從一家地產(chǎn)專業(yè)化企業(yè)，搖身成為橫跨多個(gè)領(lǐng)域的綜合性多元化集團(tuán)，如何解決“投易盈難”這個(gè)方程式？面對(duì)未知領(lǐng)域的投資風(fēng)險(xiǎn)，各大房企管理層的投資眼光和轉(zhuǎn)型能力正在接受考驗(yàn)。

這是一個(gè)最好的時(shí)代，也是一個(gè)最壞的時(shí)代。

漫漫地產(chǎn)開發(fā)長(zhǎng)河，催生了一批房企大佬。他們有的出身名門，有的生于草莽，卻獲得了同樣的成功。過(guò)去數(shù)年間，胡潤(rùn)、福布斯排行榜里地產(chǎn)圈富人數(shù)量超過(guò)了任何一個(gè)行業(yè)。

行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛，不可避免撲面而來(lái)。最糟糕的，莫過(guò)于從“黃金”到“白銀”時(shí)代巨大的勢(shì)能落差。這幾年，房企大佬轉(zhuǎn)身，“去地產(chǎn)化”是標(biāo)配，跨界成為新主流，他們?cè)诟鞣N“副業(yè)”要名利。

任何轉(zhuǎn)型都是一場(chǎng)企業(yè)“由內(nèi)而外，融道于術(shù)”的系統(tǒng)革命。從一家地產(chǎn)專業(yè)化企業(yè)，搖身成為橫跨多個(gè)領(lǐng)域的綜合性多元化集團(tuán)，如何解決“投易盈難”這個(gè)方程式？面對(duì)未知領(lǐng)域的投資風(fēng)險(xiǎn)，各大房企管理層的投資眼光和轉(zhuǎn)型能力正在接受考驗(yàn)。

南北二王轉(zhuǎn)型進(jìn)行時(shí)

王健林和王石是中國(guó)最早的地產(chǎn)弄潮兒，享受了地產(chǎn)黃金十年所帶來(lái)的成功與榮耀。風(fēng)云變幻的2016年，萬(wàn)達(dá)邁入轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪案不明朗，這是南北二王—王健林和王石的發(fā)展大年，迎風(fēng)擊浪正有時(shí)。

8月25日，北京國(guó)家會(huì)議中心，第十屆萬(wàn)達(dá)商業(yè)年會(huì)如期而至。這是2008年至今，王健林每年都要舉辦的“萬(wàn)人相親大會(huì)”，他要為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和合作商搭一個(gè)面對(duì)面撮合的平臺(tái)。

今年的新主角飛凡亮相，王健林親自來(lái)站臺(tái)?！膀v百萬(wàn)”分手后，王健林有必要來(lái)談?wù)勅f(wàn)達(dá)單干之后飛凡的發(fā)展路徑。

去地產(chǎn)化，是萬(wàn)達(dá)航母近年一次重新起航?；ヂ?lián)網(wǎng)顛覆傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，這也帶給王健林意外的發(fā)現(xiàn)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)天然就是一個(gè)巨大商業(yè)平臺(tái)和入口。每年20億人次的線下流量，正是萬(wàn)達(dá)電商的核心。

飛凡是王健林電商情結(jié)的產(chǎn)物，他希望借此打通萬(wàn)達(dá)自我生態(tài)圈的線上、線下能量。在第四次轉(zhuǎn)型大戲中，電商與旅游、文化、金融并列，成為萬(wàn)達(dá)新四大支柱產(chǎn)業(yè)。王健林給飛凡的定位是，做“實(shí)體商業(yè)＋互聯(lián)網(wǎng)”的場(chǎng)景服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

“要把海外消費(fèi)拉回國(guó)，”王健林用一組數(shù)字來(lái)說(shuō)明中國(guó)人的“有錢任性”，2015年中國(guó)海外旅游消費(fèi)1.5萬(wàn)億元人民幣，其中8000億元是購(gòu)物消費(fèi)，“中國(guó)人還沒(méi)到真正太有錢，國(guó)內(nèi)裝不下，要到海外消費(fèi)的程度。”

王健林真正想表達(dá)的，是國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)愈發(fā)困難的窘境。飛凡的解決方法搭上了“智慧”這個(gè)關(guān)鍵詞，它在年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)搭建了購(gòu)物、停車、餐飲、酒店、醫(yī)療等實(shí)景智慧場(chǎng)景，這些都是他們想到的提升消費(fèi)的路徑所在。

這些體驗(yàn)感的智慧產(chǎn)品都是在燒錢，如何找到盈利模式？“商業(yè)不能光靠講故事，”王健林把網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)展方向鎖定在做互聯(lián)網(wǎng)金融。本報(bào)上期報(bào)道《“騰百萬(wàn)”拆伙背后：王健林已瞅準(zhǔn)互聯(lián)網(wǎng)金融這條道》已有所提及，萬(wàn)達(dá)金融也在本次年會(huì)全陣營(yíng)亮相。

