10月8日房貸利率將換錨。

??“10月8日后，房貸利率到底是升還是降？如果升了我就再觀望觀望，降了可能就要抓緊入手了。如果之后房貸波動變化，那銀行能不能把算好的應(yīng)還款金額發(fā)給我？這個不用我自己算吧？”關(guān)于即將推行的個人住房貸款利率新政，一位近期擬購房的北京市民對第一財經(jīng)記者表達了她的諸多疑惑。

??8月25日，央行宣布，自2019年10月8日起，針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率進行調(diào)整，以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，加點數(shù)在合同期限內(nèi)固定不變。

??對房貸利率即將發(fā)生的變化，多位接受采訪的擬購房者均對記者表達了自己的疑惑。比如，貸款定價機制調(diào)整后，會給房貸利率、房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？存量貸款利率是否調(diào)整？此前已按照基準利率方式簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款，到底使用哪種貸款定價方式？

??帶著上述疑問，記者對多家銀行、房產(chǎn)中介進行采訪了解到：房貸定價機制轉(zhuǎn)換將以平穩(wěn)過渡為原則，一方面保證借貸雙方利益，另一方面政策會平穩(wěn)過渡以保障房產(chǎn)市場穩(wěn)定，對絕大部分購房者影響不大。

??以北京地區(qū)為例，按照8月20日公布的5年期以上LPR為4.85%水平計算，改革后北京地區(qū)首套、二套個人住房貸款利率下限分別是5.4%、5.9%，與目前北京市主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本相當。

??此外，記者獲悉，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉(zhuǎn)化工作，近期將擇機落地。并且已有部分地區(qū)部分銀行對新增房貸采取LPR方式報價，但報價方式調(diào)整對實際房貸利率的影響不大。

??北京房貸利率新定價基準出爐

??近日，一位北京地區(qū)鏈家房地產(chǎn)中介對記者表示，已收到部分銀行對房產(chǎn)利率定價的調(diào)整方案。比如，匯豐銀行的通知是：1、首套個人住房貸款利率最低為LPR+55基點，按照8月20日5年期以上LPR為4.85%水平計算后為5.4%，相當于現(xiàn)行基準上浮10.2%；2、二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點，按照8月20日5年期以上LPR為4.85%水平計算后為5.9%，相當于現(xiàn)行基準上浮20.4%。

??匯豐通知稱，2019年10月8日后簽合同的客戶適用，已放款或已簽貸款合同的客戶仍按照老政策執(zhí)行。目前，匯豐銀行還可做到首套執(zhí)行基準、二套執(zhí)行上浮10%的利率。

??此外，該中介人士還對記者表示，中信銀行（北京地區(qū)）于9月16日開始對新增房貸采取LPR方式報價，首套利率為5.4%，二套為5.9%。

??第一財經(jīng)記者從多家銀行了解到，此前，北京地區(qū)曾召開市場利率定價自律機制會員大會，共有95家北京地區(qū)銀行參會，并共同商定了北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準：首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個基點；二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個基點。

??如按照8月20日貸款市場報價利率的首次報價計算，北京地區(qū)首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套下限是5.9%，與目前北京市主要中資銀行新發(fā)放的個人住房貸款利率水平基本相當。

??不過，記者在采訪中也了解到，5.4%、5.9%并不是一個絕對值概念，10月8日的房貸利率仍要看9月20日新一期的LPR利率是否調(diào)降?！胺抠J利率要看55、105兩個加點下限，如果LPR變了，加點不變，那么總和自然改變，加點下限是否調(diào)整要看市場定價自律組織的約定?！币晃粐写笮斜本┑貐^(qū)個人金融業(yè)務(wù)部人士對記者表示。

??此外，記者還從參與了上述自律機制會員大會人士處了解到，此次定價既要實現(xiàn)與LPR的對接，同時也要考慮北京地區(qū)房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。下一步，北京地區(qū)會根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢變化、LPR波動情況，適時適度調(diào)整個人住房貸款利率的加點下限。

??而從上海地區(qū)來看，如按個人房貸新政的規(guī)定，上海地區(qū)的首套房平均貸款利率低于目前規(guī)定下限4.85%。因此，上海地區(qū)房貸利率定價如何調(diào)整備受市場關(guān)注。

??據(jù)上海某知情人士透露，上海的LPR相關(guān)情況目前還在溝通過程中，具體還不確定。總的基調(diào)是在“因城施策”的原則下，保證利率定價機制順利轉(zhuǎn)換，維持上海個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

??銀行準備好了么？

??為了保證新老機制平穩(wěn)過渡，在新的個人住房貸款利率政策出臺后，多家銀行就已著手開展了包括升級系統(tǒng)、修改房貸合同、組織員工培訓(xùn)等系列工作，并已基本準備就緒。

??中國工商銀行個人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明對記者表示，目前工行主要開展了三方面工作：一是印發(fā)了關(guān)于進一步加強貸款市場報價利率應(yīng)用的意見，對分行進行安排和部署；二是在制度層面，主要涉及個人貸款管理辦法中利率條款修訂，比如要增加LPR的定價方式，9月中下旬可完成文件印發(fā)；三是在系統(tǒng)方面，工行系統(tǒng)支持個人住房貸款選擇LPR的定價模式。目前正在進行系統(tǒng)測試，9月中下旬可以完成系統(tǒng)的準備工作。

