11月14日，國家統(tǒng)計局官網(wǎng)發(fā)布2019年1~10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，1~10月，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%。10月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.14，環(huán)比提高0.06點。

盡管各項數(shù)據(jù)及市場反應(yīng)均顯示今年樓市金九銀十成色不足，但相較前幾個月仍小幅回暖。在銷售端，房企近期通過打折促銷、精品裝修變毛坯等方式下調(diào)售價，拉動銷量提升，“以價換量”效果得到明顯體現(xiàn)；而在供應(yīng)端與投資端，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速盡管有所回落，仍處于高位，新開工面積與竣工面積單月漲幅大增。10月經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯現(xiàn)出房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟下行壓力下的韌性。

房企積極推盤 銷售熱度回暖

商品房銷售面積增速今年首次由負轉(zhuǎn)正，數(shù)據(jù)顯示，1~10月，商品房銷售面積達133251萬平方米，同比增長0.1%。其中，住宅銷售面積增長1.5%，辦公樓銷售面積下降11.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降14.0%。商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降11.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降13.4%。

分地區(qū)看，西部地區(qū)銷售面積與銷售額增長速度領(lǐng)先全國，西部地區(qū)商品房銷售面積36786萬平方米，增長3.8%；銷售額26611億元，增長10.1%。中西部地區(qū)中部地區(qū)商品房銷售面積37960萬平方米，增長0.6%，增速加快0.1個百分點；銷售額27118億元，增長6.8%。而東北地區(qū)商品房銷售面積6090萬平方米，下降5.0%。東部地區(qū)商品房銷售面積52415萬平方米，同比下降2.1%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從近3個月的數(shù)據(jù)看，銷售價格下跌，銷售數(shù)據(jù)反彈，說明降價促銷是有效的。與此同時，9月以來，各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏加快，供給端的活躍也刺激需求端的數(shù)據(jù)上升?！霸诔掷m(xù)8個月同比增幅為負的情況下，該指標首次變正，體現(xiàn)了銷售端其實韌勁依然存在?！眹儡S進稱。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)中有落，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.1%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均回落0.2個百分點。

東吳證券研報指出，單月來看，10月銷售面積增速1.9%，銷售金額增速9.7%，單月銷售面積增速連續(xù)四個月為正，銷售數(shù)據(jù)要好于預(yù)期，而銷售數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)與房企加快推貨及中西部表現(xiàn)超預(yù)期相關(guān)。

“西部的重慶、成都、西安、昆明等熱點城市對于區(qū)域的帶動力不可小覷，從58安居客線上的數(shù)據(jù)來看，西部眾多城市的二手房掛牌熱度和用戶熱度也在全國排名前列，這一態(tài)勢預(yù)計在今年不會發(fā)生改變，” 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱。

光大證券對于后續(xù)需求并不樂觀，研報指出，隨著房價大幅上漲預(yù)期扭轉(zhuǎn)，在“緊信用”前提下，購房需求邊際趨弱，2020年的銷售大概率回歸下行通道。

投資增速回落 竣工增速回升

二季度以來，從房地產(chǎn)信托收緊到境外發(fā)債監(jiān)管，再到銀行專項檢查，房企融資渠道持續(xù)收緊，房地產(chǎn)開發(fā)投資亦受到影響。數(shù)據(jù)顯示，2019年1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%，仍保持高速增長，但增速持續(xù)回落，較1~9月回落0.2個百分點。

各地區(qū)投資增速均回落或持平，1~10月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資57615億元，同比增長8.4%，增速回落0.2個百分點；中部地區(qū)投資22822億元，增長10.0%，增速持平；西部地區(qū)投資24588億元，增長15.7%，增速回落0.5個百分點；東北地區(qū)投資4579億元，增長9.5%，增速回落0.4個百分點。

