2019年8月26日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)關(guān)于修改《土地管理法》的決定，此次修訂內(nèi)容主要集中在農(nóng)村土地制度改革，在破除集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、打造城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)方面做出突破。

??新《土地管理法》刪除了原《土地管理法》第43條“任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地”的規(guī)定，明確農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，且“通過(guò)出讓等方式取得的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押”。

??本次修訂正式開(kāi)啟城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)序幕，在破除“存量發(fā)展”時(shí)期土地資源瓶頸的同時(shí)，也改變了城鄉(xiāng)土地要素流動(dòng)和土地利用分配格局。修訂后的《土地管理法》從制度上釋放了房地產(chǎn)發(fā)展的新活力，為文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目盤活存量土地掃平一大重要的制度壁壘。

??市場(chǎng)契機(jī)：文旅康養(yǎng)融合的市場(chǎng)黃金期

??伴隨著人口老齡化的到來(lái)和居民消費(fèi)升級(jí)，我國(guó)人民對(duì)大健康的消費(fèi)需求不斷攀升，文旅、度假、健康、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，相應(yīng)帶動(dòng)特色地產(chǎn)市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)。2018年末，我國(guó)60周歲及以上人口達(dá)到24,949萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.9%，已接近中度老齡化社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)20%，相比2017年增長(zhǎng)859萬(wàn)人，漲幅0.6%。其中，65周歲及以上人口16,658萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?1.9%，相比2017年增長(zhǎng)827萬(wàn)，漲幅0.5%。據(jù)估計(jì)，我國(guó)將在2030年進(jìn)入重度老齡化社會(huì)，2050年達(dá)到深度老齡化。老齡化時(shí)代的快速來(lái)臨催生了大量養(yǎng)老服務(wù)需求；一方面，年輕勞動(dòng)力趨于短缺導(dǎo)致社會(huì)老年人照顧的能力缺口不斷拉大；另一方面，現(xiàn)有公共養(yǎng)老設(shè)施短缺，其數(shù)量和質(zhì)量均嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求，商業(yè)化養(yǎng)老設(shè)施成為彌補(bǔ)短板的必然選擇。

??與此同時(shí)，隨著我國(guó)大城市生態(tài)環(huán)境問(wèn)題凸顯以及上班族生活節(jié)奏加快、生活壓力加大，社會(huì)主要?jiǎng)趧?dòng)力群體、同時(shí)也是消費(fèi)主力階層“亞健康”狀況普遍，加之閑暇時(shí)間有限，對(duì)高質(zhì)量生態(tài)康養(yǎng)、醫(yī)療康復(fù)、健康運(yùn)動(dòng)、農(nóng)業(yè)觀光和鄉(xiāng)村體驗(yàn)的消費(fèi)需求，特別是城市周邊區(qū)域的相應(yīng)服務(wù)需求呈爆發(fā)式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。中房智庫(kù)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查估算，目前我國(guó)GDP萬(wàn)億級(jí)的10個(gè)城市（包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、天津、武漢、蘇州、杭州）總?cè)丝谕黄?.7億，第三產(chǎn)業(yè)平均比重超60%，對(duì)文旅康養(yǎng)服務(wù)的需求人次不低于2億人次/年。2020年規(guī)劃的20大城市圈總?cè)丝谶_(dá)7億，有接近4億中等收入群體。按照2018年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)總額增速9%估算，考慮消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)，2025年中國(guó)文旅、康養(yǎng)服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到10 萬(wàn)億~15萬(wàn)億元。

??巨大市場(chǎng)空間的開(kāi)啟與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期相結(jié)合，為文旅康養(yǎng)地產(chǎn)市場(chǎng)打開(kāi)了快速增長(zhǎng)通道。立意鮮明、特色定位準(zhǔn)確的，符合都市人群消費(fèi)期待的，定制化、高端型文旅康養(yǎng)融合業(yè)態(tài)正成為時(shí)下趨勢(shì)尖端。據(jù)中房智庫(kù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年6月，全國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)正在開(kāi)發(fā)的文旅康養(yǎng)概念地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)1200個(gè)。

