3月11日中午,在北京順義一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處,銷(xiāo)售員劉悅接到門(mén)衛(wèi)通知后,從前臺(tái)拿了名片和看房服務(wù)信息卡到門(mén)等候。兩名看房者正在登記信息和檢查體溫。幾分鐘后,檢查登記完畢,劉悅遞上名片并引導(dǎo)兩人進(jìn)入售樓大廳。
??沙盤(pán)處已有兩組看房客在聽(tīng)銷(xiāo)售人員講解,一旁的會(huì)客區(qū)有三組看房客和銷(xiāo)售員聊天。劉悅將客戶(hù)引導(dǎo)至沙盤(pán),并提示與其他看房人保持距離,開(kāi)始講項(xiàng)目及配套。
??作為一名國(guó)資背景房企的項(xiàng)目銷(xiāo)售人員,2月17日復(fù)工后,劉悅被從另一個(gè)項(xiàng)目調(diào)過(guò)來(lái)做前期蓄客工作?!白罱鼛滋炜捶康娜嗣黠@多了起來(lái),周末兩天排了一百好幾十號(hào)的卡。”
??隨著新型冠狀病毒肺炎疫情蔓延勢(shì)頭得到基本遏制,各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)程加快,全國(guó)主要城市的房地產(chǎn)售樓處人氣開(kāi)始回升,成交與2月相比均也有明顯改善。
??Wind數(shù)據(jù)顯示,2020年3月首周全國(guó)一手房成交量同比下降35%,比2月75%的降幅大幅收窄。從城市來(lái)看,深圳和南京3月首周同比降幅回至個(gè)位數(shù),杭州、蘇州和福州等成交甚至超過(guò)2019年同期。
??看房客流回升
??劉悅所在項(xiàng)目預(yù)計(jì)3月下旬開(kāi)盤(pán),一期開(kāi)盤(pán)共有1500套房,目前正在排卡,用POS機(jī)凍結(jié)5萬(wàn)元意向金即可以獲得一個(gè)參與選房的資格。等到開(kāi)盤(pán)時(shí),如果購(gòu)房這部分意向金轉(zhuǎn)為首付;反之則在開(kāi)盤(pán)第二個(gè)工作日進(jìn)入退款流程。
??劉悅所在項(xiàng)目為剛需項(xiàng)目,平均總價(jià)在300萬(wàn)元左右,個(gè)別小戶(hù)型價(jià)格更低。相對(duì)較低的價(jià)格吸引了大量工作或生活在附近的首套家庭,“首套百十來(lái)萬(wàn),月供七八千,門(mén)檻還是比較低的。”劉悅說(shuō)。
??從2019年以來(lái),隨著限競(jìng)房項(xiàng)目大量入市,北京樓市競(jìng)爭(zhēng)逐步處于進(jìn)入白熱化狀態(tài),尤其是2019年最后兩個(gè)月,大部分項(xiàng)目通過(guò)降價(jià)、分期首付等促銷(xiāo)方式來(lái)沖刺業(yè)績(jī)。并將這一行為延續(xù)到2020年春節(jié)后。
??據(jù)劉悅透露,每年3到5月樓市成交相對(duì)活躍,通常開(kāi)發(fā)商很少搞促銷(xiāo)降價(jià)等活動(dòng),但2020年由于市場(chǎng)受疫情影響較為嚴(yán)重,為了保證項(xiàng)目推盤(pán)節(jié)奏不受影響,包括她所在項(xiàng)目都在搞降價(jià)活動(dòng)。
??“這次排卡選房的客戶(hù),都能享受九八折優(yōu)惠,但是具體價(jià)格還沒(méi)有確定?!睋?jù)劉悅介紹,公司要求項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前排卡率能覆蓋房源總套數(shù)70%,“到開(kāi)盤(pán)的時(shí)候,必須排夠1000個(gè)卡,開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到50%?!眲傉f(shuō),目前整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)都在攻克排卡任務(wù)。
??除了自銷(xiāo)團(tuán)隊(duì),劉悅所在的項(xiàng)目還廣泛與貝殼、我愛(ài)我家等渠道合同,同時(shí)也與多家線(xiàn)上電商合作拓客。目前要求是簽合同一個(gè)月內(nèi)付清首付,但劉悅透露,實(shí)際操作過(guò)程中,根據(jù)客戶(hù)的實(shí)際狀況,也會(huì)給出延緩期限。