??中國建設(shè)銀行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理黃有綱介紹稱，建行為了保證新報價機制平穩(wěn)運行，主要開展了六方面工作。

??一是研究制定業(yè)務(wù)實施細節(jié)，包括新發(fā)放房貸LPR的取值、利率調(diào)整方式、加點數(shù)值確定規(guī)則等；二是修改貸款合同，對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)合同的利率等相關(guān)條款進行修訂；三是系統(tǒng)改造，目前在加緊推進業(yè)務(wù)系統(tǒng)中LPR定價參數(shù)的調(diào)整和文本變更等功能的開發(fā)實施，9月20日左右可以全面開放實施；四是全面推進部署，指導(dǎo)分行做好LPR利率轉(zhuǎn)換準備工作；五是組織員工培訓(xùn)，幫助一線業(yè)務(wù)人員和業(yè)務(wù)管理人員盡快熟悉新的管理規(guī)定、業(yè)務(wù)辦理流程和系統(tǒng)操作方法，切實為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；六是做好客戶執(zhí)行工作，目前已研究梳理政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等。

??中國銀行回應(yīng)記者稱，關(guān)于房貸LPR的改革方案已經(jīng)下發(fā)到各分行。對于已簽訂借款合同但未發(fā)放的貸款利率按已簽訂的合同約定執(zhí)行，如客戶確需調(diào)整定價方式，需廢除原申請，重新發(fā)起審批并簽訂新合同，相關(guān)流程需要一段時間，具體可咨詢業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)。

??上述參與了北京地區(qū)自律機制會員大會人士對記者稱，接下來各銀行將主要在修改貸款合同、改造升級系統(tǒng)、組織員工培訓(xùn)等方面開展工作，以實現(xiàn)與LPR對接?！霸?0月8日前簽訂的商業(yè)性個人住房貸款合同中，可以選擇基準利率作為定價基準；當然，如果銀行已經(jīng)準備就緒，在與借款人協(xié)商一致后，也可以選擇LPR定價方式，以加點方式確定?！?/p>

??雖然各銀行為了保證新定價機制運行平穩(wěn)，已經(jīng)進行了大量的準備工作，不過，記者在采訪中也注意到，有銀行在員工培訓(xùn)上仍未到位。銀行基層網(wǎng)點或客服人員存在對于房貸LPR改革方案“一問三不知”現(xiàn)象。相比而言，房地產(chǎn)中介則對新政內(nèi)容及各銀行的改革情況了解的相對全面清晰。

??房貸計算方式進一步優(yōu)化

??房貸利率換錨后，房貸利率會隨著LPR上下浮動，會給未來房貸利率走勢帶來哪些影響？

??從央行公告來看，央行強調(diào)不得突破利率下限、明確加點水平，這意味著新LPR機制下的房貸利率不會出現(xiàn)明顯下降。

??事實上，此前中國人民銀行副行長劉國強在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上就表達了“房貸利率肯定不下降”的觀點?！靶碌腖PR形成機制并不會使房貸利率下降。金融行業(yè)應(yīng)當注意，‘房住不炒’的定位不能偏離，同時，避免把房地產(chǎn)工具化?！?/p>

??2019年以來，房地產(chǎn)金融風(fēng)險被密集提及。據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年至今已有18次講話或政策提及要加強對房地產(chǎn)金融的風(fēng)險把控。記者在采訪中了解到，對于房地產(chǎn)金融的風(fēng)險監(jiān)管并不意味著房貸新政實施后，貸款成本會大幅度上行。切換后，房貸利率、房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策仍會保持平穩(wěn)性、連貫性。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，整體看，全社會貸款成本都有所降低，這種情況下，房地產(chǎn)相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預(yù)計下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。

??另有知情人士對記者表示，轉(zhuǎn)換前后，房地產(chǎn)市場的實際貸款利率將保持基本的穩(wěn)定，不會產(chǎn)生巨大波動。一方面是對借貸雙方保護。另一方面，也是處于房地產(chǎn)市場政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性考慮，先從增量開始平穩(wěn)推動過渡。

??實際上，新的房貸政策從計算方式與此前相比已有了很大優(yōu)化，此前房貸計算方式還是存在很多弊端的。

??“用LPR加點方式后，徹底解決效應(yīng)問題，更加直觀?！鄙鲜鲋槿耸糠Q。

??央行公告表示，人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。這意味著，房地產(chǎn)新政對于不同城市的實際影響會有所不同。

??在市場分析人士看來，當前房地產(chǎn)調(diào)控強調(diào)分城施策，在確定了加點下限的基礎(chǔ)上，各地區(qū)、各銀行可以根據(jù)當?shù)毓┬枳兓闆r、各銀行經(jīng)營策略的差別、服務(wù)客群的不同自律定價，也會使房地產(chǎn)市場運行更加平穩(wěn)有序。