??政策契機(jī)：全面深入實(shí)施健康中國(guó)戰(zhàn)略

??十九大指出，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。為應(yīng)對(duì)老齡化挑戰(zhàn)、滿足我國(guó)人民不斷升級(jí)的健康休閑和醫(yī)養(yǎng)服務(wù)需求，近年中央和地方出臺(tái)了一系列政策，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、引導(dǎo)社會(huì)投資進(jìn)入。特別是在醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方面，按照“健康中國(guó)”戰(zhàn)略的指引，做出了遞進(jìn)式政策安排（表1）。

??一系列政策體現(xiàn)出我國(guó)積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，發(fā)展健康產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，鼓勵(lì)民間投資進(jìn)入養(yǎng)老、醫(yī)療等領(lǐng)域，從用地、養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、金融支持等多個(gè)方面提供配套扶持政策，為康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了日益完善的內(nèi)外部環(huán)境。

??市場(chǎng)需求和政策支持的雙重利好下，大健康、養(yǎng)生旅游等眾多文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)相關(guān)概念備受市場(chǎng)和資本關(guān)注。中房智庫(kù)認(rèn)為，新時(shí)代文旅康養(yǎng)地產(chǎn)屬于“現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)+”概念范疇，是建立在傳統(tǒng)健康產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)深度融合、關(guān)聯(lián)配置和產(chǎn)業(yè)鏈條重塑基礎(chǔ)上的，以現(xiàn)代文化旅游設(shè)計(jì)理念容納多種物業(yè)形態(tài)，通過(guò)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀重塑、空間格局梳理和資源要素整合作用打造載體；進(jìn)而以中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)生觀和現(xiàn)代醫(yī)學(xué)的融合為理念，以“休閑、度假、健康、養(yǎng)老、養(yǎng)生”為核心功能，實(shí)現(xiàn)為包括老年人、工作壓力人群等特定群體提供綜合化、定制型、針對(duì)性身心康養(yǎng)服務(wù)的高階房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

??發(fā)展業(yè)態(tài)：五類典型項(xiàng)目模式

??當(dāng)前，國(guó)家發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境和房地產(chǎn)的政策方向發(fā)生深刻變化，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷發(fā)展模式的轉(zhuǎn)換期、行業(yè)規(guī)模和發(fā)展路徑的分化期、不確定因素增多的風(fēng)險(xiǎn)期和新增長(zhǎng)風(fēng)口的機(jī)遇期?！八钠诏B加”下，轉(zhuǎn)型突圍成為房地產(chǎn)企業(yè)必然選擇；在一些對(duì)市場(chǎng)高度敏感的行業(yè)龍頭帶動(dòng)下，許多房企出現(xiàn)“去地產(chǎn)化”趨勢(shì)。除完全轉(zhuǎn)型大數(shù)據(jù)、人工智能等高科技領(lǐng)域外，多數(shù)房企將目標(biāo)投向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而文旅康養(yǎng)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)就是主要關(guān)注點(diǎn)之一。目前，萬(wàn)達(dá)、恒大、融創(chuàng)、保利等大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在具有稀缺性資源的地區(qū)布局，打造以生態(tài)資源、文化旅游、健康養(yǎng)老等為賣點(diǎn)的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目，探索具有自身特色和品牌效應(yīng)的“康養(yǎng)+文旅+地產(chǎn)”模式。同時(shí)，也與生態(tài)保護(hù)、精準(zhǔn)扶貧等概念相結(jié)合，提升企業(yè)社會(huì)形象。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目模式可分為5類（表2）：