??具體延緩期限還得根據(jù)項(xiàng)目前期排號(hào)人數(shù)和開(kāi)盤(pán)后的去化情況,如果整體排卡和去化情況符合預(yù)期,首付期限將嚴(yán)格按照一個(gè)月要求執(zhí)行;但如果任何一個(gè)指標(biāo)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期,首付期限上會(huì)給出1-4個(gè)月的期限。
??劉悅說(shuō),官方審批的開(kāi)盤(pán)時(shí)間是3月29日,但項(xiàng)目預(yù)定3月25日開(kāi)盤(pán),“主要是提前選房和湊首付,等29號(hào)就可以正式簽合同了?!?/p>
??劉悅介紹,排卡從春節(jié)前一周就開(kāi)始了,春節(jié)期間中斷,2月18號(hào)恢復(fù),截至3月11日,已經(jīng)排到600號(hào)了,“3月看房的明顯多了起來(lái),上周末兩天,每天都有六七十個(gè)客戶(hù)交意向金,周一到周五,一天也能排三個(gè)四?!?/p>
??成交緩慢復(fù)蘇
??隨著疫情好轉(zhuǎn),劉悅發(fā)覺(jué)最近兩周看房的人越來(lái)越多,很多人開(kāi)車(chē)從其他區(qū)域過(guò)來(lái)看房?!皠倧?fù)工那會(huì)兒,一天基本能接待一兩組客戶(hù),現(xiàn)在每天能接待幾十組,雖然和平時(shí)沒(méi)法比,但畢竟開(kāi)始好轉(zhuǎn)了?!?/p>
??在北京通州臺(tái)湖某項(xiàng)目負(fù)責(zé)銷(xiāo)售的張英也有類(lèi)似感受,從2月10日復(fù)工后,他所在項(xiàng)目第一周基本沒(méi)人光顧,從第二周開(kāi)始,陸續(xù)有人看房,一周可以接到三到四組客戶(hù),“現(xiàn)在每天一直斷斷續(xù)續(xù)有人來(lái)看房。”3月10日下午,張英告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察網(wǎng)記者。
??張英介紹,剛復(fù)工時(shí),很多客戶(hù)打電話(huà)咨詢(xún),但很少來(lái)售樓處看房,逐漸的,開(kāi)始有路過(guò)或者附近居住的人看房,但整體數(shù)量比較少?!吧仙现芎蜕现荛_(kāi)始明顯多了起來(lái),原來(lái)打過(guò)電話(huà)的客戶(hù),很多都親自過(guò)來(lái)了?!?/p>
??通州限購(gòu)政策較嚴(yán),張英所在的項(xiàng)目平時(shí)會(huì)舉行各種活動(dòng)來(lái)吸引購(gòu)房者,但目前沒(méi)辦法舉行活動(dòng),剔除活動(dòng)因素,現(xiàn)在的看房客流已經(jīng)恢復(fù)到平時(shí)的一半左右,“很多客戶(hù)年前就來(lái)過(guò)幾次了,年后被疫情隔在家了?!?/p>
??春節(jié)后,該項(xiàng)目推出200多套房源,從2月10日到3月10日,累計(jì)銷(xiāo)售出100多套,“前兩周賣(mài)出二三十套,剩下的都是這兩周賣(mài)出的?!睆堄⒈硎荆A(yù)計(jì)到4月項(xiàng)目能清盤(pán)。
??中海地產(chǎn)位于北京市石景山區(qū)的限競(jìng)房項(xiàng)目,由于售價(jià)低于周邊二手房項(xiàng)目,又以70-90平方米的二居為主,在2月24日到3月8日兩周銷(xiāo)量超過(guò)200套。
??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2020年2月最后一周及3月第一周,北京商品住宅成交套數(shù)分別為499套和360套,雖然不及上海、廣州和深圳等城市成交,但均超過(guò)春節(jié)后北京其他單周成交量。
