以往樓市調(diào)控按月計(jì)，如今按天算。2019年1-8月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)367次，又雙叒叕創(chuàng)歷史新高。而且，控融資掐住了地產(chǎn)的“七寸”，且首次祭出“量?jī)r(jià)雙控”的殺手锏。以往接濟(jì)開發(fā)商的信托、委貸、海外債，已被叫停。按揭和開發(fā)貸一齊管控額度，錢就這么多，給了開發(fā)商，就不能給購(gòu)房者，這直接導(dǎo)致了首套房按揭利率連漲3個(gè)月。

最顯著的變化，當(dāng)屬房貸“換錨”(盯住貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR)，此舉被認(rèn)為是房貸漲價(jià)。深圳率先掛鉤LPR報(bào)價(jià)，9月招行深圳地區(qū)首套房利率為5.15%，二套房利率為5.45%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。北京樓市明顯下滑，但房貸漲價(jià)更明顯，最新獲得的消息，北京首套房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。

今年以來，商品房市場(chǎng)掉頭向下，但近期卻走出收復(fù)失地的趨勢(shì)線。統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月商品房銷售面積降幅已收窄至0.6%，7月以來連續(xù)兩個(gè)月收窄。單月看，7、8月份銷售面積分別增長(zhǎng)1.2%和4.7%，8月創(chuàng)今年單月新高。

熱點(diǎn)一二線城市，近期樓市低迷

2018年下半年的全國(guó)樓市，相對(duì)慘淡，土地流拍率破紀(jì)錄。近期，一二線樓市萎靡。9月11日，克而瑞照例公布長(zhǎng)期跟蹤的26個(gè)熱點(diǎn)樓市(幾乎全是一二線城市)數(shù)據(jù)。除少數(shù)城市，比如廈門、合肥(去年市場(chǎng)太差)、無錫(庫(kù)存太低)表現(xiàn)尚好外，26個(gè)熱點(diǎn)城市8月成交環(huán)比7月幾乎全線下挫。

下滑幅度較大的幾乎腰斬。如濟(jì)南，8月份商品住宅成交環(huán)比下跌45%，同比下跌60%；南京8月成交環(huán)比下跌47%；蘇州在連續(xù)三次重磅打壓下，8月成交環(huán)比下滑31%；中部新星長(zhǎng)沙，8月住宅銷售同環(huán)比分別下跌41%和50%；作為三線城市的代表，徐州8月成交同環(huán)比分別下跌49%、48%；西安也開始下跌了。8月份，29個(gè)重點(diǎn)城市環(huán)比下跌的有17個(gè)，平均跌幅24%；同比下跌的有18個(gè)，平均跌幅為20%。

重新度量棚改退潮

棚改退潮、人口外流、開發(fā)商撤退，早在年初，各界就開始唱衰三四線了?，F(xiàn)在，一二線樓市在紅火完上半年以后，頹勢(shì)盡顯，為何全國(guó)市場(chǎng)還如此韌性呢？首先，三四線并不像大家想得那么差。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，分區(qū)域看，西部地區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)最好，1-8月銷售增長(zhǎng)3.8%，遠(yuǎn)比東部(下降3.6%)、中部(增長(zhǎng)0.5%)要好，西部單月銷售增速高達(dá)11.2%。西部一二線城市很少，這意味著，西部三四五線樓市，表現(xiàn)得要頑強(qiáng)得多。

都是“建房子、賣房子”，但政府主導(dǎo)的棚改，效率要比開發(fā)商主導(dǎo)的商品房市場(chǎng)要低一些。我們看到的，只是每年500萬(wàn)套左右的棚改開工量，但不管是財(cái)政專項(xiàng)撥付、國(guó)開行貸款，還是簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議，抑或是拿到拆遷款買房，與開發(fā)商“快周轉(zhuǎn)”下的商品房市場(chǎng)相比，是“一快一慢”的兩個(gè)節(jié)奏。

2019年，棚改計(jì)劃開工套數(shù)285萬(wàn)套，但實(shí)際施工量在400-500萬(wàn)套，很大一部分是2018年(甚至更早)的開工量。由于專項(xiàng)貸款(PSL)從授信到批復(fù)，再到撥付的時(shí)滯，大量項(xiàng)目還在等米下鍋。而且，拆遷戶拿到貨幣補(bǔ)償后，有報(bào)告稱馬上購(gòu)房的只有21%。現(xiàn)在，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期弱了，拆遷戶持幣待購(gòu)的多了。

當(dāng)然，少數(shù)棚改戶寄居親戚家，大部分人還是會(huì)購(gòu)房，這就是潛在需求。所以，棚改的利好還會(huì)平滑至未來幾年。這只是三四線樓市韌性的一個(gè)縮影。2014年7月確立“去庫(kù)存”主題以來，三四線樓市整體回升了5年?，F(xiàn)在，大多數(shù)三四線樓市，基本上都處在低庫(kù)存的狀態(tài)下，樓市量?jī)r(jià)的韌性都會(huì)比較強(qiáng)，對(duì)棚改的依賴下降了。從中指院口徑的百城價(jià)格指數(shù)看，三線城市自2016年3月以來實(shí)現(xiàn)連續(xù)40個(gè)月的上漲，并且2019年1-6月仍保持在6%-7%左右同比漲幅，這與統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)類似?？梢?，三四線樓市并不是寄生在棚改上的。

