住房信貸政策就是一道綁住樓市資金需求端的閘門，任何風(fēng)吹草動都牽動著公眾敏感神經(jīng)。

??近段時(shí)間以來，多個(gè)地方和銀行出現(xiàn)房貸政策調(diào)整消息，雖然大多被辟謠或緊急撤銷，但仍給市場留下“房貸政策或放松”預(yù)期。

??3月17日，銀保監(jiān)會首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企表示，目前房貸政策整體沒有變化，個(gè)別地方和銀行作出的首付比例和貸款利率調(diào)整都在政策允許范圍內(nèi)。只要保持在總體房貸政策的范圍內(nèi)，每個(gè)地方都可以按照“一城一策”原則進(jìn)行調(diào)整。目前看，地方和銀行房貸政策調(diào)整都沒有突破總體政策要求。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，目前僅有浙商銀行確認(rèn)調(diào)整了個(gè)人貸款政策，將非限購城市居民家庭購買首次個(gè)人住房的首付貸款比例從原來的30%調(diào)降至20%。對于限購城市，目前首套房貸首付比例依然為3成。

??浙商銀行回應(yīng)稱，“始終嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管部門關(guān)于限購和非限購城市差異化信貸政策，同時(shí)符合各分行當(dāng)?shù)胤抠J調(diào)控措施，與銀行同業(yè)執(zhí)行要求基本相當(dāng)?！?/p>

??這也為地方銀行差異化放貸提供了思路。“考慮到銀行貸款充裕，未來可能會有更多銀行跟進(jìn)?！币晃汇y行人士對記者表示，未來房貸策略將在因城施策和個(gè)人住房差異化信貸政策上下更多的功夫，房貸利率水平的多樣性勢必愈加顯著。

??多地現(xiàn)房貸松綁“一日游”

??近段時(shí)間以來，市場對房地產(chǎn)金融政策格外關(guān)注，有多家銀行被誤傳調(diào)整房貸首付比例，部分地方政府出臺相應(yīng)政策后又主動撤銷，這折射出地方政府壓力，房地產(chǎn)市場受疫情沖擊需要緩解庫存和資金的呼聲不斷高漲，但“房住不炒”下房貸政策仍是紅線區(qū)。

??早自2月份，就有網(wǎng)傳工商銀行紹興分行首套房貸降低到兩成、二套房貸降低到三成，建設(shè)銀行深圳分行變相將二套房首付比例由原來的七成調(diào)降至三成。隨后，兩家銀行對此均予以否認(rèn)。中國建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)布聲明稱，目前該行個(gè)人住房信貸政策沒有變化，首套住房貸款首付比例不低于30%，二套住房貸款首付比例不低于70%。

??3月10日，市場又傳出“湖州銀行下調(diào)個(gè)人首套房及二套房最低首付比例，其中首套房由最低30%下調(diào)至最低20%，二套房由最低40%下調(diào)至最低30%”的消息。

??這個(gè)消息在當(dāng)日晚間被湖州銀行通過官方微信公眾號辟謠：“近期我行個(gè)人住房信貸政策沒有調(diào)整和改變，我們將堅(jiān)持‘房子是用來住的不是用來炒的’定位，支持居民合理住房貸款需求，堅(jiān)決維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

??同時(shí)，河南駐馬店市、陜西寶雞市等地有關(guān)降房貸首付的文件亦相繼被叫停。

??2月21日，河南省駐馬店發(fā)布17項(xiàng)穩(wěn)樓市政策，其中，首次提出要下調(diào)居民首付款比例，首套房貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%。這被視為疫情期間首個(gè)明確提出降低購房首付的城市。但很快，駐馬店住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)工作人員表示，文件不執(zhí)行了，已撤回，按照原政策執(zhí)行。

??值得一提的是，2月28日，河南省人民政府網(wǎng)站發(fā)布文章，省政府約談駐馬店市人民政府主要負(fù)責(zé)同志，堅(jiān)持“房住不炒”，落實(shí)主體責(zé)任。

??3月12日，陜西寶雞市人民政府發(fā)布穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)民生穩(wěn)發(fā)展若干措施，提出“各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策”。但在發(fā)布的當(dāng)天，該文件的鏈接就在寶雞市政府網(wǎng)站消失。

