“地王”制造者信達(dá)地產(chǎn)“中考”成績單

2016-08-26 來源：

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因頻摘“地王”而成名的信達(dá)地產(chǎn)（600657.SH）日前公布了其業(yè)績報告：上半年，信達(dá)地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約30.7億元，同比增幅41.8%；上市公司股東應(yīng)占凈利1.3億元，同比下滑44.66%，而扣除非經(jīng)常性損益，信達(dá)地產(chǎn)凈利虧損逾7000萬元，同比下滑131%。

這是信達(dá)地產(chǎn)自2008年上市以來罕見的凈利虧損，而且也是近五年來利潤唯一一次出現(xiàn)凈利潤為負(fù)的情況。

凈利潤大幅下跌，與信達(dá)地產(chǎn)上半年成本的大幅增加相關(guān)，其中，除了管理費用有所下降之外，營業(yè)成本、銷售費用、財務(wù)費用都大幅增加，值得注意的是，財務(wù)費用同比上年同期激增193.26%達(dá)到2.6億元。

對此，信達(dá)地產(chǎn)解釋稱：“因土地成交較為集中，報告期內(nèi)融資產(chǎn)生的財務(wù)費用同比增加 193.26%”。

（信達(dá)地產(chǎn)2016年上半年年報摘錄）

據(jù)人民網(wǎng)記者統(tǒng)計，從去年年中到今年，僅僅一年時間，信達(dá)地產(chǎn)已經(jīng)斥資289.03億元相繼在上海、杭州、合肥拿下“地王”，其中，最引人矚目的是上半年摘得上海顧村“地王”，為此，信達(dá)地產(chǎn)共耗費58.05億元，溢價率306.53%。

信達(dá)借道公司債券來融資，其報告顯示，上半年信達(dá)共發(fā)行公司債券規(guī)模達(dá)到90億元，資產(chǎn)負(fù)債率上升至85.6%。

東興證券在其上半年的研究報告中稱，“本期內(nèi)，由于公司加大了在一二線城市的拿地力度，土地成交較為集中，故而融資產(chǎn)生的財務(wù)費用同比增加193.26%。

除了財務(wù)成本激增外，毛利的下滑也是其利潤下滑的原因之一。就主業(yè)收入構(gòu)成來說，房地產(chǎn)銷售收入28.1億元，同比增幅約42%，毛利率為19.9%，同比下滑約12個百分點；物業(yè)管理及出租收入1.13億元，同比增幅37%，毛利率僅2.51%，同比增幅0.71個百分點。

對此，信達(dá)地產(chǎn)表示：“由于結(jié)轉(zhuǎn)收入中來自三四線城市的項目較多，市場行業(yè)毛利率水平下降比較普遍，公司去庫存促回籠的銷售策略力度又有所加大，所以營業(yè)收入的毛利率降幅較大?！?/p>

在其房地產(chǎn)儲備土地中，其部分項目分布于東北、中西部地區(qū)，比如烏魯木齊、長春、?？?、重慶、蕪湖等城市，而這些城市仍處于去庫存的艱難時期。

不僅僅是上半年，近幾年信達(dá)的銷售毛利率一路走低，其2014、2015、2016年第一季度的銷售毛利率為35.79%、28.96%、14.40%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信達(dá)地產(chǎn)拿“地王”的風(fēng)險才剛剛開始：“‘地王’的風(fēng)險會很大，很多地王項目因為地價高所以利潤率都偏低，后期銷售才是對房企的考驗，而且高地價也會對房企的融資產(chǎn)生影響，比如一些房企會借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風(fēng)險。但由于未來市場充滿不確定性，一旦市場風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)，高地價將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。”

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