??其中，康療型養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目最為典型。以中房智庫(kù)調(diào)研過(guò)的成都溫江國(guó)際醫(yī)學(xué)城項(xiàng)目為例，該醫(yī)學(xué)城總面積65平方公里，包含醫(yī)療服務(wù)區(qū)、康復(fù)養(yǎng)生區(qū)、商務(wù)配套園區(qū)三個(gè)區(qū)域，不僅為市民、老年人、社會(huì)群體等提供現(xiàn)代、周到的健康休閑服務(wù)，還可為西部中高收入階層和長(zhǎng)期居住的外籍人士提供高水平的醫(yī)療服務(wù)，融合尋醫(yī)養(yǎng)生、生態(tài)觀光、休閑旅游、國(guó)際交流等功能于一體。農(nóng)家休閑養(yǎng)老以聯(lián)眾集團(tuán)的城仙居項(xiàng)目為例，聯(lián)眾集團(tuán)在全國(guó)環(huán)境優(yōu)美的鄉(xiāng)村布局，在鄉(xiāng)村景區(qū)周邊利用農(nóng)村閑置資源建設(shè)度假物業(yè)，將鄉(xiāng)村旅游和鄉(xiāng)村公寓融合，為城市家庭提供專業(yè)的鄉(xiāng)村度假服務(wù)，滿足城市人回歸田園的精神渴望。

??發(fā)展載體：文旅康養(yǎng)+農(nóng)村建設(shè)用地的必由之路

??文旅康養(yǎng)地產(chǎn)除了需要整合醫(yī)療養(yǎng)老資源、挖掘培育特色文化外，取得項(xiàng)目的土地使用權(quán)也是其業(yè)態(tài)發(fā)展中的一大核心關(guān)鍵。大中城市因受到國(guó)家規(guī)劃的調(diào)控土地供給不足，因此，利用農(nóng)村土地資源，尤其是存量土地資源，發(fā)展文旅、度假、康養(yǎng)等鄉(xiāng)村綜合體，已成為文旅康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展的破題之舉。一方面，鄉(xiāng)村地處城市邊界，是城市最大的自然生態(tài)空間。對(duì)于城市消費(fèi)群體而言，鄉(xiāng)村具有良好的自然生態(tài)環(huán)境、較為豐富的文化旅游資源和便捷的交通區(qū)位條件，天然具備發(fā)展田園旅游、康樂(lè)休養(yǎng)等業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)。另一方面，我國(guó)空間規(guī)劃目前由擴(kuò)張性規(guī)劃逐步轉(zhuǎn)向限定城市邊界、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃，將劃定生態(tài)紅線、永久基本農(nóng)田、城市邊界三條底線，嚴(yán)控新增建設(shè)用地規(guī)模。城市邊界擴(kuò)張受限，鄉(xiāng)村作為城市最大的后備土地資源來(lái)源，是承接都市有效需求的主要潛在用地。發(fā)展特色小鎮(zhèn)、田園綜合體等文旅康養(yǎng)項(xiàng)目需要大量的土地資源，而增量建設(shè)用地受限，因此利用閑置宅基地、低效建設(shè)用地等農(nóng)村閑散土地資源發(fā)展康養(yǎng)、民俗、鄉(xiāng)村旅游等即成為存量發(fā)展下的必由之路。

??四大影響：打開(kāi)市場(chǎng)，創(chuàng)造機(jī)遇

??《土地管理法》的修訂對(duì)文旅康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展的影響主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

??一是簡(jiǎn)化文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取的環(huán)節(jié)，降低土地獲取成本。從土地獲取的角度看，根據(jù)現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)康養(yǎng)項(xiàng)目，必須將土地征收為國(guó)有建設(shè)用地再進(jìn)行土地獲取和開(kāi)發(fā)建設(shè)。而按照新《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以直接入市，土地流通環(huán)節(jié)進(jìn)一步減少，有利于文旅康養(yǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商以比之前更低的時(shí)間成本取得土地資源。另外，文旅康養(yǎng)項(xiàng)目落地可以解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)建設(shè)，開(kāi)發(fā)商可以協(xié)商以較低的土地成本獲得項(xiàng)目用地。

