萬科的信用評級展望遭到標(biāo)普下調(diào)，揭開了中國開發(fā)商上半年業(yè)績飄紅的另一面。

一向穩(wěn)健的國際信用評級機構(gòu)標(biāo)普、穆迪和惠譽，今年以來下調(diào)了多家中國房企的信用評級或展望，包括綠地、恒大、萬達、萬科等超大型房企。

與此同時，今年上半年卻是中國開發(fā)商“最好的半年”，龍頭房企半年銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，全年銷售目標(biāo)也指向更高水準(zhǔn)。

不過，與萬科受到非經(jīng)營性因素的影響不同，大部分評級或展望遭遇下調(diào)的房企，均是因為其激進的融資、并購或拿地策略，為財務(wù)狀況增加了風(fēng)險。

穆迪和惠譽在評級報告中均表示，債務(wù)風(fēng)險及拿地成本是其調(diào)低中國房企評級的重要原因。

一面是國內(nèi)樂觀昂揚的地王頻出，一面是國際評級和投資機構(gòu)紛紛看淡，共同構(gòu)成了中國房地產(chǎn)的AB面。

多家房企評級遭下調(diào)

目前，三大評級機構(gòu)長期評級均分為投資級和投機級，劃分九至十一個級別，在該級別下又分若干子級。此外，評級機構(gòu)對信用評級給予展望評價，以顯示其對有關(guān)評級的在未來半年至兩年時間內(nèi)中期走勢看法。

從今年以來國際機構(gòu)的評級情況來看，中國房企被整體看淡，下調(diào)、負面等動作明顯增加。

除龍湖集團在近期被穆迪逆勢提升評級展望，由穩(wěn)定調(diào)升為正面，給予Ba1評級外，包括萬達、融創(chuàng)、綠地、遠洋地產(chǎn)等均被列入下調(diào)的復(fù)評名單，或者其展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面，這也是自2012年以來穆迪調(diào)低房企展望數(shù)量最多的一次。

而標(biāo)普也創(chuàng)下近四年來，下調(diào)房企評級次數(shù)的最高紀(jì)錄。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，今年以來，標(biāo)普共調(diào)低了11家房企的評級。

受累股權(quán)之爭，萬科被調(diào)低評級展望，盡管它的財務(wù)狀況、銷售狀況和穩(wěn)定的杠桿水平依然支持目前評級，但在標(biāo)普看來，2017年3月的董事會重選是一個近期的風(fēng)險，寶能要求罷免董監(jiān)事的提議增加了2017年3月重選后董事會構(gòu)成改變的可能性。

倘若未來2-3年，萬科的策略變得越來越激進，可能導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)績下滑或財務(wù)杠桿降低，標(biāo)普將調(diào)低萬科和萬科香港的評級。

而除了萬科、龍湖之外，一位大型房企財務(wù)負責(zé)人指出，大量的房企評級遭到調(diào)低無非是兩個原因。一個是像綠地一樣負債率、財務(wù)杠桿不斷上升；二是受到中國主權(quán)評級負面展望影響，導(dǎo)致部分國企評級遭到下調(diào)。

像恒大、綠地這樣評級連降兩個級別的房企，原因在于財務(wù)杠桿和負債。標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評級資深董事葉翱行指出，“這兩家企業(yè)均面臨流動性收緊、杠桿不斷上升的風(fēng)險?！?/p>

以綠地為例，標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事孔磊表示，全面下調(diào)綠地控股、綠地香港及相關(guān)債務(wù)信用評級主要有兩個原因，綠地財務(wù)狀況惡化以及上海市政府對綠地及時充分支持的可能性下降。

在標(biāo)普看來，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品配置大部分側(cè)重商業(yè)和寫字樓，資金回籠較慢，與此同時，綠地控股仍在大力度拿地，可能會對財務(wù)造成持續(xù)壓力。

融創(chuàng)中國也由于2016年上半年匯兌損失增加、從合營聯(lián)營收益減少、資本化利息減少導(dǎo)致利息費用增加等狀況，被發(fā)出盈利預(yù)警，讓穆迪展望可能調(diào)至負面。

近期在保利地產(chǎn)完成非公開發(fā)行股票后，穆迪仍維持保利地產(chǎn)Baa2的發(fā)行人評級和負面的評級展望，僅在該Baa2評級中給予一個子級提升。

接近保利地產(chǎn)的人士對此指出，穆迪認為保利集團支持保利地產(chǎn)的力度可能會變小，因此態(tài)度偏謹慎，實際上他們對保利低于3個點的利率發(fā)債也是積極看待的。

風(fēng)險上升的隱憂

對于房企而言，寬松的貨幣和信貸環(huán)境，讓其迎來了進一步發(fā)展的空間。今年上半年部分熱點城市銷售狀況火爆，樓市單價不斷攀升，部分區(qū)域甚至在過去的一年中樓價翻倍。這也讓包括恒大、萬科、碧桂園在內(nèi)的五家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)今年上半年銷售業(yè)績超過千億，其他房企也業(yè)績大增。

而與此同時，“地王”頻出也進一步刺激了這個市場。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，全國出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億元的地塊共有300宗，其中溢價率超過100%的地王達到150宗。

不僅僅是一線城市和強二線城市，包括武漢、濟南、石家莊、南寧、福州等在內(nèi)的二線城市也開始成為地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域。

這讓房企紛紛調(diào)整自身的戰(zhàn)略部署，進入一二線城市拿地，并融資發(fā)債。

由于信貸政策寬松，今年上半年，中國房企在國內(nèi)債券市場融資情況大增，房企的境內(nèi)發(fā)債期數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)監(jiān)測，2015年至2016年上半年，50家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為4606.95億。

其中，以3~5年居多，發(fā)行數(shù)量達到了100筆，發(fā)行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%，平均融資成本為4.85%。

而各房企之間分化較大，國企和規(guī)模性房企優(yōu)勢明顯。對于央企、國企和部分具備良好聲譽和較強綜合實力的民營企業(yè)來說，其融資成本較低。

根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會日前發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，2015年房地產(chǎn)行業(yè)負債水平保持高位運行，凈負債率平均值為96.09%，較2014年上升7.23%。

標(biāo)普在一份關(guān)于中國房企整體狀況的報告中指出，開發(fā)商在追求增長的同時，維持穩(wěn)定的擴張步伐和審慎的資本結(jié)構(gòu)將至關(guān)重要。

房企在投資開發(fā)過程中，獲益于政府、母公司或股東提供的不同程度的外部支持，但其個體信用狀況是影響其整體信用質(zhì)量的重要因素。在標(biāo)普看來，受政府刺激政策推動下的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇或難持久。

標(biāo)普表示，從長期看，國內(nèi)債券不會替代境外債券發(fā)行。開發(fā)商能否在國內(nèi)發(fā)債取決于政府政策，同時需經(jīng)歷較長且不太確定的監(jiān)管批準(zhǔn)程序，發(fā)行規(guī)模也存在限制。

標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評級董事黃馨慧表示，其已注意到由于境內(nèi)債券市場出現(xiàn)的一些違約案例，投資者避險情緒有所上升。相比去年下半年，中資開發(fā)商在境內(nèi)發(fā)債的熱情已有所消退。

前述大型房企財務(wù)負責(zé)人認為，近期調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的信號，上海和一些二線城市明顯收緊，接下來部分房企可能面臨債務(wù)危機的風(fēng)險在增大。