??根據(jù)wind數(shù)據(jù),環(huán)渤海區(qū)域新房成交套數(shù)同比降幅從2月的66%回升至3月首周的51%。與環(huán)渤海區(qū)域相比,長(zhǎng)三角和珠三角恢復(fù)得相對(duì)較快。長(zhǎng)三角3月首周成交同比降幅從2月的65%回升至 17%,珠三角降幅從63%回升至35%。
??在3月10日寶龍地產(chǎn)2019年業(yè)績(jī)會(huì)上,寶龍地產(chǎn)總裁許華芳透露,目前寶龍旗下項(xiàng)目售樓處看房客流已經(jīng)恢復(fù)到平時(shí)七成。寶龍地產(chǎn)大部分項(xiàng)目均位于浙江、江蘇為主的長(zhǎng)三角區(qū)域,其中浙江項(xiàng)目占比超過(guò)一半。
??二手房方面,3月首周全國(guó)成交量同比下降24%,降幅與2月的66%相比有所改善。其中深圳和南京二手房成交同比大幅增加超過(guò)80%,杭州、蘇州、廈門(mén)、青島和成都等城市同比降幅回升至30%左右。
??延遲復(fù)工影響
??劉悅的感受是,項(xiàng)目開(kāi)工進(jìn)度雖然受到疫情影響延遲,但推盤(pán)速度并沒(méi)有受到影響。該項(xiàng)目2019年8月底拿地,2020年1月8日取得施工證,受疫情影響,至今沒(méi)有開(kāi)工。
??劉悅?cè)粘9ぷ鞯氖蹣翘幈澈笫琼?xiàng)目工地,3月11日上午,偌大工地仍在綠網(wǎng)覆蓋下,并沒(méi)有動(dòng)工痕跡。與售樓處一路之隔的教育地塊,已經(jīng)有工人進(jìn)駐。
??北京市住建委信息顯示,該項(xiàng)目1月23日公示了建設(shè)方案。項(xiàng)目共分為四期建設(shè),一期工程施工日期從2020年3月1日到2022年9月30日。其他三期工程分別于2020年4月1日、6月1日和9月1日開(kāi)工。
??工地工作人員透露,施工方已經(jīng)進(jìn)駐工地,目前正在協(xié)調(diào)各方資源為開(kāi)工做準(zhǔn)備,預(yù)計(jì)近期開(kāi)始地基挖槽作業(yè)?!按蟛糠止と诉€沒(méi)到位,前期挖地基,也用不了太多人,只能一步一步到位了。”
??在沒(méi)有開(kāi)工的情況下,能夠獲取預(yù)售證的情況并不多見(jiàn)。根據(jù)北京市住建委規(guī)定,獲取預(yù)售證一個(gè)重要前提是,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。
??據(jù)北京地區(qū)一位房企項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹,獲取預(yù)售證在施工進(jìn)度方面并沒(méi)有嚴(yán)格限制,一般情況下,從開(kāi)工到拿證時(shí)間大約是兩個(gè)月左右,“因?yàn)橐蟮氖琴Y金投入,比較容易滿(mǎn)足條件,也可能綜合考慮了疫情和環(huán)保停工影響?!?/p>
??這位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示,目前北京大部分工地已經(jīng)復(fù)工,由于工人到崗、疫情防護(hù)等原因,還沒(méi)有進(jìn)行規(guī)模施工,“我們復(fù)工后做了兩周報(bào)表,從上周才開(kāi)始挖地槽,現(xiàn)在項(xiàng)目管理人員和工人加起來(lái)60多人?!?/p>
??施工延后一定程度會(huì)影響項(xiàng)目入市步伐,2020年春節(jié)后一個(gè)半月時(shí)間,北京僅發(fā)出了三張預(yù)售許可證,其中兩個(gè)項(xiàng)目位于房山,一個(gè)項(xiàng)目在順義。而2019年春節(jié)后一個(gè)半月時(shí)間發(fā)放的預(yù)售證數(shù)量超過(guò)10張。
老城區(qū)4600元/m²
開(kāi)發(fā)區(qū)4200元/m²
開(kāi)發(fā)區(qū)3000元/m²
老城區(qū)6500元/m²
開(kāi)發(fā)區(qū)7000元/m²
開(kāi)發(fā)區(qū)4500元/m²
老城區(qū)33.8萬(wàn)元
老城區(qū)待定
老城區(qū)470000萬(wàn)元
老城區(qū)49.5萬(wàn)元
老城區(qū)49.5萬(wàn)元
老城區(qū)32萬(wàn)元