為9.8%、-2%、3.9%。

對比各房企的同比增速，中駿集團為65%，在35家房企中排名第一；陽光城、遠洋集團、越秀地產(chǎn)、金地集團、招商蛇口、首開股份、世茂房地產(chǎn)的同比增速在30%-50%；中南建設(shè)、新城控股、中國金茂、旭輝控股、龍光地產(chǎn)、中國奧園的同比增速在20%-30%。

在目標完成率方面，35家房企中，除了萬科、碧桂園、中南建設(shè)、德信中國未制定全年目標外，其他31家房企前8個月的銷售目標完成率平均為62.69%。其中，目標完成率較高的是建業(yè)地產(chǎn)，前8個月累計實現(xiàn)銷售額約541.8億元，全年銷售目標是635億元，目標完成率達85.32%。

據(jù)統(tǒng)計，目標完成率超過70%的房企有龍光地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)、中國金茂，有15家房企的目標完成率在60%-70%。完成率在60%之下的房企有12家，其中綠城中國8月單月銷售額大增，但目標完成率剛過半，為51.15%；遠洋集團前8個月銷售754億元，目標完成率為53.86%；金地集團前8個月銷售1168.3億元，目標完成率為58.42%。

張波表示，對于跨越千億門檻的房企來說，今年更多是追求穩(wěn)定有質(zhì)量的發(fā)展，并不乏降低銷售目標的情況發(fā)生。而對于中型房企來說，今年任務(wù)的完成度則顯得非常重要。在大型房企選擇“走得更穩(wěn)”的同時，中型房企更多追求“走得更快”的情況依然較為明顯，整體地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)集中度提升的步伐也因此變得更快。

“金九銀十”或退色，房企促銷“因城打折”

房地產(chǎn)市場節(jié)奏已踏入傳統(tǒng)的“金九銀十”營銷節(jié)點，每到這個時候，不少房企會加大折扣促銷力度以加速回款，這兩年尤甚。

張波表示，整體降價促銷是主旋律，但在不同城市和區(qū)域的表現(xiàn)力度和方式會呈現(xiàn)明顯不同。值得關(guān)注的特點主要有三。其一是大型品牌房企會策劃全國性質(zhì)的“打折促銷”活動，但在不同地區(qū)的表現(xiàn)力度會有明顯差異。其二是“因城打折”現(xiàn)象會比較普遍，限價嚴格的部分熱點二線城市，房價水平本就低于市場平均水平，自然不會有更多讓利空間，而面臨去化困難的例如北京大量限競房，則不得不采取多種方式促銷。其三是三四線及以下城市的降價力度往往會比一二線城市要大，并且去化難度整體也在不斷提升。

降價促銷是否能夠“拯救”低迷的市場？克而瑞研究中心表示，隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，房企勢必進一步加大新推案以及營銷力度，屆時市場或?qū)⒊霈F(xiàn)變局，持續(xù)下滑的指標或?qū)⑵蠓€(wěn)并回升?？硕鹧芯恐行姆Q，相較而言，更為看好中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場，尤其是武漢、成都這類中西部地區(qū)核心二線城市，市場熱度有望慣性延續(xù)。

不過，張波認為，期待今年“金九銀十”的成交量出現(xiàn)明顯增加的想法，可能會落空。這并非今年“金九銀十”的市場行情不如往年，而是今年春節(jié)后房企就已開始發(fā)力，小陽春之后的市場推盤力度一直沒有減弱跡象，入市項目的價格也保持相對穩(wěn)定，因此商品房市場的成交量波動性相對較小。

張波表示，雖然今年“金九銀十”可能“成色”不足，但并不代表全年成交量會出現(xiàn)明顯下滑。相反，由于房企早早在市場發(fā)力“搶收”，導(dǎo)致市場的需求被提前釋放，雖然供應(yīng)量后續(xù)持續(xù)增加，但市場行情將保持相對穩(wěn)定。