近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，10月份，中國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為50個(gè)，較上月減少3個(gè)，上漲城市數(shù)量連續(xù)5個(gè)月減少；房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量增至17個(gè)。二手房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為31個(gè)，相比9月份的40個(gè)呈現(xiàn)減少態(tài)勢(shì)，二手房降價(jià)城市增至35個(gè)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬在數(shù)據(jù)解讀中表示，10月，各地繼續(xù)貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院部署，堅(jiān)持“房住不炒”定位，夯實(shí)城市主體責(zé)任，圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，深入落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步趨穩(wěn)，價(jià)格漲幅有所回落。

從前10個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況看，2019年1~10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資109603億元，同比增長(zhǎng)10.3%，增速比1~9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資80666億元，增長(zhǎng)14.6%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將平穩(wěn)，而行業(yè)分化發(fā)展的趨勢(shì)將進(jìn)一步增強(qiáng)。

10月一二三線城市房?jī)r(jià)

環(huán)比漲幅均有所回落

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年10月，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均有所回落。初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上漲0.4%，漲幅比上月分別回落0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上漲1.0%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.1%，漲幅比上月均回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。5個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

北京諸葛找房信息技術(shù)有限公司數(shù)據(jù)分析師國(guó)仕英認(rèn)為，10月份，房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量持續(xù)減少?！敖鹁陪y十”期間，房企為了回籠資金加快銷售回款，紛紛降價(jià)或者打折促銷，更多城市新建商品住宅價(jià)格加入到下跌行列。二手住宅方面，受新房降價(jià)效應(yīng)影響，部分換房需求迫切的置換群體，更多選擇降價(jià)出售，并加大降價(jià)幅度。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，今年10月二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅均繼續(xù)回落，一線城市漲幅略有擴(kuò)大。初步測(cè)算，10月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.7%和0.5%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.1和0.4個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲8.7%和4.4%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲7.7%和4.6%，漲幅比上月分別回落0.7和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度同步下行。在調(diào)控長(zhǎng)期從嚴(yán)的背景下，購(gòu)房者預(yù)期已經(jīng)明顯呈現(xiàn)“看平”，很多城市和區(qū)域如果不“以價(jià)換量”很難拉動(dòng)銷量提升。目前調(diào)控?fù)Q擋、城市換擋、利率換擋等效益都已顯現(xiàn)，而房企端的投資換擋和競(jìng)爭(zhēng)力換擋會(huì)持續(xù)推進(jìn)，中國(guó)樓市降溫的態(tài)勢(shì)在2020年春節(jié)前很難出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

10月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)受前期土地市場(chǎng)影響。根據(jù)北京諸葛找房信息技術(shù)有限公司的研究報(bào)告，2019年1~9月全國(guó)主要城市住宅用地供需兩弱，土地市場(chǎng)明顯降溫。其中一、二線城市土地成交面積相比去年同期呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，三四線城市土地市場(chǎng)明顯降溫。2019年成交樓面均價(jià)止跌回漲，8月開(kāi)始樓面價(jià)出現(xiàn)回落趨勢(shì)。2019年第二季度以來(lái)，受核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中放量以及企業(yè)融資環(huán)境改善等因素影響，企業(yè)補(bǔ)貨意愿強(qiáng)，熱點(diǎn)城市土地競(jìng)拍熱度提升，帶動(dòng)全國(guó)住宅用地溢價(jià)率的上升，但下半年隨著資金環(huán)境收緊、銷售降速，土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)熱度逐漸回落。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)

走勢(shì)仍將平穩(wěn)

中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司（下稱中金公司）在一份研究報(bào)告中認(rèn)為明年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍將平穩(wěn)。從季度間變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，其判斷明年一季度銷售增速將延續(xù)今年四季度的走弱態(tài)勢(shì)， 二季度起開(kāi)始邊際回升，三、四季度持續(xù)上行，全年整體呈現(xiàn)“前低后高”走勢(shì)。該趨勢(shì)一方面由今年銷售基數(shù)決定，另一方面因明年地產(chǎn)及貨幣政策的空間大概率出現(xiàn)在二季度之后。

長(zhǎng)期來(lái)看，中金公司認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)新房成交量正處于大周期的高位平臺(tái)期。基于人口和經(jīng)濟(jì)模型的測(cè)算結(jié)果顯示，2016~2020 年將是全國(guó)新房需求量的高位平臺(tái)期，年均合理需求中樞為11億~12億平方米(基于偏保守的假設(shè)預(yù)測(cè)) ，之后十年將逐漸降至每年8億~10億平方米，2040年之后基本穩(wěn)定在7億平方米左右。實(shí)際市場(chǎng)銷售表現(xiàn)將是圍繞上述長(zhǎng)期合理需求中樞的短期波動(dòng)，過(guò)去幾年商品住宅銷售面積較中樞明顯偏高(2016~2019年年均14.6億平方米，高出合理中樞約3億平方米)，未來(lái)該偏離程度將會(huì)逐漸回歸，但回歸速度取決于短期的政策作用，因此很可能不會(huì)出現(xiàn)短期大幅下滑。

