目前出臺的政策是按照“因城施策”的框架推出的，可在一定程度上釋放合理的需求，同時有助于維持市場穩(wěn)定，避免快速降溫。

樓市延續(xù)平穩(wěn)步調(diào)

在中央“房住不炒”定位不變、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼、房地產(chǎn)金融政策縮緊等多因素作用下，樓市平穩(wěn)仍將是主基調(diào)。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，今年的“金九銀十”恐將成空，對此部分城市已有松綁調(diào)控舉動，以小幅提振市場信心。全國樓市一片秋意，唯深圳“暖意洋洋”。雖然近期一系列政策利好深圳，但考慮到國家在控制資金流向房地產(chǎn)，深圳的房價上漲空間仍有限。

8月28日，湖南省臨澧縣首屆房產(chǎn)交易博覽會組委會舉行新聞發(fā)布會，該發(fā)布會推出了一份《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。《意見》明確，在規(guī)定的時限內(nèi)在縣城區(qū)購買符合條件的商品房可享受購房貨幣補(bǔ)貼，其子女入學(xué)可就近申請學(xué)位，享受優(yōu)質(zhì)教育資源等。

臨澧并不是唯一松綁調(diào)控的三四線城市。9月初，浙江嘉興調(diào)整了公積金貸款額度。緊接著河南宣布，對全省農(nóng)村教師購房給予優(yōu)惠。

此外，上海、珠海、天津、長沙等熱點一二線城市，也出臺了相關(guān)的措施。

近期，國家層面的樓市政策不斷出臺。既有個人住房貸款定價新規(guī)，又有對“房住不炒”的多次重申。這些措施大多被市場解讀為利空，并大大稀釋了降準(zhǔn)帶來的樂觀情緒?？紤]到下半年以來多地市場已經(jīng)降溫，樓市進(jìn)入下行通道已不可避免。地方政府的穩(wěn)定市場布局能起到效果嗎？

“金九銀十”預(yù)期走低

與往年類似，出于年中報表的考量，房企在6月加大銷售力度，并使得當(dāng)月的市場交易量明顯增長。但此后的7月和8月，營銷手段告一段落，再疊加政策調(diào)控的施壓，樓市的季節(jié)性下滑再度出現(xiàn)。

上海易居研究院發(fā)布報告顯示，2019年8月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。下半年以來，新建住宅成交量已經(jīng)連續(xù)兩個月環(huán)比下降。

這輪下滑覆蓋了各個城市層級。4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降19%，同比下降16%；18個二線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長6%；18個三四線城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降17%。

二手房方面，今年8月，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的13個城市二手房成交量環(huán)比下降8.5%，成交量仍處于5月以來的下行通道之中。

從今年5月底開始，多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)名單，監(jiān)管部門收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。同時，住建部針對“地王”現(xiàn)象點名部分開發(fā)商。7月初，部分信托公司接到銀保監(jiān)會的指導(dǎo)，收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。國家發(fā)改委也于此后要求，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)。

7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。此后，央行就房地產(chǎn)占用信貸資源，消費貸、銀行理財?shù)荣Y金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場等問題進(jìn)一步探討解決方案。

由于房企的融資渠道被大大限制，房企對外投資也變得謹(jǐn)慎起來，這也直接影響到土地市場的表現(xiàn)。

上海易居研究院發(fā)布報告顯示，8月40個典型城市土地成交建筑面積4383.2萬平方米，環(huán)比下降16.9%，為今年3月以來首次下降；40個城市土地成交均價為5259.5元/平方米，環(huán)比下跌1.8%，為今年2月以來首次下跌。

與住宅交易類似，三類城市的土地交易面積均出現(xiàn)下降：一線城市環(huán)比下降4成，二線城市下降17.1%，三線城市下降5.7%。

機(jī)構(gòu)普遍警示，考慮到政策環(huán)境仍然嚴(yán)厲，今年的“金九銀十”面臨落空。

因城施策非救市

部分地方政府對政策的微調(diào)，正是在此背景下展開。實際上，由于政策從出臺到執(zhí)行有一個時間周期，未來的市場下行幅度可能更大。

融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2BP。

在該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的35個城市中，8月共有17個城市的首套房貸利率平均水平有所上漲。一線城市中，廣州地區(qū)首套房貸款利率平均水平環(huán)比上漲了4BP；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙四城已連續(xù)三個月上漲。

8月末，央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。有銀行業(yè)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，在房住不炒的大背景下，此輪“換錨”后，熱點城市的房貸利率將會穩(wěn)中有漲。

這也意味著，房地產(chǎn)市場將面臨的后續(xù)壓力并不小。

在近期的各類“因城施策”舉措中，并無類似人才新政的“大手筆”，但從政策內(nèi)容看，仍可在一定程度上提振市場信心。

浙江嘉興規(guī)定，已還清公積金貸款，再次購買自住住房的，仍可享受60萬元的額度；貴陽將二手房住房公積金貸款最低首付款比例由25%下調(diào)至20%；河南對符合條件的農(nóng)村教師實施購房優(yōu)惠，幅度不低于20%；無錫、長沙調(diào)低落戶門檻；上海、珠海在部分區(qū)域放松限購。

“不能簡單理解為‘救市’?！鄙虾Ｄ炒笮头科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，目前出臺的政策是按照“因城施策”的框架推出的，可在一定程度上釋放合理的需求，同時有助于維持市場穩(wěn)定，避免大起大落。

他認(rèn)為，未來還會有城市出臺“因城施策”措施，其中，三四線城市的動力相對較足。同時，在房住不炒的背景下，也不排除部分熱點城市繼續(xù)收緊的可能。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，地方“因城施策、一城一策”主基調(diào)未變，考慮到當(dāng)前的市場環(huán)境，市場壓力較大的城市，可能先進(jìn)行調(diào)整。