300宗成交價(jià)超10億的地塊、1.93萬億元存貨、高企的資產(chǎn)負(fù)債率……在房?jī)r(jià)經(jīng)過了半年多的突飛猛進(jìn)之后，地產(chǎn)商們?nèi)涨邦l頻爆出的中期報(bào)告揭開了房地產(chǎn)市場(chǎng)令人隱憂的現(xiàn)狀。

但房企對(duì)于樓市后市已經(jīng)出現(xiàn)了巨大分歧。盡管仍有地產(chǎn)商一擲千金只為在一線城市奪地，仍然有房企高層直言并不看好房地產(chǎn)后市，與一些不計(jì)成本拿地王的房企相比，會(huì)在下一步的投資中保持克制。用遠(yuǎn)洋總裁李明話來說就是：“寧可錯(cuò)過一些機(jī)會(huì)，也不能犯錯(cuò)誤?！?/p>

一全國(guó)大型房企高層告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，關(guān)于地王問題，相關(guān)部門確實(shí)約談了一些地產(chǎn)類央企，可見中央已經(jīng)預(yù)見到樓市風(fēng)險(xiǎn)，該集團(tuán)對(duì)市場(chǎng)判斷也是下半年到明年將會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，樓市風(fēng)險(xiǎn)越來越大，所以會(huì)控制投資，更不會(huì)冒險(xiǎn)拿地王。

激進(jìn)與克制共存

2016年過去了半年，房產(chǎn)商們賺的盆滿缽滿，提升年度銷量目標(biāo)成為近期見諸媒體報(bào)端的熱門話題，“地王頻出”更是這半年來的樓市關(guān)鍵詞。

以萬科A為例，從數(shù)據(jù)來看，萬科2016年1-6月實(shí)現(xiàn)銷售收入1900.9億元，同比增長(zhǎng)69.9%;營(yíng)業(yè)收入747.95億元，同比增長(zhǎng)48.80%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)披露的上半年業(yè)績(jī)顯示，期內(nèi)公司協(xié)議銷售總額達(dá)206.3億元，較2015年同期138.07億元上升約49%。今年1-7月，恒大已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額1847.9億元，同比增長(zhǎng)82.6%，將2016年銷售目標(biāo)上調(diào)至人民幣3000億元，較原來2000億元大增50%。

大筆賺錢同時(shí)，激進(jìn)拿地成了上半年房企最熱衷的活動(dòng)。

同樣剛出了半年報(bào)的信達(dá)堪稱地王制造機(jī)，2015年以來，信達(dá)先后在全國(guó)各地高調(diào)奪得9幅地塊，其中7幅是地王，合計(jì)涉及資金也超過350億元。另一家比較激進(jìn)的地王制造企業(yè)是融信，今年內(nèi)拿地金額已經(jīng)超過350億元，相當(dāng)于信達(dá)自2015年以來合計(jì)拿地總額。

有媒體發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至8月24日，2016年年內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊300宗，其中溢價(jià)率超過100%的地王達(dá)到了150宗。而2015年同期，單宗土地成交金額超過10億的只有150宗，其中溢價(jià)率超過100%的只有6宗。

對(duì)于目前房企的地王大躍進(jìn)，一位房企內(nèi)部人士告訴《華夏時(shí)報(bào)(公眾號(hào)：chinatimes)》記者，目前的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)讓銀行的資金找不到好的出口，所以還是很愿意投到房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括地王項(xiàng)目。這也是地王激進(jìn)的一個(gè)主要原因。

相較于部分房企的激進(jìn)，李明認(rèn)為，至少在一年范圍內(nèi)，不論是市場(chǎng)還是政策層面都是，反復(fù)無常，波動(dòng)有限，房?jī)r(jià)缺乏大漲的動(dòng)力。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院分析師劉東認(rèn)為，為了控制地王，合肥、南京、蘇州等一些強(qiáng)二線城市近來出臺(tái)了不少調(diào)控政策，總結(jié)起來手段概莫如提高競(jìng)買保證金比例至50%甚至更高，全額土地款需在3個(gè)月內(nèi)繳清等，這類政策的最終指向其實(shí)是擠出中小房企，對(duì)于資金能力強(qiáng)的開發(fā)商來說，影響并不大，所以并不能從根本上遏制地王的出現(xiàn)。

