焦慮與迷茫寫在每個地產(chǎn)商的臉上。

??無論是主動還是被動，大部分地產(chǎn)商都開始降低自己的財務(wù)杠桿，而即便這樣，市場上資金成本越來越高，可以融到的資金越來越少。

??陸曉岳（化名）為了等一筆融資，推掉了最近所有的出差。從2019年開始，做為一家上市房企資金負責(zé)人的陸曉岳就開始每周高強度出差，會見各個金融機構(gòu)，希望幫公司尋找更加優(yōu)化的融資方案。而他所在的公司，目前正在行業(yè)中位數(shù)水平，擴大規(guī)模需求旺盛，而與之匹配的資金端，卻開始越來越開始難以支持拿地節(jié)奏。

??“銀行都在縮減地產(chǎn)額度，即便是有授信額度，也很難拿到低成本資金。”陸曉岳告訴記者。

??而資金問題，擺在每一個地產(chǎn)商的面前。即便是很多一線房企，也開始惆悵無法融到相應(yīng)規(guī)模的資金，繼而隨時有掉隊的風(fēng)險。

??40房企融資368億

??剛剛過去的8月，地產(chǎn)商融資出現(xiàn)斷崖式下跌，再度進入今年的冰點。

??同策咨研究院監(jiān)測的40家典型上市房企數(shù)據(jù)顯示，2019年8月房企完成融資金額折合人民幣共計368.26億元，環(huán)比下跌58.15%。

??這是單月房企融資總量倒數(shù)第二低的月份，2019年5月上述房企單月融資總額368億。

??其中，境內(nèi)銀行貸款融資金額74.59億元，環(huán)比大幅下跌41.79%；其他債權(quán)融資融資金額74億元，環(huán)比大幅下跌35.7%；信托貸款，融資總額66.24億元，環(huán)比大幅下跌63.28%；公司債共融資63.36億元，環(huán)比大幅下跌83.62%

??“今年3月的貨幣寬松，實際上有70%直接或者間接流入了房地產(chǎn)，因而宏觀調(diào)控方面開始不斷進行政策補丁，從不同的角度去掐斷過量資金流入地產(chǎn)的通道，從而擠壓了整個地產(chǎn)行業(yè)的資金市場?！币晃籄股上市房企融資總告訴記者。

??今年5月，銀保監(jiān)會下發(fā)“23號文”，要求嚴(yán)格管理銀行及信托對開發(fā)商的融資后，信托、海外債、銀行貸款等監(jiān)管新政頻出，房企融資壓力不斷增大。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長7.0%，較上月回落0.2個百分點，已連續(xù)三個月增速回落。

??“我們本來只是為一個項目提供融資方案，沒想到對方公司的資金中心總經(jīng)理專門從上海飛到成都，我們都擔(dān)心這家公司是不是有什么問題?！币患毅y行公司客戶經(jīng)理告訴記者。

??以往資金寬松的情況，很多銀行都會主動找到房企提供融資。而目前的局勢，顯然開始反轉(zhuǎn)?！邦~度就那么多，一群地產(chǎn)商都開始來求著我們給資金，一下子有了甲方的感覺?！边@位客戶經(jīng)理說。

??屋漏偏逢連夜雨。沒有資金支持的地產(chǎn)商，迎來了新一輪償債高峰。

??恒大研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億，預(yù)計將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規(guī)模高達6.8萬億。在債務(wù)密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多只能借新還舊，融資規(guī)模的上升實質(zhì)是到期債務(wù)規(guī)模的大幅增加。

??陽光城（000671.SZ）執(zhí)行副總裁吳建斌直言，這是他從業(yè)以來融資最難的一年。

??銀行投放額度已超標(biāo)

??更讓地產(chǎn)商感到寒意的是，即便是借新還舊，也逐漸有了難度。

??“我們給地產(chǎn)的額度已經(jīng)超標(biāo)，因而現(xiàn)在我們暫停一切新增地產(chǎn)貸款，行里也在想辦法重新調(diào)整信貸規(guī)模。按揭貸款方面，我們8月也暫停了一部分，只跟合作的開發(fā)商一手樓盤在操作?！币晃淮笮凸煞葜沏y行人士告訴記者。

??這家銀行此前的地產(chǎn)白名單不到40家，即便如此，也讓總體額度超標(biāo)。

??今年7月，監(jiān)管部門已經(jīng)向部分新增房地產(chǎn)貸款較多的銀行進行窗口指導(dǎo)，要求嚴(yán)格控制地產(chǎn)投放額度。

??“所謂的控制額度，實際上需要各家銀行表態(tài)，也就是說要稍微收緊一些，我們行就計劃到年底適度降低額度。”一位國有大行上海分行公司金融部負責(zé)人告訴記者。

??這意味著，即便是地產(chǎn)商選擇借新還舊的路徑，可能面臨還了以后沒有新額度可以用。比如中信銀行杭州分行，就已經(jīng)有2個月沒有給地產(chǎn)公司提供任何融資。

??“所謂的授信規(guī)模都是虛的，每個公司都有很多授信規(guī)模，但是真正可以拿到錢的少之又少?！标憰栽勒f。

??一般而言，銀行的通常操作是讓地產(chǎn)商還錢，繼而減少信貸投放，這樣即可以控制總量。

??“幾年前我們能輕松從銀行獲得幾個億貸款，但現(xiàn)在公司貸款余額只剩下幾千萬。銀行這幾年將貸款收回后便不再放出來，即使質(zhì)押公司資產(chǎn)也無法獲得銀行的資金。”一家中國西部的小微開發(fā)商人士告訴記者。