張波表示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速延續(xù)了自今年5月以來持續(xù)增速回落的趨勢，但東部和東北部地區(qū)的回落尤為明顯。東部地區(qū)由于投資額絕對值高，其增速放緩對全國平均水平產(chǎn)生明顯下拉作用，東北地區(qū)的降溫的速度高于上半年和2018年平均水平，直接顯示出房企在這一區(qū)域的謹慎度不斷提升。

嚴監(jiān)管態(tài)勢下，近期樓市土地流拍與底價成交頻現(xiàn)，“地王”項目難覓蹤影。從數(shù)據(jù)來看，1~10月土地購置面積及成交價款同比繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%；土地成交價款9921億元，下降15.2%。但土地購置面積及成交價款降幅有所收窄，比1~9月分別收窄3.9個百分點、3.0個百分點。單月來看，根據(jù)光大證券測算數(shù)據(jù)，9月、10月土地購置面積成交小幅回升，同比分別上漲10.4%、12.8%。

光大證券研報指出，由于百城成交溢價率持續(xù)下行，當前一二線城市溢價率總體企穩(wěn)，顯示價格已降至開發(fā)商的認可區(qū)間；新開工持續(xù)較高增長，房企土地儲備存壓；金融資源向頭部房企加速傾斜，中型房企仍有較強的規(guī)模擴張和排名提升訴求等原因，近期土地成交出現(xiàn)低位小幅回升。但由于市場各主體對于“房住不炒”有清晰認識，行業(yè)整體拿地策略較為謹慎。

從供應(yīng)先行指標來看，新開工繼續(xù)增長，竣工拐點到來。數(shù)據(jù)顯示，1~10月房屋新開工面積185634萬平方米，同比增長10.0%，增速提高1.4個百分點；10月單月新開工面積同比增長23.2%，增速大幅提高16.6個百分點，創(chuàng)2018年9月以來新高。房屋竣工面積54211萬平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.1個百分點；10月全國房屋竣工面積同比增加19.2%，連續(xù)3個月轉(zhuǎn)正且增幅持續(xù)擴大。

太平洋證券研報指出，由于今年房企融資環(huán)境收緊，資金面的壓力迫使房企加速回款，而從開工到預(yù)售的成本占總房款比例較低，抓緊開工推盤成為房企凈回籠現(xiàn)金流的渠道之一。

此外，有研究機構(gòu)表示，新開工面積、增速持續(xù)大于銷售，將帶動中期開工未售庫存相應(yīng)回升。嚴躍進指出，竣工數(shù)據(jù)反彈，意味著庫存也開始反彈，未來可銷售的樓盤和可交付的樓盤會增加。

市場韌性仍在走向“穩(wěn)”字當頭

數(shù)據(jù)顯示，1~10月固定資產(chǎn)投資同比增長5.2%，增速比1~9月回落0.2個百分點。中天證券研報指出，建筑安裝工程投資與房屋竣工面積的累計同比增速高度相關(guān)，占全部固定資產(chǎn)投資完成額70%左右，由房地產(chǎn)竣工周期主要拉動的建筑安裝工程投資貢獻了固定資產(chǎn)投資的主要韌性。十月經(jīng)濟數(shù)據(jù)傳達出的信號為衰退預(yù)期導致的總需求不足和房地產(chǎn)行業(yè)的韌性。

多方表示未來房地產(chǎn)市場將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，“市場降溫大背景下，整體穩(wěn)定依然是2019年最后兩個月大趨勢。”張波表示，預(yù)計商品房成交量價亦不會出現(xiàn)明顯波動，但市場信心指數(shù)或延續(xù)下跌，從58安居客線上平臺的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，購房者的信心指數(shù)10月環(huán)比下降4.2%，經(jīng)紀人信心指數(shù)10月環(huán)比下降0.6%。

東吳證券預(yù)計，2020年政策將趨于平穩(wěn)，政策嚴厲程度與市場熱度反向。房企表現(xiàn)將趨于分化，資產(chǎn)質(zhì)量、持續(xù)性收入、融資成本和權(quán)益銷售增速將成為決定估值的關(guān)鍵指標。