但一家信托公司相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者，銀行目前其實(shí)還是追著開發(fā)商走，主要因?yàn)殂y行手中有錢，卻因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的整體低迷而無法放出，只好還是放到了當(dāng)前火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括地王的資金，可能不是直接放貸，但也會(huì)通過其他通道流向房地產(chǎn)，雖然銀行明知道有風(fēng)險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)型和調(diào)整

盡管上半年一二線城市房地產(chǎn)銷售火爆，但在房企手中依然有大量燙手山芋亟待拋出。

據(jù)同花順iFind數(shù)據(jù)顯示，截至8月25日收盤，共有1666家上市公司披露了2016年中報(bào)，具備可比數(shù)據(jù)的上市公司存貨合計(jì)約為3.56萬億元。48家已公布數(shù)據(jù)的上市房地產(chǎn)企業(yè)存貨合計(jì)約為1.93萬億元，占據(jù)3.56萬億元的一半以上。上市房企去庫(kù)存前路漫漫。

公開數(shù)據(jù)顯示，萬科A以存貨凈額4275.20億元高居榜首，綠地控股、招商蛇口、華夏幸福、金地集團(tuán)、金科股份、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)的存貨凈額分別高達(dá)4064.76億元、1265.01億元、1244.37億元、810.99億元、750.39億元、740.33億元、717.04億元相隨其后。

其實(shí)近年來，不少大型房企已經(jīng)意識(shí)到三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)，迅速剝離。以遠(yuǎn)洋為例，其自2010年開啟快速擴(kuò)張模式，并且迅速完成了全國(guó)化布局，實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域性開發(fā)商到全國(guó)性企業(yè)的轉(zhuǎn)變。但規(guī)模的擴(kuò)大，帶來了去化周期的拉長(zhǎng)和滯銷房源的增大，快速擴(kuò)張帶來的隱憂也開始逐步顯現(xiàn)。隨后，遠(yuǎn)洋開始調(diào)整發(fā)展重心，主要布局一二線城市。

“關(guān)于市場(chǎng)，公司現(xiàn)在比較謹(jǐn)慎。從房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)表現(xiàn)樂觀，土地的供應(yīng)量很少，一線城市的土地供應(yīng)量跟下半年減半，二線城市和去年同比供應(yīng)差不多。存貨的出清周期，一二線是8個(gè)月，有些城市出現(xiàn)了基本斷貨的情況。一線都是供不應(yīng)求的情況，房?jī)r(jià)和地價(jià)漲了很多?！边h(yuǎn)洋一高管告訴《華夏時(shí)報(bào)(公眾號(hào)：chinatimes)》記者，價(jià)格漲太多總有風(fēng)險(xiǎn)。目前市場(chǎng)上一些原本在觀望的改善型需求也在恐慌性購(gòu)房。

據(jù)該高管透露，遠(yuǎn)洋在北京某豪宅項(xiàng)目，共推出70套房子，但其中有100個(gè)關(guān)系戶，導(dǎo)致遠(yuǎn)洋不知道如何平衡?！胺康禺a(chǎn)火爆程度可見一斑，但是隱藏的風(fēng)險(xiǎn)也增大，預(yù)計(jì)下半年價(jià)格漲幅會(huì)下跌，明年價(jià)格可能會(huì)回調(diào)。畢竟房?jī)r(jià)有三年一個(gè)周期的規(guī)律?！?/p>

一邊是高價(jià)拿地，一邊是大量庫(kù)存，在上半年，房企高企的資產(chǎn)負(fù)債率也引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%。在132家資產(chǎn)負(fù)債率高于70%的上市公司中，按照行業(yè)來分的話，有23家上市公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)，在行業(yè)占比中高居榜首。而12家房企的資產(chǎn)負(fù)債率已超過80%。

地產(chǎn)資深專家段舒懷也認(rèn)為，即使是看好樓市的地產(chǎn)商，也深知房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高危”行業(yè)?，F(xiàn)在開發(fā)商拿地也是在賭不會(huì)接到最后一棒。