1.近幾年圍繞房屋引發(fā)的糾紛頻發(fā)，在這樣的背景下，購房者應(yīng)如何保障自身的合法權(quán)益？

曹文峰：房地產(chǎn)相關(guān)的維權(quán)案例從未斷絕，之所以在近兩年集中爆發(fā)，在客觀上與各地限價政策有關(guān)，部分樓盤的備案價格無法達(dá)到開發(fā)商的預(yù)期，令其感到無利可圖，甚至賠錢，導(dǎo)致開發(fā)商會在施工質(zhì)量、裝修交付、小區(qū)內(nèi)配套等方面做文章。

此外，房價上漲情況遭到遏制，業(yè)主所投資房屋的升值幅度沒有達(dá)到理想預(yù)期，也是業(yè)主維權(quán)潮集中爆發(fā)的重要原因。

李夢瑤：其實所有房屋糾紛，對于業(yè)主而言，都是“預(yù)防第一”，因為只要走上了維權(quán)的道路，都需要花費大量的時間和金錢成本，無論結(jié)果如何，都是迫不得已的最后一個選擇。

首先，購房者應(yīng)盡量選擇口碑較好的品牌開發(fā)商，雖然房地產(chǎn)市場亂象頻發(fā)，但品牌開發(fā)商在重視利潤的同時更愛惜羽毛，同時也有支持違約金、賠償金的資金實力；其次，在前期看房時，對于樓盤的沙盤、廣告、承諾和樣板房都需要拍照、錄音，保存證據(jù)；最后，簽署合同時需要仔細(xì)審查合同條款中的戶型圖、戶型面積、套內(nèi)面積、公攤面積、延期交房的補償金條款、違約責(zé)任等。

2.在各類房屋糾紛中，質(zhì)量問題引發(fā)的問題最為引人注目，消費者遇到此類問題該如何解決？

王康佳：房屋質(zhì)量問題引起的糾紛可大致歸納為兩大類。一類是可修復(fù)、但不影響主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問題，例如非承重墻體開裂、漏水漏電以及裝修上的瑕疵等，這類問題最優(yōu)的解決辦法就是與開發(fā)商協(xié)商和解，要求開發(fā)商按照合同要求和相關(guān)規(guī)定，在一定期限內(nèi)恢復(fù)房屋質(zhì)量、排除隱患。

另一類就是承重墻開裂、樓棟整體質(zhì)量不合格等難以修復(fù)的問題，如果開發(fā)商不同意退房，就可以通過法律訴訟解決，并且一般都會得到法院的支持。

3.預(yù)售機制下，業(yè)主收房時常常發(fā)現(xiàn)，房屋情況與開發(fā)商所描述的大相徑庭，這時應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益？

李夢瑤：一般情況下建議業(yè)主直接通過市民熱線、消費者協(xié)會、住房建設(shè)部門和規(guī)劃部門投訴舉報，也可以通過官方媒體等第三方力量介入監(jiān)督，越是重視商譽的品牌開發(fā)商越會認(rèn)真對待這些第三方力量的公正監(jiān)督，且通過媒體曝光之后，也更容易受到相關(guān)部門的重視與處理。

4.在實際交付過程中，常常遇到配套與早期規(guī)劃不符的情況，這時消費者該如何做？

郭韌：面對配套不達(dá)預(yù)期的情況，業(yè)主不要反應(yīng)過激。裝修過程中有變化實屬正常，具體要看開發(fā)商出售時對房屋的宣傳廣告和實際交房的差距程度。比如說好的游泳池、學(xué)區(qū)房、豪華地下車庫、會所、人車分流等，如果沒有，那就是宣傳與實際交付不符，而開發(fā)商在宣傳中的這類說明，我個人認(rèn)為可以視為要約，如有不符，完全可以要求降低房價，賠償損失，甚至退房。

曹文峰：在提起訴訟之前，一定要弄清楚究竟是開發(fā)商人為的“虛假宣傳”，還是因為不可抗力導(dǎo)致的合法變更。如果開發(fā)商存在主觀上故意的虛假宣傳，就屬于合同欺詐，可以主張退房，并按照合同約定索取違約金；如果是因為不可抗力導(dǎo)致的合法變更，例如小區(qū)內(nèi)規(guī)劃經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)中途變更，或地鐵、學(xué)校、道路等周邊配套由于市政規(guī)劃導(dǎo)致變更，大多數(shù)情況下就不是開發(fā)商所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

5.違規(guī)交房的情況近年來也屢見不鮮，個別開發(fā)商甚至明知房屋尚未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，而強制業(yè)主收房。遇到這類情況，業(yè)主該如何處理？

王康佳：因為開發(fā)商違規(guī)交付而無法取得房產(chǎn)證的情況，業(yè)主可以拒絕收房，主張解除購房合同，并按照合同約定獲取賠償，這是毫無疑問的，也是最為穩(wěn)妥的處理方法。但如果已取得房產(chǎn)證的業(yè)主，發(fā)現(xiàn)類似“違章建筑”需要拆除的情況，一般情況下已經(jīng)不能主張退房，因為購房合同已經(jīng)執(zhí)行完畢。這時，業(yè)主首先要執(zhí)行相關(guān)部門“恢復(fù)原狀”的要求，其次向法院提起主張開發(fā)商賠償損失的訴訟，這個需要具體案例具體分析，因為大多數(shù)情況下，購房者也是知情者，一定程度上存在主觀上的過錯，需要法官酌情裁定。

需要注意的是，購房時所有的交易都應(yīng)當(dāng)落實在書面上，一定要弄清楚哪些是合規(guī)的“贈送面積”，購買類似的違章“贈送面積”本來就需要承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險，消費者在作出決定之時要有相應(yīng)的心理準(zhǔn)備。

6.在購房過程中，有時明知所謂的“服務(wù)費”“團購費”屬于市場亂象，但卻由于實實在在地可以幫助業(yè)主“省錢”而屢禁不止，購房者該不該抵抗這類誘惑？事后該如何補救？

郭韌：事實上，早在2016年10月10日，住建部公布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》，就已經(jīng)明確了各類房地產(chǎn)銷售活動中“亂收費”現(xiàn)象，消費者無需過分擔(dān)心。

李夢瑤：首先，“貪便宜”必然增加受損風(fēng)險，不能體現(xiàn)在合同上的錢最好不要付，如果要付就要做好承擔(dān)風(fēng)險的思想準(zhǔn)備；其次，要樹立風(fēng)險意識和證據(jù)意識，無論是定金還是服務(wù)費、預(yù)付款，都要仔細(xì)看清條款，最好留下視頻或錄音證據(jù)；即便出現(xiàn)糾紛，如果經(jīng)過協(xié)商，對方拒不退款，也可以不當(dāng)?shù)美?、合同無效、合同撤銷等事由向法院起訴，要求退還全款。

曹文峰：即便對方巧立名目，以“第三方”收款為借口，但由于目前法律上對“額外收費”這一項目的定義比較明晰，所不同的是，假如收款方為第三方公司，則需要再向“第三方”公司共同提起訴訟，追回款項。