三四線的城鎮(zhèn)化，空間很大

三四線樓市的微觀活力遠(yuǎn)不止于此。根據(jù)華創(chuàng)證券的統(tǒng)計(jì)，湖北、湖南、江西、河南四省的平均城鎮(zhèn)化率分別為57.8%、57.1%、55.8%，52.2%，都要比全國(guó)59.6%的城鎮(zhèn)化率低。上述四省縣城平均城鎮(zhèn)化率分別為43.6%、43.7%、45.8%、40.2%，比全國(guó)城鎮(zhèn)化率要低10-20個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著什么？那就是基于對(duì)城市生活的向往、基層結(jié)婚新三大件(房子、車子、智能手機(jī))的訴求，農(nóng)村進(jìn)城買房、回鄉(xiāng)置業(yè)、進(jìn)城打工將經(jīng)久不息。近期，華創(chuàng)證券團(tuán)隊(duì)調(diào)研了河南省，漯河市的剛需項(xiàng)目(90平米左右)，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比達(dá)50%；周口市商水縣項(xiàng)目，春節(jié)前外出務(wù)工客戶占35%，春節(jié)后升至70%；商丘市虞城縣項(xiàng)目，春節(jié)前外出務(wù)工客戶占15%，春節(jié)后提升至50%。那些距省會(huì)較遠(yuǎn)(不被虹吸)的三四線城市，來自縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的需求之旺，是久居大城市的人們無法體會(huì)的。

都市圈三四線是佼佼者

當(dāng)然，不能忽視都市圈內(nèi)的三四線，這已是各界認(rèn)為的樓市生力軍。2019年，不管是都市圈打造，還是軌道交通延伸，抑或開發(fā)商退守，造成拿地成本高等，都意味著這些區(qū)域未來潛力還很大。比如，1-8月份，珠三角的中山、珠海、肇慶，長(zhǎng)三角南通、宜興和湖州等，成交面積同比增幅都超過30%。未來，國(guó)家致力于打造幾個(gè)大的都市圈，近期都在鼓勵(lì)這些區(qū)域增加供地，卻從不擔(dān)心供應(yīng)過剩。因?yàn)?，人口、資金、產(chǎn)業(yè)都在向這些區(qū)域集聚。從地產(chǎn)的角度看，中心城市沒有地，調(diào)控嚴(yán)格，外圍有地，政策友好。顯然，這不就是在鼓勵(lì)大家到外圍買房嗎？所以，它們?nèi)允侨木€的“佼佼者”。

而且，三四線在“一城一策”上的靈活度，遠(yuǎn)高于一二線。近期，珠海全境放開了限購(gòu)，中山領(lǐng)先一步已松綁，嘉興公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，湖南臨澧縣啟動(dòng)購(gòu)房補(bǔ)貼。大家要注意的是，若市場(chǎng)明顯下滑，二線城市也可以基于“一城一策”來松綁，比如像長(zhǎng)沙公寓可入戶、貴陽(yáng)降低二手房公積金貸款首付比例等，都是應(yīng)對(duì)近期樓市明顯回調(diào)的政策主動(dòng)調(diào)整。畢竟，調(diào)控是很重要，但“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，這才是調(diào)控的最終目標(biāo)。熱了要降溫，冷了要托底。

一二線轉(zhuǎn)涼，這是暫時(shí)的

打造都市圈、“搶人大戰(zhàn)”的利好下，一二線城市的基本面沒有問題。市場(chǎng)下行，這是政策高壓、融資緊縮的結(jié)果。未來，“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)是一定要落地的，這些鎂光燈下被矚目的優(yōu)等生，房?jī)r(jià)必然不能大漲，但也不能不漲。有了這個(gè)上漲的念想，開發(fā)商拿地也好，居民買房也好，還會(huì)保持一定的活躍度。不過，扣除交易和貸款成本、機(jī)會(huì)成本，炒房收益不再那么可觀，全民買房終成歷史。

所以，“金九銀十”罕見地提前打響了，開發(fā)商慘烈地爭(zhēng)奪寶貴的份額。7月份，恒大率先全面促銷，拉開“搶收”序幕，最低近6折的優(yōu)惠創(chuàng)紀(jì)錄(往年是7.4折)。半年業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝總裁林峰透露，以銷定產(chǎn)、降低庫(kù)存、提高去化、加快回款，是旭輝下半年的發(fā)展策略。一家總部位于深圳的房企表示，當(dāng)下公司更加奉行“見好就收”的高周轉(zhuǎn)策略，不過于追求利潤(rùn)。近期，筆者拿到一份房企“金九銀十”營(yíng)銷表，“高周轉(zhuǎn)、去庫(kù)存、?；乜睢笔侵黝}詞，多數(shù)房企啟動(dòng)人海戰(zhàn)術(shù)的“轉(zhuǎn)介”分銷，點(diǎn)數(shù)給到2%-3%(商辦、車位給到5%左右)。

市場(chǎng)縱深分化，城市周期錯(cuò)位，樓市韌性依舊

這就是為何筆者覺得“金九銀十”有看點(diǎn)。8月銷售有韌性，也與房企史無前例的促銷相關(guān)。事實(shí)上，區(qū)域也好、城市也好，縱深分化和周期獨(dú)立的特征越來越明顯。以珠三角為例，上半年中山、珠海、肇慶樓市成交同比大增，而該區(qū)域的東莞、惠州累計(jì)成交同比下滑(長(zhǎng)三角也一樣)。這與城市區(qū)位因素、規(guī)劃政策(比如深中通道)、前期供地(供地彈性差別大)、人才政策、“一城一策”(如珠海松綁限購(gòu))等都有關(guān)，這些因素導(dǎo)致市場(chǎng)縱深分化、城市周期獨(dú)立和錯(cuò)位?？傊瑥恼?、市場(chǎng)、城市基本面等來看，未來樓市依舊韌性十足。對(duì)買房的人來說，也要深入到具體城市，分析城鎮(zhèn)化前景、房?jī)r(jià)收入比、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等城市基本面。