11月1日，第五屆中國城市（鎮(zhèn)）運營商大會由中國互聯(lián)網(wǎng)新聞中心·中國網(wǎng)、中國網(wǎng)地產(chǎn)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合在京舉辦。活動期間，華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康接受了中國網(wǎng)地產(chǎn)的采訪，著重回答了房地產(chǎn)稅與住房制度雙軌統(tǒng)籌等相關(guān)問題。

此前，賈康曾表示，中國建立房地產(chǎn)健康發(fā)展長效機制需從四方面發(fā)力：土地制度改革、住房制度雙軌統(tǒng)籌、投融資制度改革以及房地產(chǎn)稅立法。

“最大公約化”將有效助推房地產(chǎn)稅立法進程

中國式土地財政自其誕生就備受大眾非議，相應地，中國式土地財政的研究也隨著政府和政策出現(xiàn)起伏。

在賈康、劉微2012年發(fā)表的《“土地財政”論析——在深化財稅改革中構(gòu)建合理、規(guī)范、可持續(xù)的地方“土地生財”機制》一文中，表示政府依靠土地優(yōu)化資源配置，把土地作為調(diào)控經(jīng)濟的手段和形成政府收入的“生財”手段，本身并無問題，但由于相關(guān)的有效制度供給不足、約束和管理不到位，我國土地財政呈現(xiàn)的是土地收入從總量到結(jié)構(gòu)皆有失衡、土地配置與財政分配事實上有所游離、基本格局中主要構(gòu)成因素畸重畸輕的現(xiàn)狀。

在房地產(chǎn)稅越來越被輿論關(guān)注的當下，其被一些人認為是可以取代土地財政的新手段。但賈康指出，廣義上的土地財政不可能取消，需要一直持續(xù)下去，這其中就包含著房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅被認為是比較理想的地方稅稅種。房地產(chǎn)對于居民住房而言屬于生活條件存量，對于企業(yè)而言屬于資本存量。房地產(chǎn)稅是對有關(guān)社會再生產(chǎn)的存量征稅，房地產(chǎn)價格被認為和公共服務的受益成正比，因此房地產(chǎn)稅被認為是受益稅，符合公平與效率相結(jié)合的要求。

賈康也曾對外表示，房地產(chǎn)稅在中國實際上是“增稅”，房地產(chǎn)稅如果真的通過立法，首先會從一線城市開征，運用經(jīng)濟手段取代行政手段，也相當于高收入地區(qū)增加稅收后，中央更有余地以轉(zhuǎn)移支付等去支持低收入地區(qū)，這是稅收結(jié)構(gòu)和再分配通盤優(yōu)化的問題。

早在2011年，上海和重慶分別啟動房地產(chǎn)稅征收試點。3年后，彼時的賈康指出，房產(chǎn)稅改革方向已被最高決策層鎖定，有可能在十三五期間實施。如今2019年即將過去，房地產(chǎn)稅仍處于等待立法階段，賈康認為房地產(chǎn)稅其后受到了來自各方面的阻力，使得中央強調(diào)的加快立法不能如愿地表現(xiàn)出來。

“先行試點區(qū)域的試點效果不可謂不好，”賈康說道，“它們提供了非常值得肯定的本土經(jīng)驗?！彼J為，與上海相比，重慶的推行步調(diào)相對更為激進，但亦提供了寶貴的經(jīng)驗——重慶在征收房產(chǎn)稅時，為所涉家庭給出了一定的免征面積，以存量上涉及的獨棟別墅為例，其免稅面積為180平方米，在社會逐步接受之后，再收緊至130平米。“這對于未來的房地產(chǎn)稅立法非常有啟示，不能簡單照搬美國不考慮扣除的經(jīng)驗，中國要更多考慮重慶經(jīng)驗?！辟Z康說道。

然而，與試點區(qū)域良好的推行效果相比，房地產(chǎn)稅的立法卻進入了瓶頸期。賈康表示，內(nèi)部討論議而不決，使基層感覺不到?jīng)Q心，“內(nèi)部討論的時候總是有人說這個地方要謹慎，那個地方要小心，總是一拖再拖”。

那么，何時才是下定決心的合適時機？賈康認為，在本屆人大剩余的3年任期內(nèi)，啟動房地產(chǎn)稅立法的時間表已明確宣布，但其過程還很難預測，“立法啟動后一審、二審、三審是一定要走完的，在出現(xiàn)激烈爭議的情況下不排除還要走到四審”。

