負(fù)責(zé)豪宅營銷的江琳（化名）最近工作開始忙碌了起來。

??“項(xiàng)目開放是預(yù)約制度的，我們一個(gè)銷售一個(gè)小時(shí)只能接待一個(gè)人，最近來看房的人特別多，每天都會(huì)預(yù)約滿額。”江琳告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

??隨著疫情在國內(nèi)的日漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場還是逐漸復(fù)蘇，售樓處開始開放之后，越來越多人選擇出門看房。在上海、深圳、杭州等核心城市，較高價(jià)格的豪宅市場再度開始升溫，無論是銷售數(shù)據(jù)還是看房人數(shù)，都開始悄然增加。

??但是，這僅僅只是個(gè)案，少數(shù)樓盤人氣回升，并不能掩蓋整體市場下滑的現(xiàn)實(shí)。2月份，有頭部房企成交均價(jià)已跌至3年新低，以價(jià)換量或成行業(yè)共識(shí)。

??業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，雖然3月份開始大部分售樓部都已開門迎客，但未來兩三個(gè)月的樓盤銷售都不會(huì)太樂觀，房企今年想要獲得銷售增長并不容易。

??客戶預(yù)約看房要排隊(duì)

??江琳負(fù)責(zé)的豪宅位于上海外灘板塊，套均總價(jià)超過2000萬，從2019年就開始在豪宅市場進(jìn)行蓄客，2020年項(xiàng)目入市。

??不過在項(xiàng)目入市后，江琳自己都沒有料到來看房的人比預(yù)期的還要多很多?！昂芏嘈驴蛻粢矔?huì)前來看房，之前我們擔(dān)心意向客戶受到疫情影響，應(yīng)該不會(huì)來現(xiàn)場看，不過最近出乎我們的意料。有時(shí)候我們一天根本預(yù)約不到看房時(shí)間，我有朋友還在找關(guān)系托我看房?！苯崭嬖V記者。

??實(shí)際上，在這個(gè)豪宅公開售樓處的當(dāng)日，記者曾走訪現(xiàn)場。即便是當(dāng)時(shí)剛剛公開售樓處而沒有拿到預(yù)售證，當(dāng)時(shí)就已經(jīng)很多意向客戶開始前來詢價(jià)并預(yù)約看房。

??受到疫情影響，江琳負(fù)責(zé)的豪宅每個(gè)銷售一個(gè)小時(shí)僅能接待一組客戶，為了保證人員數(shù)量，他們還對每個(gè)銷售進(jìn)行了間隔排班，接待能力不同此前，因而導(dǎo)致有客戶甚至要托關(guān)系才能看房。

??上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月末最后一周（2月24日-3月1日），上海樓市成交結(jié)構(gòu)中，成交排名前十的項(xiàng)目中，9萬元/平方米以上的高價(jià)房占據(jù)3席，尤其是成交排名第一和第二的項(xiàng)目是兩個(gè)10萬+的項(xiàng)目。排名第一的項(xiàng)目成交量有35套，成交第二的項(xiàng)目成交套數(shù)也有29套。上周（3月2日－3月8日）成交前十的榜單中，依舊有3個(gè)高價(jià)房項(xiàng)目。

??今年2月，深圳春節(jié)后首個(gè)2000萬級豪宅盤招商太子灣·灣璽進(jìn)入市場，根據(jù)其披露數(shù)據(jù)，在開盤當(dāng)日推出的104套豪宅已悉數(shù)售罄，日光再現(xiàn)。

??第一財(cái)經(jīng)記者在該盤現(xiàn)場看到，不少人擠在售樓部。出于安全防護(hù)考慮，項(xiàng)目很快就被蛇口街道辦等要求限制人流暫停接客。由于項(xiàng)目推貨量僅有百套，這令沒有搶到房的購房者們留戀不已，遲遲不肯離去。

??“我家里有3套房，今年比較重要的事情就是想要置換一個(gè)市區(qū)更大的房子，之前很多房子都老化了，我春節(jié)后就一直關(guān)注核心地段房子的信息。”一位上海購房者告訴記者。