什么可能引起政策的超預(yù)期？中金公司認(rèn)為明年行業(yè)政策調(diào)整很大程度上取決于商品房銷售和土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，因?yàn)槎呤情_(kāi)發(fā)投資和地方收入的先行指標(biāo)，以往幾輪政策的放松均出現(xiàn)于新房和土地成交量持續(xù)錄得負(fù)增長(zhǎng)(6個(gè)月左右)之后。當(dāng)前新房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)雖已出現(xiàn)邊際降溫，但成交量仍保持基本平穩(wěn)，政策不存在大幅正向調(diào)整的基礎(chǔ)。

在竣工數(shù)據(jù)方面，中金公司認(rèn)為，近幾年竣工數(shù)據(jù)的趨勢(shì)和開(kāi)工、銷售及下游相關(guān)行業(yè)表現(xiàn)均呈現(xiàn)出顯著背離，除了統(tǒng)計(jì)口徑方面的原因，還因?yàn)榉科髶尰乜?、加速周轉(zhuǎn)使得預(yù)售時(shí)點(diǎn)前移，在縮短開(kāi)工到預(yù)售時(shí)間的同時(shí)，客觀上拉長(zhǎng)了預(yù)售到竣工的時(shí)間，疊加部分房企延遲竣工以拖后清繳土地增值稅，竣工周期被拉長(zhǎng)。中金公司判斷，隨著統(tǒng)計(jì)因素?cái)_動(dòng)逐漸平抑且多數(shù)房企周轉(zhuǎn)速度已提升至自身高水平，上述影響從今年下半年起開(kāi)始逐漸減弱，并將帶動(dòng)竣工數(shù)字持續(xù)回升。

行業(yè)分化發(fā)展趨勢(shì)

進(jìn)一步增強(qiáng)

隨著資源吸附能力增強(qiáng)，頭部房地產(chǎn)公司銷售市占率仍有可觀提升空間。中金公司預(yù)計(jì)，行業(yè)TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企銷售市占率將由2019年的29%、51%、61%、72%提高到2020 年的32%、57%、68%、79%，其中TOP3 房企市占率接近14%，與海外國(guó)家如美國(guó)TOP3近20%的占比相比仍有可觀提升空間。長(zhǎng)期看頭部公司擴(kuò)張空間，TOP10市占率最終可達(dá)40~50%(目前約30%)，以貨值計(jì)算其2019年拿地集中度已接近50%，TOP10房企未來(lái)5年銷售額平均實(shí)現(xiàn)10%以上年化增長(zhǎng)將是大概率事件。

從可售貨量上看，2019年房企拿地集中度進(jìn)一步提升。中金公司研究認(rèn)為，截至年中覆蓋標(biāo)的在手土地儲(chǔ)備充裕，普遍可支持未來(lái)3~4年銷售。另外，龍頭公司積極開(kāi)工備貨，保守預(yù)計(jì)2020年新開(kāi)工面積同比持平，覆蓋標(biāo)的為2020年鎖定的可售貨量同比增長(zhǎng)近30%，為銷售提供強(qiáng)支撐。同時(shí)，銷售權(quán)益比有望見(jiàn)底回升。今年房企“被動(dòng)”合作拿地的狀況有所減少，預(yù)計(jì)該狀況2020年仍將延續(xù)，因此絕大部分覆蓋標(biāo)的新增項(xiàng)目權(quán)益比開(kāi)始回升。隨著新增項(xiàng)目未來(lái)幾年逐步投入銷售，預(yù)計(jì)銷售權(quán)益比將逐步修復(fù)。

在盈利方面，龍頭房企今明兩年盈利鎖定度高，當(dāng)前市場(chǎng)一致預(yù)期下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)很低。預(yù)計(jì)覆蓋A股標(biāo)的歸母凈利潤(rùn)2019~2020年將同比增長(zhǎng)23.7%、20.4%，覆蓋H股標(biāo)的核心凈利潤(rùn)2019~2020年將同比增長(zhǎng)22.3%、21.7%，與當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期基本一致。截至中期已售未結(jié)加下半年新增銷售可基本覆蓋下半年及明年結(jié)算，覆蓋倍數(shù)普遍在1~1.5倍。此外，考慮到2020年覆蓋標(biāo)的將延續(xù)穩(wěn)定的銷售增長(zhǎng)，且權(quán)益比例、利潤(rùn)率等指標(biāo)顯著惡化的可能性低，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步增強(qiáng)房企盈利增長(zhǎng)的確定性和延續(xù)性。

行業(yè)整體難改利潤(rùn)率下行趨勢(shì)，但局部亮點(diǎn)仍值得關(guān)注，中金公司稱對(duì)龍頭房企不悲觀。今年以來(lái)覆蓋標(biāo)的對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期普遍更謹(jǐn)慎，不對(duì)賭趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，而是注重把握土地市場(chǎng)波段，土地儲(chǔ)備成本上升勢(shì)頭已明顯放緩，部分公司新增項(xiàng)目利潤(rùn)率邊際企穩(wěn)甚至改善。此外，在行業(yè)整合出清過(guò)程中，頭部房企有望通過(guò)收并購(gòu)吸收優(yōu)質(zhì)資源，從而維持和改善盈利狀況。