8-20房企座談會:管好房企資金是長效機(jī)制的關(guān)鍵

2020-08-24 來源：

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一些資產(chǎn)負(fù)債率或凈負(fù)債率過高的房企，將面臨更為嚴(yán)格的監(jiān)管。

8月20日，住建部和央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加了會議，同時參會的還有銀保監(jiān)會等監(jiān)管部門。此次會議被認(rèn)為是房地產(chǎn)政策將進(jìn)一步收緊，那么實(shí)際情況是不是這樣呢？

我們可以注意兩個關(guān)鍵詞。第一，此次會議不是“約談”，而是“座談”。第二，此次會議再提“長效機(jī)制”，即此次會議的任務(wù)是落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。從這里可以看出，此次會議不是簡單的一次房地產(chǎn)調(diào)控，有別于常規(guī)的調(diào)控內(nèi)容，而是長效機(jī)制發(fā)展中的一次系統(tǒng)性工作部署。如果說國務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會的參會代表是部分城市管理負(fù)責(zé)人，那么此次則是部分房企負(fù)責(zé)人。他們代表了長效監(jiān)管和長效發(fā)展的兩類主體，或者說是房地產(chǎn)市場中的“裁判員”和“運(yùn)動員”兩類角色。

當(dāng)然此次參會的房企，根據(jù)此前的傳言，實(shí)際上都是近期融資和投資力度過大、負(fù)債壓力大的房企。所以此次座談會也是基于近期的市場新情況而做出的一次部署。這和此前全國10個房價過熱城市參與座談會是類似的。根據(jù)此前傳出的房地產(chǎn)金融監(jiān)管新政，此次參與座談會的企業(yè)，普遍是上半年負(fù)債過于激進(jìn)的大企業(yè)。

此次會議有一個很核心的內(nèi)容，即要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。這個規(guī)則雖然沒有提，但猜測可能就是此前市場上傳的“三道紅線”和“四檔管理”，簡單來說，一些資產(chǎn)負(fù)債率或凈負(fù)債率過高的房企，將面臨更為嚴(yán)格的監(jiān)管，并被納入“紅橙黃綠”的四檔管理體系之中。

這個規(guī)定，在今年很受關(guān)注。雖然今年疫情下房企面臨很多壓力，但實(shí)際上除了去庫存的問題外，新的問題明顯增加，尤其是金融風(fēng)險。今年房地產(chǎn)市場中，土地市場明顯熱了起來，各地?fù)尩赝醯默F(xiàn)象明顯增多，各類高溢價拿地的現(xiàn)象干擾了市場預(yù)期。所以在穩(wěn)房價的同時，穩(wěn)地價的要求明顯增加，尤其是在今年上半年金融環(huán)境總體寬松的情況下，確實(shí)存在部分資金違規(guī)進(jìn)入地市的情況，導(dǎo)致土地資產(chǎn)出現(xiàn)價格泡沫等風(fēng)險。此類地價風(fēng)險的防控顯然是最為關(guān)鍵的。因?yàn)榈貎r不穩(wěn)，房價調(diào)控起來難度就大了，最終影響了預(yù)期和交易秩序，老百姓的住房福利也面臨沖擊。

所以此次座談會的邏輯在于，部分大型房企上半年的融資動作面臨風(fēng)險，此類風(fēng)險最終會影響地價和房價，也會破壞房地產(chǎn)的長效發(fā)展。所以通過召開座談會，可以從企業(yè)融資等角度研究相對應(yīng)的長效發(fā)展機(jī)制，同時也要求此類房企注重企業(yè)風(fēng)險，以給行業(yè)中各類企業(yè)更多啟示和警示。

“8·20房企座談會”后，各類房企確實(shí)需要關(guān)注內(nèi)部的資金狀況和融資情況。尤其是隨著房地產(chǎn)企業(yè)相對應(yīng)的長效機(jī)制建立，房企融資等會面臨更多的約束和紅線，這要求房企注重日常融資工作的安排，注重用“三道紅線”和“四檔管理”的方式來規(guī)范經(jīng)營，真正促進(jìn)房企的長效可持續(xù)發(fā)展。

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