??即便是二線城市杭州，豪宅銷售同樣開始升溫。

??3月6日，杭州位于錢江新城的仁恒濱江園領(lǐng)出最后2棟樓的預(yù)售證。此次加推均為大戶型，主力面積170、190㎡，精裝均價(jià)70800元/平方米。算上仁恒濱江園，在過去的半個(gè)月里，杭州已連續(xù)有3個(gè)千萬級豪宅入市了。

??住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，杭州總價(jià)在1000萬以上的產(chǎn)品，共有813套可售。此外，

??2018年-2019年，杭州總價(jià)1000萬以上的公寓，共成交了3128套（其中，2018年1814套，2019年1314套），折算下來，平均每個(gè)月就能賣掉約130套。

??“目前杭州市場豪宅產(chǎn)品銷售整體還是供小于求，江浙地區(qū)很多購買力都在向杭州聚集，豪宅的推盤手都在加速推盤。”一位杭州開發(fā)商人士指出。

??避險(xiǎn)情緒升溫

??從目前的豪宅購買者看，多數(shù)購買者基本是自住為主。但不乏買家是擔(dān)心全球量化寬松，急于資產(chǎn)保值的心態(tài)而購置豪宅。

??“大部分客戶都是向想換房來我們這里看房，目前核心地段本身的配套好，價(jià)值這些客戶本身有更多分散的資產(chǎn)，他們無論是對于居住品質(zhì)的需求還是資產(chǎn)保值的需求，都衍生了目前的需求增加。”江琳說。

??第一財(cái)經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，大部分購房者對于豪宅購買，不外乎兩個(gè)邏輯。第一可以自住，進(jìn)而進(jìn)一步改善自己的居住環(huán)境，尤其是在疫情影響下，高端住宅的物業(yè)和產(chǎn)品優(yōu)勢更加突出。第二來自資產(chǎn)保值需求，目前全球黑天鵝局勢不穩(wěn)定，加之美聯(lián)儲(chǔ)降息，全球量化寬松之后，核心資產(chǎn)的價(jià)格相對更具升值空間。

??縱觀歷史，核心地段的資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯高于非核心地段。在2008年金融危機(jī)期間，紐約中央公園附近的頂級豪宅價(jià)格并沒有在金融危機(jī)中降價(jià)，反而成為了全球頂級富豪爭先進(jìn)駐的黃金區(qū)域，成為身份與財(cái)富的象征。

??同樣，在1997年遭遇金融危機(jī)后，香港樓市豪宅市場是整個(gè)香港樓市中恢復(fù)最快的。曾經(jīng)，紐約曼哈頓的豪宅市場在金融危機(jī)的籠罩下，也是全美跌幅最小的。

??“這一波需求增加還有一個(gè)原因，很多客戶早就開始看房，疫情影響需求也積壓了2個(gè)月，因此疫情結(jié)束大家開始看房的熱情提高在所難免?！币晃蝗A東地產(chǎn)公司高管指出。

??克而瑞的一份報(bào)告顯示，2020年2月中高端產(chǎn)品的銷售占比明顯提高，從價(jià)格段分布來看，京滬本月低檔產(chǎn)品成交占比與上月持平，深圳回調(diào)7個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品上海下滑10個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品京、滬分別上揚(yáng)18和11個(gè)百分點(diǎn)；高檔產(chǎn)品北京占比下滑12個(gè)百分點(diǎn)，深圳上升7個(gè)百分點(diǎn)。

??值得提及的是，由于豪宅本身價(jià)格高，部分客戶可以通過公司形式購買，因而相當(dāng)于繞開了限購的限制。

??“比如位于上海南外灘的一個(gè)豪宅，里面的亮燈率并不高，從我們了解很多長三角的企業(yè)客戶購買了這個(gè)房子，他們也不是經(jīng)常住，更多的是處于資產(chǎn)配置需求?！币晃缓勒薪橹赋?。

