近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1-10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。值得關(guān)注的變化是，今年前10個月，商品房銷售面積同比增長0.1%，今年首次實(shí)現(xiàn)正增長，單月同比連續(xù)4個月正增長。這或許意味著，今年全國商品房銷售面積和銷售金額有望超越2018年，出乎業(yè)內(nèi)對今年樓市銷售將下滑的普遍預(yù)判。另外，10月份的數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)全鏈條表現(xiàn)出改善跡象。除了中游的銷售外，上游的拿地和開工、下游的竣工，也都趨于向好走勢。

　　今年以來，樓市調(diào)控延續(xù)從嚴(yán)基調(diào)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，前10個月相關(guān)方面共發(fā)布482次調(diào)控政策。而且，今年樓市調(diào)控開始向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變：一是融資端控制資金流向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)融資全渠道收緊，監(jiān)管層同時還啟動信貸(包括信托)規(guī)模和比例“雙控”。另外，LPR新機(jī)制的推出，彰顯了監(jiān)管層要建立資金流回實(shí)體這一長效機(jī)制的決心。

　　二是高層提出“不以地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，各地直接或間接松綁調(diào)控政策、托底樓市的“小動作”被叫停，覆蓋熱點(diǎn)區(qū)域的調(diào)控政策(比如限購、限售等)基本保持穩(wěn)定。今年以來，市場預(yù)期較悲觀，開發(fā)商普遍降價促銷，而調(diào)控加碼“融資端”以后，開發(fā)商資金來源增速呈下降態(tài)勢，從上半年的7.5%左右降至7%，其中國內(nèi)貸款和自籌資金下降明顯。那么，在當(dāng)前的市場預(yù)期、政策環(huán)境、資金環(huán)境下，緣何房地產(chǎn)還能明顯改善呢？

　　筆者認(rèn)為，首先，去年基數(shù)低是今年10月全鏈條改善的重要原因。比如，去年10月新開工面積只有1.6億平方米，較去年下半年其余月份(都在2億平方米以上)的差距較大；去年10月1.38億平方米的銷售面積，也是年內(nèi)低點(diǎn)，低于下半年1.57億平方米的月均規(guī)模。其次，調(diào)控趨嚴(yán)、預(yù)期轉(zhuǎn)弱、資金面緊縮等原因，倒逼開發(fā)商“降價跑量”，促成短期地產(chǎn)鏈條快速循環(huán)，導(dǎo)致上中下游數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好。比如，今年8月份開始，開發(fā)商大規(guī)模促銷，銷售均價(銷售金額/銷售面積)連續(xù)4個月下降。筆者在調(diào)研中還發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商普遍祭出全員營銷、轉(zhuǎn)中介營銷等手段。

　　房地產(chǎn)政策氛圍改變以后，開發(fā)商“快周轉(zhuǎn)”的訴求更強(qiáng)烈，這對于促進(jìn)銷售有很大的改善。另外，基于行業(yè)內(nèi)外大環(huán)境的判斷，當(dāng)下開發(fā)商普遍認(rèn)為，全國新房銷售的空間趨于觸頂(在17億平方米左右)。由此，當(dāng)外源融資渠道緊縮后，內(nèi)源融資(開發(fā)貸+銷售回款)備受重視。于是，在需求尚穩(wěn)定的情況下，開發(fā)商紛紛“搶跑”銷售節(jié)點(diǎn)，提高存貨周轉(zhuǎn)率，工程節(jié)點(diǎn)考核趨嚴(yán)，新開工向“飽和備貨”靠攏，以搶奪寶貴的增量空間。所以，新開工、銷售就表現(xiàn)出良好走勢，補(bǔ)庫存也讓土地市場開始觸底反彈。

　　此外，從融資成本、政策傾向看，行業(yè)發(fā)展越來越有利于大房企，大房企拿地相對穩(wěn)定。土地出讓配建要求、竣工交付要求、客戶產(chǎn)品訴求、維權(quán)意識等方面，政策監(jiān)管越來越嚴(yán)格，市場要求也越來越苛刻，融資對于抵押物的品質(zhì)要求也越來越高，這些都有利于大房企運(yùn)營。因此，行業(yè)集中度明顯提升，龍頭開發(fā)商銷售、拿地等方面的競爭越來越激烈。

　　今年各地(包括三四線城市)在售庫存普遍不高。特別是近期地方政府普遍面臨財政收支壓力，土地市場上掛出很多優(yōu)質(zhì)、低價地塊，四季度拿地窗口開始出現(xiàn)?；凇把a(bǔ)庫存”、提高銷售排名的需要，加上2020年融資計劃鋪排，也需要提前落實(shí)一定規(guī)模的土地儲備。于是，近期大中型開發(fā)商開始增加拿地，從而助推土地市場趨于好轉(zhuǎn)，這就為行業(yè)全鏈條快速循環(huán)創(chuàng)造了條件。

　　竣工改善是目前房地產(chǎn)市場另一個大的看點(diǎn)。截至目前，竣工面積連續(xù)22個月負(fù)增長，今年1-10月份降速為-5.5%，較上半年兩位數(shù)以上的降幅(最高達(dá)20%以上的降幅)明顯收窄。一方面，根據(jù)施工證規(guī)定的竣工期限(兩年左右)，2016-2018年連續(xù)兩位數(shù)增長的快速開工后，從今年下半年開始，竣工將明顯增加。另一方面，目前無論是政策監(jiān)管加強(qiáng)，還是業(yè)主維權(quán)意識增強(qiáng)，延期竣工現(xiàn)象明顯減少，未來新房交付將大面積增長。

　　今年，調(diào)控政策和商品房市場走勢與去年類似。年底和年初穩(wěn)定增長的舉措，都觸發(fā)了“小陽春”行情；年中強(qiáng)化調(diào)控，導(dǎo)致下半年政策收緊，市場表現(xiàn)為“前高后低”；年底強(qiáng)調(diào)“一城一策”，加上開發(fā)商促銷力度加大，11-12月開啟“翹尾”行情。因此，展望年底兩個月，商品房市場有望維持去年末的“年末翹尾”。但是，由于高基數(shù)，年末單月銷售增速會下降。展望2020年，在經(jīng)濟(jì)下行壓力背景下，調(diào)控政策將更強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，“一城一策”會更加靈活實(shí)施，融資環(huán)境也將張弛有度，房地產(chǎn)市場會更加分化，但總體平穩(wěn)。