轉(zhuǎn)眼秋涼，火熱的樓市仍未有降溫跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況顯示，包括天津在內(nèi)的15個(gè)城市，房?jī)r(jià)同比漲幅超10%。面對(duì)已剎不住車的房?jī)r(jià)，熱點(diǎn)城市出臺(tái)了一系列降溫政策，直指房企融資、拿地及個(gè)人信貸。天津在7月收緊公積金貸款后， 工商銀行 近日又更新了房貸規(guī)則，三成首付成為主流。每年的9月30日，是信貸政策調(diào)整的窗口期，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”轉(zhuǎn)眼就到，樓市卻讓人嗅出了“變盤(pán)”意味。

剎不住的房?jī)r(jià)

7月70個(gè)大中城市平均新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了0.72%，是3月以來(lái)的最低點(diǎn)。不僅如此，一線城市7月新建商品住宅和二手住宅的漲幅均未超過(guò)2%，這也是最近半年來(lái)首次出現(xiàn)。樓市已經(jīng)“冷水澆頭”？沒(méi)那么簡(jiǎn)單！

雖說(shuō)7月一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅收窄，但二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)即便在信貸收緊的情況下，仍可用“高燒”來(lái)形容——廈門(mén)、南京和合肥分別以39.6%、34.9%和34%的同比漲幅，繼續(xù)超過(guò)上海、北京和廣州的33.1%、22.7%、19.5%，杭州（19.1%）、天津（17%）的漲幅也逼近20%。

本應(yīng)是淡季的七八月份，天津樓市也未像往年一樣出現(xiàn)成交量銳減的情況。8月第二周，天津商品住宅成交4389套，在18個(gè)重點(diǎn)城市中排在第三，僅次于青島和武漢。市國(guó)土房管局每日房?jī)r(jià)顯示，8月24日全市新建商品住宅成交均價(jià)13154元，二手住宅均價(jià)也達(dá)到11910元。

調(diào)控加碼風(fēng)險(xiǎn)正持續(xù)累積。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉曾預(yù)計(jì)，隨著地方調(diào)控在三季度陸續(xù)落地，房?jī)r(jià)同比漲幅超10%的城市或現(xiàn)轉(zhuǎn)向。然而就目前來(lái)看，開(kāi)發(fā)商仍在推盤(pán)“搏殺”，開(kāi)盤(pán)即漲價(jià)已成常態(tài)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月22日，9月天津住宅市場(chǎng)共有57個(gè)項(xiàng)目預(yù)開(kāi)盤(pán)，同比增幅高達(dá)96.55%。在57個(gè)預(yù)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，遠(yuǎn)郊占比最高，共16個(gè)項(xiàng)目；其次是環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū)，均為15盤(pán)；市內(nèi)六區(qū)雖說(shuō)只有11個(gè)項(xiàng)目，但多為即開(kāi)即罄的熱銷樓盤(pán)，海河沿線觀景房對(duì)于“饑渴”的高端人群而言，無(wú)疑是皇冠上的明珠。

熱鍋上的螞蟻

居高臨下的房?jī)r(jià)，正逼迫囊中羞澀的剛需客“咬牙”加入購(gòu)房者大軍。2005年大學(xué)畢業(yè)來(lái)津，家在山西忻州農(nóng)村的于洪（化名）告訴新金融觀察記者，20多歲時(shí)他絲毫沒(méi)有買房置業(yè)的概念，一心想著先在職場(chǎng)上打拼?！拔耶厴I(yè)那會(huì)兒，天津市區(qū)房?jī)r(jià)在5000元左右，核心區(qū)也就10000元，特別后悔當(dāng)時(shí)沒(méi)聽(tīng)父母的話買房?！钡扔诤橛辛藬€錢(qián)買房的意識(shí)，房?jī)r(jià)一次次突破他的心理預(yù)期。

“今年6月，我存到50萬(wàn)元，再看房?jī)r(jià)，天津外環(huán)內(nèi)新盤(pán)過(guò)3萬(wàn)了，市區(qū)過(guò)5萬(wàn)了，真是欲哭無(wú)淚。”為了結(jié)婚時(shí)“不委屈”女友，于洪不打算買二手房，可每天看著新房?jī)r(jià)格走勢(shì)，急得如同熱鍋上的螞蟻。“我真害怕‘金九銀十’房?jī)r(jià)再火一把，或是監(jiān)管層針對(duì)貸款買房出臺(tái)限制措施，那我在津安家的夢(mèng)想真不知何時(shí)實(shí)現(xiàn)了……”