??二是增強(qiáng)企業(yè)投資文旅康養(yǎng)地產(chǎn)信心，產(chǎn)業(yè)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。目前，縣城、鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)等農(nóng)村地區(qū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展文旅康養(yǎng)項(xiàng)目的優(yōu)先選址地，土地獲取制度的壁壘消除后，為文旅康養(yǎng)地產(chǎn)取得建設(shè)用地的使用權(quán)提供了法律依據(jù)，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等投資主體對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)的信心，刺激了開(kāi)發(fā)商投資布局文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的意愿。尤其是在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下，度假型民宿、休閑農(nóng)業(yè)、田園養(yǎng)生等兼容生產(chǎn)生活生態(tài)、融通工農(nóng)城鄉(xiāng)的新業(yè)態(tài)將獲得更多的機(jī)會(huì)。

??三是增加土地獲取的渠道，保障文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)用地。農(nóng)民集體所有的土地具備成本較低、自然和生態(tài)環(huán)境較好的優(yōu)點(diǎn)，非常適宜做康養(yǎng)、旅居項(xiàng)目。本次《土地管理法》修訂增加了農(nóng)村建設(shè)用地的供給，符合文旅康養(yǎng)地產(chǎn)的用地需求。不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始探索利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行康養(yǎng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。例如，京漢實(shí)業(yè)通過(guò)競(jìng)拍方式摘得成都郫都區(qū)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，分別以1773.3萬(wàn)元、1490.2萬(wàn)元摘得兩地塊，擬按照享老村進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，發(fā)展健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。又如廣西北流市本草小鎮(zhèn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于北流市會(huì)仙河公園以西，是一個(gè)集旅游、養(yǎng)生、商住等于一體的綜合項(xiàng)目，南藥科普?qǐng)@是本草小鎮(zhèn)的配套項(xiàng)目之一，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的甘村、九代村等通過(guò)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，保障了部分本草小鎮(zhèn)項(xiàng)目的用地。

??四是為企業(yè)進(jìn)入農(nóng)村市場(chǎng)打開(kāi)了口子，有助于鄉(xiāng)村文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和新業(yè)態(tài)進(jìn)駐。農(nóng)村集體建設(shè)用地雖然嚴(yán)禁進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)（關(guān)系到存量小產(chǎn)權(quán)房處置、農(nóng)用地保護(hù)等問(wèn)題），但入市后可以作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)用地，有利于提升城鄉(xiāng)土地資源綜合利用效益、提高農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入，也能夠助推鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)升級(jí)和新業(yè)態(tài)進(jìn)駐，促進(jìn)康養(yǎng)等相關(guān)業(yè)態(tài)成長(zhǎng)。以成都市郫都區(qū)為例，作為全國(guó)33個(gè)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)之一，該區(qū)已完成農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市350余畝，帶動(dòng)發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老中心、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)耕體驗(yàn)園160多家，相關(guān)村集體及個(gè)人獲得了超過(guò)1.7億元的土地收入。宅基地制度的改革探索亦可與文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)相配合，允許進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地自愿有償退出，可釋放一定量的建設(shè)用地作為鄉(xiāng)村旅游康養(yǎng)項(xiàng)目的載體，既有利于增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，也有利于文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，田園綜合體“農(nóng)業(yè)+文創(chuàng)+新農(nóng)村”的綜合發(fā)展模式將會(huì)有大突破。

??未來(lái)，隨著我國(guó)新《土地管理法》的落地實(shí)施以及深入發(fā)展，在控制農(nóng)村建設(shè)用地總量、不占用永久基本農(nóng)田前提下，農(nóng)村存量建設(shè)用地活力將會(huì)被充分激發(fā)，支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展，未來(lái)的康養(yǎng)地產(chǎn)將向著更加成熟、多元的方向邁進(jìn)。