受疫情影響銷售回款減少，積極融資保障現(xiàn)金流成為房企自救和發(fā)展的助力?？梢钥吹?，近兩月超短期融資券成為房企高頻次使用的融資工具。Wind統(tǒng)計顯示，截至3月6日，房企今年發(fā)行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內的短期融資券產品共計37只，發(fā)行金額為254.50億元，差不多相當于去年全年的三分之一。業(yè)內人士表示，《中華人民共和國證券法》（新證券法）自3月1日開始施行，《國務院辦公廳關于貫徹實施修訂后的證券法有關工作的通知》宣布公開發(fā)行公司債券自3月1日起實施注冊制，新規(guī)實行后，發(fā)債約束減少，發(fā)債流程有望加速，在目前的情況下優(yōu)質房企發(fā)債成本大幅降低。

??部分房企發(fā)債成本大幅降低

??近日，首開股份、陽光城、建發(fā)股份、金地集團、招商蛇口、越秀集團、金融街、華僑城等十余家房企在上海清算所公示其新一輪的超短期融資券發(fā)行計劃。公開資料顯示，華僑城于3月4日~3月5日發(fā)行了2020年度第二期超短期融資券，發(fā)行金額15億元，發(fā)行期限270天，票面利率僅2.58%。金地集團3月6日完成2020年度第二期超短期融資券10億元的發(fā)行，發(fā)行期限為270天，發(fā)行利率為2.69%。3月4日晚，泰禾發(fā)布公告稱，為拓寬融資渠道、滿足資金需求，公司擬申請發(fā)行120億元公司債券。而2月碧桂園和萬科發(fā)布信息顯示其將發(fā)行的公司債規(guī)模分別為85.38億元和90億元?？梢钥吹?，房企短期融資債、境內公司債、境外美元債的發(fā)行消息不斷披露，房企發(fā)債成本呈現(xiàn)分化趨勢，一些優(yōu)質房企融資成本大幅下降，而一些房企融資成本卻超過10%。

??各機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來房企發(fā)債節(jié)奏明顯加快。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1~2月國內房企實現(xiàn)股權融資52億元，同比下降64%，債權融資2484億元，同比上升36%。除已經(jīng)發(fā)行的債券，2020年1~2月還有43家房企公布了77次債券融資計劃，總規(guī)模約2761億元人民幣。其中，國內債券1844億元，海外債券折合人民幣約917億元，預計3月仍將迎來大量地產債發(fā)行?？硕饠?shù)據(jù)則顯示，2月房企發(fā)行的短債融資成本最高為8.75%，最低為4.80%。部分企業(yè)發(fā)債利率下降較明顯。

??通過金融手段緩解現(xiàn)金流壓力

??業(yè)內人士表示，房企發(fā)債節(jié)奏加快，一方面是在疫情影響下，需要通過金融手段緩解短期現(xiàn)金流壓力，另一方面，流動性寬松下高收益低風險的地產債，也備受資金追捧。第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理、深圳投資部主管吳睿表示，根據(jù)平安證券研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年房企到期債務合計高達約1.46萬億元，較2019 年實際到期值增長19.4%。且從單月數(shù)據(jù)來看，今年房企到期債務額將從2月開始逐漸攀升并在7月達到峰值1490億元。目前傳統(tǒng)線下售樓受影響，在銷售回款減少的情況下，利息以及到期債務按期支付，對于高杠桿型、高周轉型房企來說壓力較大。根據(jù)全國龍頭房企的凈負債率及現(xiàn)金短債比統(tǒng)計，房企平均的凈負債率和現(xiàn)金短債比為90%和1.81，若以此為標準，不僅部分融資能力相對較弱的中小型房企，甚至規(guī)模較大的部分龍頭企業(yè)也難免面臨現(xiàn)金流壓力及債務違約風險，金融手段可緩解短期現(xiàn)金流壓力。

??新證券法實施發(fā)債約束減少

??海通證券研究所杜佳則表示，自3月1日開始實行新證券法，證監(jiān)會、發(fā)改委相繼發(fā)布文件明確了公司債、企業(yè)債的公開發(fā)行全面實施注冊制。新證券法和《國辦通知》對公司債券公開發(fā)行條件的相關規(guī)定做了相關調整，總體而言有所放松。主要刪減的條例包括凈資產規(guī)模要求、“累計債券余額不超過公司凈資產的40%”等，改為新增要求 “具備健全且運行良好的組織機構”、“具有合理的資產負債結構和正常的現(xiàn)金流量”。 刪掉40%的約束條件，并不意味著企業(yè)可以無節(jié)制發(fā)債，依然有很多其他標準，比如資產負債率、募集規(guī)模合理性等，只不過刪掉這一條例意味著審核重心更加放在總債務壓力上，發(fā)行人對自身債務結構更有決定權。刪掉凈資產規(guī)模要求則有助于質地較好的輕資產公司發(fā)債融資。事實上，企業(yè)債規(guī)模近幾年有所萎縮。一是發(fā)行條件限制比較嚴格，二是審批流程也比較繁瑣，注冊制后發(fā)改委作為監(jiān)管機構不再負責審核，只負責政策制定，中債登和交易商協(xié)會成為正式的審核機構，審核口徑可能會更加市場化導向，審核效率有望提升。業(yè)內認為，在目前的情況下，項目審核整體有可能會偏寬松些。