無(wú)奈之下，于洪買下了武清區(qū)金泰麗舍一套90平米兩居室，單價(jià)在12000元左右?！胺孔游挥诰┙蚋哞F武清站東南500米處，只是苦了在市區(qū)工作的我，經(jīng)常要坐高鐵往返?！?/p>

樓市博弈正變得微妙起來(lái)，怕漲價(jià)的買家和怕跌價(jià)的賣家，似乎在“金九”前夕達(dá)成了

妥協(xié)。相對(duì)于新房?jī)r(jià)格的堅(jiān)挺，二手房已現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，部分急售房源的議價(jià)空間漲至10萬(wàn)元。河西區(qū)國(guó)風(fēng)園的業(yè)主王博（化名），準(zhǔn)備通知經(jīng)紀(jì)人將掛牌價(jià)下調(diào)8萬(wàn)元?！靶^(qū)的年代比較久，六七月份的成交單價(jià)在17000元左右，我掛出的23000元確實(shí)有點(diǎn)高。現(xiàn)在南方城市不斷傳出信貸收緊消息，我擔(dān)心天津跟進(jìn)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向。如果購(gòu)房門(mén)檻提高，對(duì)我也不利，畢竟看中老小區(qū)的主要是想安頓下來(lái)的外地人，首付增加對(duì)他們影響不小。”

逼出來(lái)的監(jiān)管

央行報(bào)告指出，上半年個(gè)人房貸增加2.3萬(wàn)億元，同比多增1.2萬(wàn)億元，6月末增速達(dá)32.2%。在7月4636億元新增貸款中，幾乎全部是住戶貸款尤其是個(gè)人房貸。新增貸款沒(méi)有流向缺血的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是流入樓市，顯然是監(jiān)管層不愿見(jiàn)到的。

差別化信貸政策大范圍推出的可能性正不斷增加。隨著合肥、南京收緊個(gè)人房貸，蘇州在二線城市中率先重啟限購(gòu)，明確非本市戶籍購(gòu)買第二套住房，必須提供繳稅證明或社保證明。6月底，天津已收緊公積金貸款，以家庭為單位，按購(gòu)房套數(shù)區(qū)分貸款額度為60萬(wàn)元、40萬(wàn)元和停止發(fā)放三檔。

就在上周，工行在天津的房貸新規(guī)迅速傳播，核心內(nèi)容是對(duì)于純首套仍是首付二成；對(duì)于有一套及以上住房，房貸已還清，首付變更為最低三成，按揭貸款金額50萬(wàn)元以上、組合貸款按揭部分金額30萬(wàn)元以上，利率最低8.5折；有一筆房貸未結(jié)清，首付最低三成，利率上浮10%。

記者從鏈家、駿森等多處中介機(jī)構(gòu)證實(shí)，目前首付三成已是工行的普遍要求，即使是首套房也不例外，二成首付極為困難。駿森地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人田萌告訴記者，他們與工行有合作，如果客戶有公積金，購(gòu)買首套房或是有一套房但房貸已結(jié)清，仍可做到首付二成。“想辦得抓緊了，信貸收緊是大趨勢(shì)，不知道哪天就變了。”

除工行外，目前各家銀行的信貸政策還未作調(diào)整。交行南京路支行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行針對(duì)有一套住房但貸款已還清的客戶，仍可執(zhí)行二成首付，利率最低可至8.2折?！肮ば行刨J政策變更后，交行仍未調(diào)整，但很有可能跟進(jìn)。需要注意的是，客戶之前有公積金貸款記錄，再貸款只能選擇純按揭。”

在天津鏈家總部，交行貸款預(yù)審趨嚴(yán)，一個(gè)半小時(shí)內(nèi)5組客戶中有兩組因收入證明等問(wèn)題被拒，而這在之前只是“小瑕疵”，鏈家為房主“清尾款”的業(yè)務(wù)也接近全面叫停。

中原地產(chǎn)高級(jí)分行經(jīng)理沈連鳳表示，建行針對(duì)有一套房貸款已還清的客戶，仍可首付二成利率8.5折。不過(guò)如之前有公積金貸款，再次使用將認(rèn)定二套，首付和利率均會(huì)上浮。

據(jù)彭博報(bào)道，上海市政府近期將考慮調(diào)整土地和住房政策，內(nèi)容包括首套房首付比例提至五成，凡有貸款記錄的不管首套還是二套首付均為七成。北京和天津也在考慮出臺(tái)新的舉措控制房?jī)r(jià)。無(wú)論是否屬實(shí)，更嚴(yán)厲的信貸政策已呼之欲出，瘋狂的樓市“變盤(pán)”在即，房?jī)r(jià)或迎來(lái)拐點(diǎn)。