在中國，獨(dú)生子女時(shí)代正在迅速過渡向“二孩時(shí)代”，北京（樓盤）尤其明顯。

從去年年底開始，北京婦產(chǎn)醫(yī)院、北大醫(yī)院婦兒醫(yī)院、北京協(xié)和醫(yī)院等三甲就出現(xiàn)了建檔難的情況。甚至早在去年11月18日，北京婦產(chǎn)醫(yī)院已發(fā)出公告，宣布2016年6月以前（含6月份的）產(chǎn)科建檔名額已滿。日前，連二級(jí)醫(yī)院都傳來床位爆滿、超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的消息。

據(jù)了解，北京每月最大解產(chǎn)能力僅為2.3萬-2.5萬人，但2016年預(yù)計(jì)孕產(chǎn)婦將高達(dá)30萬人。實(shí)際數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全市醫(yī)療系統(tǒng)的承載能力。

二孩政策帶來的沖擊不僅僅在醫(yī)療領(lǐng)域，大量二孩的降生和即將降生，大大刺激了改善住宅市場(chǎng)，正在重新定義和細(xì)分剛需和改善產(chǎn)品，促進(jìn)住宅產(chǎn)品和樓市格局的進(jìn)一步優(yōu)化。

從“單獨(dú)二孩”到“全面二孩”，將給北京樓市帶來多少新增需求，市場(chǎng)是否已經(jīng)顯現(xiàn)其影響力？

每年帶來約7萬套的改善需求，約占北京住宅市場(chǎng)總成交量的26%

北京市計(jì)生委負(fù)責(zé)人指出，據(jù)測(cè)算“全面二孩”政策的出臺(tái)，使得北京市符合全面兩孩政策、可生育第二個(gè)子女的常住育齡婦女?dāng)?shù)量約增加236萬。北京中原市場(chǎng)研究部綜合某調(diào)查公司和網(wǎng)上的各項(xiàng)調(diào)查問卷預(yù)計(jì)，其中有生育二胎意愿的女性占到30%左右，即71萬人。

而同時(shí)有住房改善需求的假設(shè)占到50%，“二孩政策”給北京住宅市場(chǎng)帶來的需求量約為35萬戶（一個(gè)已婚女性對(duì)應(yīng)一戶家庭），這一需求量預(yù)計(jì)從政策執(zhí)行到真正實(shí)施購房大概需要五年的時(shí)間，那么每年的改善需求約在7萬套。

以今年為例，因“二孩政策”帶來的需求約占到一、二手住宅全部成交量的26%，改善成交量的43%左右。（注：預(yù)計(jì)今年一、二手普通住宅總成交量約為27萬套，其中改善成交量約占60%，大約16.2萬套左右）

北京中原總經(jīng)理任莉分析，借力今年二孩政策等推動(dòng)，改善性客戶繼續(xù)成為樓市主力，整體呈現(xiàn)城區(qū)外溢的特點(diǎn)。隨著北京樓市土地市場(chǎng)整體價(jià)格走高，住宅產(chǎn)品豪宅化趨勢(shì)蔓延， “二孩政策”帶來的改善需求將出現(xiàn)新的變化，戶型不大、功能完善、設(shè)計(jì)緊湊等將成為買房人對(duì)產(chǎn)品考量的重要依據(jù)，凸顯市場(chǎng)理性光芒，產(chǎn)品力依然為王。

“二孩家庭”三居成交占比接近新建普宅50%

從政策執(zhí)行前后新建普通住宅的成交價(jià)格漲幅可以看出，三居室的成交漲幅要明顯高于全市平均成交價(jià)，“全面二孩”政策執(zhí)行后較“全面二孩”執(zhí)行前和“單獨(dú)二孩”政策執(zhí)行前三居室成交價(jià)漲幅分別為30.8%和72.3%，較全市新建普宅成交價(jià)漲幅分別高9.4%和11%?？梢钥闯鍪袌?chǎng)上三居室的需求熱度高于平均值。

而從二孩所需的剛需和改善戶型三、四居室成交情況來看，在2014年“單獨(dú)二孩”政策開始執(zhí)行的當(dāng)年，三居室成交占比出現(xiàn)明顯增長，同比上漲了6.5%，首次漲至40%以上；政策執(zhí)行的第二年（2015年）三居室占比保持穩(wěn)定，四居室成交占比同比有了1%的明顯增長，占比從5%漲至6%以上。

當(dāng)2016年“全面二孩”政策執(zhí)行后的半年間三、四居室的成交占比已經(jīng)有了明顯變化，兩者較前一年分別上漲5.2%和0.7%。

總體來看，三、四居室的成交量總占比在單獨(dú)二孩政策后上升至50%，全面二孩后上升至55%以上；

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新建住宅市場(chǎng)成交市場(chǎng)中，對(duì)于二孩家庭剛需和改善戶型提升為120-150平米，總價(jià)在400-700萬之間的三居和170-210平米，總價(jià)在800-1000萬的四居。未來該面積段和總價(jià)的產(chǎn)品成交占比還將繼續(xù)提升。

學(xué)區(qū)房需求火爆程度再增3成

由于“老二”的到來，本就需求火熱的學(xué)區(qū)房將更加緊俏，尤其是傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，如東城、西城、海淀和朝陽，有入學(xué)名額的學(xué)區(qū)房經(jīng)常一房難求，且一直是北京二手住宅市場(chǎng)的“價(jià)格領(lǐng)袖”。

在新建住宅市場(chǎng)，近年來眾多高檔樓盤紛紛引入了名校資源，其目的在于看重了高端客戶對(duì)于子女精英教育的重視程度。據(jù)估計(jì)未來學(xué)區(qū)房的熱度將有增無減，名校資源對(duì)于小區(qū)的增值效應(yīng)也會(huì)有所放大，在學(xué)區(qū)房的總需求中將有30%是二孩所帶來的需求。