房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)下年內(nèi)新低。

9月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年前8月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資84589億元，同比增長(zhǎng)10.5%。

隨著房企資金面趨緊和銷(xiāo)售的乏力，5月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金等指標(biāo)增速已連續(xù)4個(gè)月回落?！斑@說(shuō)明房企的投資和開(kāi)發(fā)開(kāi)始降速?！鄙虾Ｒ拙友芯吭貉芯繂T沈昕表示。

房企預(yù)期持續(xù)走弱

受調(diào)控持續(xù)、融資收緊的影響，房地產(chǎn)投資盡管增速仍處在高位，但增速比1-7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月增速下降，10.5%的增速也是2019年以來(lái)的最低增速。

分區(qū)域來(lái)看，中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資有所回暖，其中西部地區(qū)的增速更是達(dá)到16%，但占據(jù)房地產(chǎn)投資總額半壁江山的東部地區(qū)，投資增速持續(xù)下滑，拉動(dòng)了整體增速的持續(xù)回落。

而從細(xì)分領(lǐng)域來(lái)看，各項(xiàng)指標(biāo)同樣呈現(xiàn)頹勢(shì)。

其中，前8月全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工面積達(dá)到14.51億平方米，增長(zhǎng)8.9%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月回落；竣工面積4.16億平方米，同比下降10.0%，已經(jīng)連續(xù)20個(gè)月同比下滑。

而在土地購(gòu)置層面，房企依舊態(tài)度保守。數(shù)據(jù)顯示，前8月全國(guó)土地購(gòu)置面積為12236萬(wàn)平方米，同比下降25.6%，降幅比1-7月份收窄3.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款6374億元，下降22.0%，降幅收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。

照此計(jì)算，前8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)5209元/平方米，同比上漲4.8%。

“投資、新開(kāi)工和竣工等指標(biāo)具有滯后性，反映出過(guò)去一段時(shí)期內(nèi)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的走弱，土地購(gòu)置則反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期向下?！?貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

許小樂(lè)認(rèn)為，這主要有兩方面原因，一是開(kāi)發(fā)商資金緊張，1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增速在下降，融資渠道仍然比較緊張；二是市場(chǎng)預(yù)期低溫，二手房市場(chǎng)也有所降溫，市場(chǎng)主體入市積極性不高，開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市的預(yù)期不高，拿地偏謹(jǐn)慎。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長(zhǎng)6.6%，增速比1-7月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)字同樣連續(xù)四個(gè)月下滑。

其中，國(guó)內(nèi)貸款17322億元，增長(zhǎng)9.8%；利用外資81億元，增長(zhǎng)1.3倍；自籌資金36036億元，增長(zhǎng)3.1%；定金及預(yù)收款38377億元，增長(zhǎng)8.3%；個(gè)人按揭貸款17449億元，增長(zhǎng)11.8%。

“最近4個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況不斷趨緊?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉也表示。

銷(xiāo)售能否轉(zhuǎn)暖？

不過(guò)，與投資數(shù)據(jù)整體疲軟相反的是，8月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。

前8月，商品房銷(xiāo)售面積10.18億平方米，同比下降0.6%，降幅比1-7月份收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額95373億元，增長(zhǎng)6.7%，增速加快0.5個(gè)百分點(diǎn)。8月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為13066萬(wàn)平方米，同比環(huán)比均有所增長(zhǎng)。

而隨著樓市進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，這樣的銷(xiāo)售轉(zhuǎn)暖能否支撐房企資金狀況回暖，改善投資信心？

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)計(jì)今年“金九銀十”成色不足，疊加融資收緊預(yù)期，房企拿地、投資意愿將持續(xù)退燒。

張大偉表示，從市場(chǎng)看，2017年來(lái)，大部分熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)全面限價(jià)化，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有淡旺季之分，市場(chǎng)更多地看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否。2019年上半年部分區(qū)域出現(xiàn)了小陽(yáng)春，隨后市場(chǎng)處在逐漸回落的過(guò)程。多個(gè)城市樓市逐漸開(kāi)始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房?jī)r(jià)調(diào)整開(kāi)始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點(diǎn)城市開(kāi)始逐漸下行，購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，前8月，全國(guó)出臺(tái)的各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)360次，創(chuàng)下歷史同期新高。沈昕則表示，在房住不炒的大背景下，隨著中央明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，預(yù)計(jì)年內(nèi)各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微，年內(nèi)累計(jì)商品房成交面積同比增速大概率還將在0附近小幅波動(dòng)。

而從中秋假期間數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)樓市成交整體平淡。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，小長(zhǎng)假期間，一線(xiàn)城市成交量大跌。北京地區(qū)中秋小長(zhǎng)假第一天，簽約新建商品房住宅僅2套，二手房住宅網(wǎng)簽僅42套。上海地區(qū)假期前兩天新建住宅和二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別是136套與127套。深圳地區(qū)假期前兩天網(wǎng)簽新建住宅和二手住宅分別是76套與89套。廣州地區(qū)假期第一天網(wǎng)簽住宅合計(jì)206套。

“部分開(kāi)發(fā)企業(yè)為了回收資金，會(huì)選擇以?xún)r(jià)換量，降價(jià)促銷(xiāo)現(xiàn)象將增多。”許小樂(lè)表示，在“金九銀十”期間，因中秋節(jié)和國(guó)慶假期，開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍會(huì)進(jìn)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，會(huì)吸引一部分需求，從而銷(xiāo)售可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)。但市場(chǎng)不具備持續(xù)向上的動(dòng)力，信貸環(huán)境依然緊張，需求難以持續(xù)釋放，因此“金九銀十”并不會(huì)刺激房企增加投資熱情。