同一天，1200公里外的西安，飄著小雨的初冬，王石走入亞布力企業(yè)家論壇主會(huì)場(chǎng)。此前的8月22日，萬(wàn)科召開中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，作為萬(wàn)科董事會(huì)主席的王石缺席。

身處風(fēng)口浪尖的王石大老遠(yuǎn)跑來(lái)西安參會(huì)，著實(shí)令很多人都意外。他全程未作公開發(fā)言，此刻，“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”已將萬(wàn)科置身十字路口，萬(wàn)科內(nèi)部轉(zhuǎn)型仍在艱難進(jìn)行。

2015年年初，萬(wàn)科提出萬(wàn)億市值計(jì)劃，物業(yè)、物流、教育、萬(wàn)科驛、海外業(yè)務(wù)五子齊發(fā)。在一個(gè)新十年開端，王石、郁亮希望借此開啟新紀(jì)元，將萬(wàn)科整體業(yè)務(wù)框架從過(guò)去的單一業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)。

這被萬(wàn)科內(nèi)部提煉成“八爪魚”轉(zhuǎn)型思路—即郁亮從管理上極力促成各區(qū)域公司探索不同模式，從中尋找最優(yōu)解?！?+X”是劉肖給北京萬(wàn)科制定的轉(zhuǎn)型方向。

“6”計(jì)劃代號(hào)由A到F，其中A計(jì)劃又名曼哈頓計(jì)劃，包括寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的資產(chǎn)改造；B計(jì)劃是商場(chǎng)；C計(jì)劃是萬(wàn)科驛和其他長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)；D計(jì)劃是萬(wàn)科裝修+萬(wàn)科制造；E計(jì)劃是V-link和萬(wàn)科小城鎮(zhèn)；F計(jì)劃則是萬(wàn)科金融。作為額外項(xiàng)的“X”計(jì)劃，還分為X1、X2、X3……這意味著衍生業(yè)務(wù)的可能性。目前可以明確的是，X1指的是養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

北京萬(wàn)科摸索的養(yǎng)老業(yè)務(wù)，聚焦在鄰里式養(yǎng)老模式，萬(wàn)科希望可以發(fā)揮社區(qū)的力量，在未來(lái)兩到三年布局20個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。目前，萬(wàn)科在北京已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的養(yǎng)老項(xiàng)目有3個(gè)，其中北萬(wàn)光熙長(zhǎng)者公寓由萬(wàn)科與北控合作，即將亮相。

北控是最早把酒店改造成養(yǎng)老產(chǎn)品的開發(fā)商。萬(wàn)科與北控合作，相當(dāng)于一起組建起了養(yǎng)老業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，并且實(shí)現(xiàn)了土地資源合作，“將經(jīng)營(yíng)低迷的酒店收購(gòu)以后改造成養(yǎng)老產(chǎn)品，與萬(wàn)科探索的養(yǎng)老方向非常契合，”劉肖稱。

“集團(tuán)化”為“多元化”背書

論今年資本動(dòng)作的眼花繚亂程度，許家印肯定排在前列。

“許家印概念股”在今年集中爆發(fā)，今年7月25日至今，許家印耗資145.7億元掃貨萬(wàn)科A7.53億股，占萬(wàn)科總股本的6.82%。至此，恒大已超越安邦，成為了萬(wàn)科第三大股東。第一大股東寶能系持股25.4%，第二大股東華潤(rùn)持股15.29%，安邦則持股6.18%。

在萬(wàn)科A之前，恒大已經(jīng)盯上了嘉凱城和廊坊發(fā)展。砸下36.09億元，許家印成為嘉凱城實(shí)際控制，而三次舉牌后，他又以9.57億元成為廊坊發(fā)展的二股東。

謎一般布局之下，是恒大謀求3萬(wàn)億資產(chǎn)規(guī)模的野心訴求。恒大已進(jìn)入“多元+規(guī)模+品牌”的發(fā)展戰(zhàn)略階段，在“夯實(shí)基礎(chǔ)多元發(fā)展”的第7個(gè)“3年計(jì)劃”里，許家印的軍令狀是，到2020年，恒大總資產(chǎn)將超3萬(wàn)億元，地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億元。

沒(méi)有人會(huì)質(zhì)疑許家印多元化布局的決心。從最初的文化娛樂(lè)到影視體育，再到后來(lái)的大健康、快消、金融、互聯(lián)網(wǎng)，短短兩三年時(shí)間，許家印已憑借資本的力量構(gòu)建了龐大的商業(yè)版圖。

今年6月，原“恒大地產(chǎn)”更名為“中國(guó)恒大”，借此反映公司多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略及企業(yè)形象。如今，恒大意圖掌握更多的殼資源，目的正是掌握更多的融資平臺(tái)和渠道，化解恒大高負(fù)債、高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)之外，助力其多元化的轉(zhuǎn)型與布局。

“地產(chǎn)”的光環(huán)正在逐漸褪色。不單單是許家印、王健林等大佬，諸多房企都忙著將地產(chǎn)標(biāo)簽弱化，并以“集團(tuán)化”形式為多元化布局背書。