“我的想法是首先爭取本屆人大兌現(xiàn)明確宣布的時間表。”賈康指出，為了房地產(chǎn)稅立法推行的加快與順利，在一審之后，首先應將內(nèi)部討論方案向全社會征求公開意見和建議；其次通過電視、廣播等媒介，進行聽證會直播，“應該就像過去個稅做過的那樣，匯集各派觀點的代表人物，大家在全社會的注視下理性地發(fā)表自己的意見，特別是論據(jù)”。

將所有的觀點與依據(jù)擺上臺面，尋找出一個讓社會最能認可的解決方案，在賈康看來是最有價值的——立法的過程不可能十全十美，也不能令所有人滿意，需要尋找一個最大公約數(shù)，再進行動態(tài)優(yōu)化。

這一被賈康稱為“最大公約化”的過程被他視為走向共和的真諦，將充分表達意見的民主行為，與法治結(jié)合在一起，以“走向共和”的方式解決這一跟公共資源配置、公共生活健康可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的重大問題?！叭绻?8種稅簡單地少數(shù)服從多數(shù)，各來一遍公決，可能基本上都廢掉了。光講民主不行，光講法制也不行，法制怎么形成白紙黑字的法律？少數(shù)人制定出來能很好解決問題嗎？必須充分聽取民意，凝聚理性共識的最大公約數(shù)。”賈康強調(diào)。

住房雙軌制、房地產(chǎn)稅支撐房地產(chǎn)長效機制

2016年，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策。

在經(jīng)濟增速逐步放緩的當下，“房住不炒”或讓房企長期面臨薄利或無利的狀態(tài)，針對這個問題，賈康指出，在市場發(fā)揮正常作用的情況下，企業(yè)無利可圖的情況基本不存在——房地產(chǎn)市場若有公平競爭的環(huán)境，必然會出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，有出局有生存，那么就是有利可圖的。

但房地產(chǎn)并非只存在市場一條軌道，賈康認為，市場軌之外還存在著一條由政府主導的保障軌道，其具體的供給形式就是公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。賈康解釋道：“這種供給并非按照市場規(guī)則做出簡單定價，而是政府有意壓低價位的產(chǎn)物，以出租或共有產(chǎn)權(quán)的方式，讓社會成員中的低收階層和‘收入夾心層’能夠較順利地住有所居?！?/p>

賈康強調(diào)，對房地產(chǎn)概念的認知不能片面，需要將商品房市場與政府保障房兩條軌道的有效供給結(jié)合在一起，這樣才有利于“住有所居”和“房住不炒”。

而對于實現(xiàn)政府保障軌供給的具體方式，賈康肯定了PPP模式的優(yōu)勢。作為PPP這一實現(xiàn)“政府與企業(yè)合作”路徑的力推者，賈康認為PPP模式較為前沿，擺脫了過去僅僅依賴政府開發(fā)的單一模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谡?guī)劃的指導下調(diào)動民間資本力量建設(shè)開發(fā)，還可以將一片區(qū)域“打包開發(fā)”。

對于政府來說，如何處理土地財政與住房建設(shè)間的平衡也是一個重要的問題，賈康認為，廣義上的土地財政不會消失，土地的批租是在有地可批的情況下，以土地供給支撐不動產(chǎn)的開發(fā)。“可以探討從當前的一次交足的制度變?yōu)槟曜庵?，在土地開發(fā)完成后每年收取地租而不是一次性收租，”賈康說道，“某些區(qū)域里可以試點這種收租形式，有利于使開發(fā)初始環(huán)節(jié)的很多壓力得到緩解，雖然其適用性還未在中國得到證明，但可以作為一個探討?！?/p>

賈康特別強調(diào)，長遠看土地批租的收入對于政府來說遠遠不夠，房地產(chǎn)稅的出臺就是為了使批租收入與稅收收入達到機制性平衡互補。他將二者比喻為蹺蹺板的兩端，并認為從長期看來房地產(chǎn)稅更具有穩(wěn)定性?！鞍凑漳壳暗奈餀?quán)法規(guī)定，土地使用權(quán)在沒有特殊原因的情況下，只能展期與續(xù)期，而不能再收取一次批租費，在未來土地批完的時候，更能支撐地方政府收入的，將是房地產(chǎn)稅。”賈康總結(jié)道。