??一般而言，房地產(chǎn)和中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)正相關(guān)態(tài)勢，在中國經(jīng)濟(jì)長期向好基本面不變情況下，資產(chǎn)的保值效果遠(yuǎn)高于貨幣，成為高凈值人群的重要選擇之一。

??“我們線上購房處上線后，第一套房就是成交的一套千萬級住宅，這些客戶本身蓄客時(shí)間也久，因而可以更快下定決心?！币患疑鲜蟹科笕A東營銷負(fù)責(zé)人說。

??房價(jià)滑至下降曲線

??做為市場的先行指標(biāo)，豪宅回暖背后，積壓的需求開始逐漸釋放。多家開發(fā)商人士對后市較為樂觀，稱在今年4、5月將出現(xiàn)一波購房的小陽春，原因在于之前的需求都會(huì)因?yàn)橐咔榈暮棉D(zhuǎn)得以釋放。

??易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，全國一手房交易將在3月中下旬將開始恢復(fù)，二季度一手房交易將逐漸恢復(fù)正常。而二手房可能還會(huì)延遲，預(yù)計(jì)今年下半年開始才會(huì)逐漸恢復(fù)交易。

??從政策面看，目前供給端已經(jīng)有了一定的寬松。

??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，到目前全國已經(jīng)有60多個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)支持政策，大部分是公積金還款延緩、開發(fā)商土地款延緩等政策。

??“政策面寬松是大概率事件，預(yù)計(jì)部分城市未來還將在需求端進(jìn)行釋放放松，進(jìn)而支持部分自住客戶入場?！毙褫x控股總裁林峰此前曾表示。

??即便如此，房地產(chǎn)市場整體還沒有到可以樂觀的地步。首先是前兩月幾乎所有房企的銷售都受到影響，將所有企業(yè)的追趕希望都壓到了四五月份，營銷大戰(zhàn)或許一觸即發(fā)。

??從銷售價(jià)格看，2月份各大開發(fā)商銷售均價(jià)已經(jīng)有所下滑。禾略咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2020年各大房企TOP50操盤金額來看，面對突如其來的疫情，在2月，已有64%的房企的操盤售價(jià)，環(huán)比下跌明顯，平均下調(diào)20.8%。

??禾略在報(bào)告中認(rèn)為，出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)原因可能有幾點(diǎn)，第一是的確降價(jià)，第二是開發(fā)商的結(jié)構(gòu)推盤拉低均價(jià)。

??另外一個(gè)數(shù)據(jù)可以佐證，根據(jù)中國恒大（03333.HK）公布數(shù)據(jù)，2月份銷售金額447.3億，銷售面積513.8萬平方米。按此計(jì)算，恒大銷售均價(jià)8700元/平方米，創(chuàng)下近3年來單月均價(jià)銷售新低。

??銷售均價(jià)下調(diào)背后，房企正在承受2月市場的遇冷?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企2月同比銷售下跌40%。

??旭輝控股（00884.HK）數(shù)據(jù)，2月旭輝控股合同銷售（連合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合同銷售）金額約25.0億元，同比下滑63%。新城控股（601155.SH）公告，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約55.19億元，同比減少56.55%，銷售面積約43.21萬平方米，同比減少64.51%。龍光地產(chǎn)（03380.HK）公告，2月份單月龍光實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額為26.5億元，與去年同期相比減少45%。

??總體來看，市場的局部回暖顯然沒有開發(fā)商預(yù)料的那么熱烈，房企去貨壓力仍然巨大，未來兩三個(gè)月的市場表現(xiàn)顯得至關(guān)重要，通過“價(jià)格戰(zhàn)”進(jìn)行促銷還將繼續(xù)。國泰君安地產(chǎn)首席分析師謝皓宇認(rèn)為，疫情影響開發(fā)商的資金面，隨著市場恢復(fù)，預(yù)計(jì)部分開發(fā)商還將選擇降價(jià)來進(jìn)一步回籠資金。