??交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹分析稱，由此可見，當(dāng)前“房住不炒”基調(diào)不變，地方為穩(wěn)定樓市可以出臺邊際寬松政策，不過大幅放松可能性??；邊際寬松政策中，合理的供給側(cè)寬松多能放行，需求側(cè)寬松則有可能不被允許。

??房貸政策整體未變但有微調(diào)空間

??這并非官方層面第一次強(qiáng)調(diào)房貸政策不變。

??早在2月份部分銀行被傳聞降低房貸首付比重之際，肖遠(yuǎn)企就在2月25日召開的銀保監(jiān)會通氣會上表示，房地產(chǎn)金融政策目前沒有調(diào)整，對房地產(chǎn)金融的情況會動態(tài)檢測。2月21日，人民銀行在召開2020年金融市場工作電視電話會議時(shí)亦曾強(qiáng)調(diào)，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

??3月16日國新辦發(fā)布會上，國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長、新聞發(fā)言人毛盛勇表示，“房住不炒”的政策定位沒有改變，這幾年房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房價(jià)的局面已經(jīng)初步形成。具體到房地產(chǎn)發(fā)展政策上，還是要按照推動高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。

??3月17日，肖遠(yuǎn)企再度強(qiáng)調(diào)：目前房貸政策整體沒有變化，個(gè)別地方和銀行作出的首付比例和貸款利率的調(diào)整都在政策允許的范圍內(nèi)。只要保持在總體房貸政策的范圍內(nèi)，每個(gè)地方都可以按照“一城一策”的原則進(jìn)行調(diào)整。

??受疫情影響，2月份房地產(chǎn)銷量受到較大沖擊，房貸規(guī)模亦下滑明顯。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1——2月份，全國固定資產(chǎn)投資同比下降24.5%，創(chuàng)歷史最低，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.3%；全國商品房銷售面積同比下降39.9%；商品房銷售額同比下降35.9%。

??央行披露數(shù)據(jù)顯示，2月份新增人民幣貸款9057億元，同比多增199億元；社會融資增量為8554億元，比去年同期減少1111億元。其中，2月份中長期貸款僅增加371億元，同比環(huán)比均明顯下滑。而居民中長期信貸，主要構(gòu)成為個(gè)人按揭貸款，與房地產(chǎn)銷售高度正相關(guān)。據(jù)央行上海總部數(shù)據(jù)，2月份上海住戶部門貸款減少325億元，個(gè)人住房貸款增加29億元，同比少增45億元。

??央行年內(nèi)已兩次宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。一次是1月1日央行宣布全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)；另一次是3月13日，對達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個(gè)百分點(diǎn)，在此之外，對符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)。通過兩次降準(zhǔn)，央行共計(jì)向市場釋放1.35萬億元長期資金。

??有銀行金融人士分析認(rèn)為，雖然從央行表態(tài)來看，不會給房地產(chǎn)市場大放水，但考慮到銀行貸款資金充裕，個(gè)人按揭貸又一直是銀行青睞的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，未來會有更多銀行在房貸策略方面進(jìn)行微調(diào)，房貸政策差異化趨勢將增強(qiáng)。

??值得注意的是，房貸利率正處于下降通道，這有利于降低房貸成本。融360數(shù)據(jù)顯示，2月全國首套房貸款平均利率為5.5%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)，同比下降13個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.81%，環(huán)比下降1個(gè)基點(diǎn)。這已經(jīng)是首套房、二套房貸利率連續(xù)兩個(gè)月下降。

??一線城市中，除北京外，另外三個(gè)城市2月份再次下調(diào)首套房貸利率水平。其中，廣州和深圳均環(huán)比下調(diào)3個(gè)基點(diǎn)；上海環(huán)比下調(diào)2個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)后首套房貸利率僅4.8%，創(chuàng)新低，和對應(yīng)期限的5年期LPR水平一致。二線城市中，重慶首套房貸利率環(huán)比下降5個(gè)基點(diǎn)。

??雖然房貸利率降幅不大，但重在對于購房預(yù)期的拉動作用。隨著國際大環(huán)境下“零利率”時(shí)代的到來，出于資產(chǎn)保值增值下的投資自住性住房拉動正在開啟。