??不過，依舊有很多開發(fā)商行走在融資的灰色地帶。雖然監(jiān)管層對于房企前融（指拿地后支付的土地款部分）和前前融（指拿地前支付的保證金）一直保持高壓態(tài)勢，不過房企在這方面融資還在繼續(xù)。

??“前融通道還可以做，我們前融的成本大概在12%-13%，之前我們10%左右都有可以做?！币晃恢行头科笾槿耸客嘎?。

??目前市面上的土地款融資業(yè)務(wù)主要分兩類，第一類是土地保證金配資，融資主體一般需是百強地產(chǎn)開發(fā)商，融資區(qū)域基本都限定在全國一二線城市，融資成本一般都為年化20%~25%不等，配資比例一般在1：1或1：2。第二類是土地出讓金配資，融資主體一般需是百強地產(chǎn)開發(fā)商、地方龍頭房企，融資區(qū)域集中在全國一二線城市、強三線城市，融資成本一般在年化16%~24%不等，配資比例一般為1：1或1：2。

??“我們通常的操作方法是新設(shè)立一個項目公司，再通過項目公司母公司作為融資主體取得融資款后，在雙方共管下將其用于保證金或土地款的繳付，交易結(jié)構(gòu)上大部分為明股實債（股權(quán)過戶＋質(zhì)押）?！鄙鲜鋈耸空f。

??不過，這類融資總體而言需要更強的開發(fā)主體，才可以通過財富管理等方式募集資金。“目前百強以外的地產(chǎn)商前端杠桿融資成本最高要到30%，我們也只愿意幫長三角的小地產(chǎn)商對接資金，如果是太遠地方的地產(chǎn)商，我們擔(dān)心市場不好，最后項目斷掉。”一位資金中介則很無奈。

??高杠桿公司壓力巨大

??“以往大家習(xí)慣了快節(jié)奏的發(fā)展，現(xiàn)在每次遇見同行都在討論，怎么在這個調(diào)整周期中活下去，活得好，而大家心里都很彷徨。”一位上市公司總裁說。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.6%，連續(xù)第三個月回落，其中住宅投資增速回落0.7個百分點。作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行指標(biāo)，1-7月住宅新開工面積增速下降0.8個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降29.4%，降幅較上月擴大1.9個百分點。

??仲量聯(lián)行認為，雖然7月住宅銷售價格漲幅總體穩(wěn)定，但從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，在高壓的樓市政策和市場資金管控之下，不論是房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)還是銷售數(shù)據(jù)均出現(xiàn)放緩。可以預(yù)見，土地市場降溫、新開工增速下滑，將推動未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落。

??在這一波周期中，最先受到?jīng)_擊的便是一些高財務(wù)杠桿公司。

??7月11日，泰禾集團（000732.SZ）公告，境外全資子公司已完成4億美元債券發(fā)行，票面利率15%，幾乎創(chuàng)下中國地產(chǎn)商公開融資利率新高。這家閩系地產(chǎn)商曾一度以高杠桿著稱，并在今年不斷銷售自己的地產(chǎn)項目，以獲得更多的資金回血。

??泰禾的融資成本高企只是行業(yè)的縮影，包括中國恒大（03333.HK）、景瑞控股（01862.HK）、大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）等地產(chǎn)商均進行了超過10%利率的境外融資。

??7月11日，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)于2021年到期的1.8億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率為12.875%。這家發(fā)跡溫州的地產(chǎn)商曾在2018年一度提出5年沖擊3000億規(guī)模，不過隨著行業(yè)下行，曾經(jīng)的豪言壯語再未提過。

??較高的融資利率背后，是大發(fā)地產(chǎn)較高的財務(wù)杠桿。根據(jù)大發(fā)地產(chǎn)2019年中報，這家公司凈負債率超過130%，而融資端口里，信托和非銀融資占到66%。相較于大部分同行開始降低負債指標(biāo)，大發(fā)地產(chǎn)較高的負債情況，實際上讓這家公司面臨資金巨大壓力。

??9月6日，華夏幸福（600340.SH）發(fā)布公告，該公司的全資子公司九通基業(yè)投資有限公司與中信信托簽署《永續(xù)債權(quán)投資合同》，金額為不超過40億元人民幣，投資期限為無固定期限，年利率在9.5%-12%之間。

??截至2019年6月末，華夏幸福凈負債率達230.39%，較去年年底上升64.76個百分點。

??一直處于資金艱難的華夏幸福，成為主流地產(chǎn)商掉隊的代表之一?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年1月~8月，華夏幸福全口徑銷售額為831億元，較去年同期1025億元同比下滑18.9%，行業(yè)排名較去年同期下降10位至22名。

??即便是發(fā)展很好的大房企，也開始逐漸承受各類經(jīng)營壓力。今年4月，平安銀行將新城控股（601155.SH）移除授信白名單，并拒絕為新城控股提供新增融資支持。

??“當(dāng)時新城控股被上交所問詢，我們認為他的大量利潤來自公允價值重估，并考慮到他還有一些表外負債，因而就剔除了我們的白名單?！币晃恢槿耸扛嬖V記者。

??第一財經(jīng)記者獲悉，這家中國第八大地產(chǎn)商，目前還在市場尋求出售項目機會，希望進一步回籠自己的現(xiàn)金。

??當(dāng)行業(yè)融資進入冰點之后，這些依賴財務(wù)驅(qū)動的地產(chǎn)商，正在逐漸面臨不斷升級的壓力。

??“有一些上市房企，前端融資成本已經(jīng)到18%，其實大家都可以想象，這些企業(yè)資金壓力有多大。”陸曉岳說。

??綠地香港（00337.HK）董事局主席陳軍認為，房地產(chǎn)實際已經(jīng)進入一個風(fēng)險投資時代，每一個投資都充滿風(fēng)險，同時也會給一些比較穩(wěn)健的公司機會。