將“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)”更名為“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”，用這個(gè)不具備地產(chǎn)符號(hào)的新名稱，更精準(zhǔn)地囊括遠(yuǎn)洋系的多產(chǎn)業(yè)格局，是李明第三個(gè)十年計(jì)劃里的重要一環(huán)。

今年6月16日，李明首次以遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁身份站臺(tái)。在這之前，為了發(fā)展全地產(chǎn)視角下的多元業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亂了整整一年多。在這以后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)尋到利潤(rùn)新增長(zhǎng)點(diǎn)，包括商業(yè)、服務(wù)和資本。

為了重塑企業(yè)形象及身份，雅居樂(lè)也貼出更名告示，將“地產(chǎn)”二字改為“集團(tuán)”。在公告中，雅居樂(lè)指出，隨著公司進(jìn)一步發(fā)展及業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大，更名可反映未來(lái)策略。

房企正在進(jìn)入“更名季”，案例鋪天蓋地而來(lái)。更早些時(shí)候，方興地產(chǎn)更名為中國(guó)金茂，京投銀泰更名為京投發(fā)展。綠地、萬(wàn)達(dá)等旗艦級(jí)企業(yè)早在多年前就已著手更名事宜。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，接下來(lái)還有一批房企都在排隊(duì)更名。

“更名潮”背后，折射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型路口的探索，它對(duì)房企差異化和價(jià)值營(yíng)造能力提出了更高的要求?！叭サ禺a(chǎn)化”，是噱頭是炒作還是釜底抽薪的大變革，這是否就代表他們拿到了下一輪發(fā)展的門票？

游戲規(guī)則與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖

房地產(chǎn)的游戲規(guī)則，已就此發(fā)生了巨大改變。

暴利時(shí)代以樓市深入調(diào)控期為終結(jié)點(diǎn)，在行業(yè)利潤(rùn)率下行的態(tài)勢(shì)下，房企“增收不增利”，盈利空間在加速收窄，這被視為本輪房企轉(zhuǎn)型的根本原因之一。

2015年是房企告別兩位數(shù)凈利潤(rùn)率的第一年，僅為9.2%；在2013年和2014年，這一數(shù)值分別為11.97%和10.5%。

今年上半年，房企量漲利跌局面稍有改善，但房企業(yè)績(jī)分化情況愈來(lái)愈明顯。截至8月22日晚，75家房企發(fā)布了2016年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，這些公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)約41%。其中，46家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)，增幅在100%以上的有29家；24家公司預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)同比下滑。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，地王是未來(lái)最大的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市成交已開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。他預(yù)計(jì)，今年下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，一旦信貸寬松政策不能持續(xù)，樓市風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

精明的房企需要尋找更多可靠的盈利點(diǎn)，跨界經(jīng)營(yíng)和逐步退出成為上市房企的兩大明顯趨勢(shì)。這當(dāng)中，多元化戰(zhàn)略，就是對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間收窄所做的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，他們有著多元化的天然基因和經(jīng)營(yíng)烙印。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，房企試圖通過(guò)跨界投資實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，抵御房地產(chǎn)弱周期中的風(fēng)險(xiǎn)。

能做活更多的業(yè)務(wù)，當(dāng)然預(yù)示著更多的收益。但風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇宛如雙生花，相傍而生。

過(guò)去幾年，涉足白酒業(yè)、礦產(chǎn)投資的房企跨界先鋒，轉(zhuǎn)型并非都順風(fēng)順?biāo)?012年末，廣州星河灣以高姿態(tài)進(jìn)軍高端白酒市場(chǎng)，但受到國(guó)家限制“三公”消費(fèi)的影響，至今表現(xiàn)不溫不火。涉礦的新湖中寶、華業(yè)地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)、萬(wàn)澤股份、中珠控股等中小房企，很多收益就并不明朗。

跨界文體，萬(wàn)達(dá)、恒大名利雙收，一時(shí)間，國(guó)內(nèi)房企體育投資潮到來(lái)，如中超的16支足球隊(duì)中，廣州富力、杭州綠城、河南建業(yè)、陜西浐灞、青島中能、天津泰達(dá)、江蘇舜天等俱樂(lè)部的背后老板都是房企，但盈利者寥寥。

“跨入新行業(yè)需要時(shí)間培育，前期必然會(huì)有大量資金沉淀。隔行如隔山，即便關(guān)聯(lián)緊密的兩個(gè)行業(yè)在資源、人才、專業(yè)能力等多方面有截然不同的要求，如萬(wàn)科轉(zhuǎn)型開拓商業(yè)，萬(wàn)達(dá)做電商，都不同程度地遭遇挫折、發(fā)展遲緩?！庇虚_發(fā)商代表李睿（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)，僅僅是房企財(cái)大氣粗就能在各行業(yè)所向披靡么？

搏殺還會(huì)繼續(xù)。