“你早該更新一下觀念了。1萬多（元）的房子？那得是兩年前吧。我們這里的房價，同樣品質(zhì)的不低于北京城區(qū)的回龍觀一帶。”8月23日，在延慶城區(qū)的南菜園小區(qū)旁的海潤億家地產(chǎn)房產(chǎn)中介門店里，一位胖胖的臉上帶著高原紅的女置業(yè)顧問對中國房地產(chǎn)報記者說，“延慶縣城的房價，帶電梯的比較新的小區(qū)都得3萬元/平方米往上了，格蘭山水二期剛成交了一套75平方米的，單價合3.6萬元/平方米。老小區(qū)不帶電梯的都是2.5萬元/平方米以上。有學(xué)區(qū)的老小區(qū)基本上也是3萬元/平方米以上?！?/p>

盡管延慶早在2015年底就已經(jīng)由縣升為區(qū)了，但延慶本地人仍然習(xí)慣把延慶城區(qū)稱為“縣城”。

就在2個月前的6月2日，延慶拍出了一個震驚全國的地王，總價10.425億元，樓面地價被業(yè)內(nèi)算出達(dá)到4.15萬元/平方米。一時間，業(yè)內(nèi)人士都有點懵，因為印象當(dāng)中延慶作為北京最遙遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊區(qū)，距離北京城區(qū)80公里，在崇山峻嶺之中，延慶的房價似乎只應(yīng)該是1萬元/平方米出頭。

然而，當(dāng)中國房地產(chǎn)報記者到延慶實地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，印象當(dāng)中的“溫柔”的延慶房價其實并不存在。就延慶城區(qū)所在的延慶鎮(zhèn)（即原縣城）而言，從2014年之后，就經(jīng)歷了連續(xù)幾年的房價高速上漲，目前延慶城區(qū)的房價正在越過3萬元/平方米的大關(guān)向4萬元/平方米邁進(jìn)。

沒有新樓盤的市場

新地王騰空出世之前，延慶城區(qū)幾乎是一個被房地產(chǎn)業(yè)界所遺忘的角落。據(jù)了解，延慶城區(qū)已經(jīng)3年沒有新樓盤出現(xiàn)，之前都是本土房企開發(fā)的一些小樓盤，區(qū)域內(nèi)基本沒有大開發(fā)商進(jìn)入，只有北京城建和萬科拿了一塊地，但至今仍然沒有開盤跡象。

因此，在延慶城區(qū)，到目前為止只存在二手房市場。延慶被房地產(chǎn)業(yè)界所“遺忘”的另一個證據(jù)是，在整個延慶區(qū)域都很難見到如鏈家、我愛我家、中原、21世紀(jì)等品牌房產(chǎn)中介門店。在這里，只有本地的小中介存在，三兩個人租個門面就開門做生意。

6月份剛被拍出延慶東關(guān)地王，算是幾年來延慶城區(qū)的第一個新盤，打破了這個市場的沉寂，也獲得了延慶本地人的最大程度關(guān)注。

8月23日，中國房地產(chǎn)報記者來到位于延慶城區(qū)東關(guān)地王所在地，該塊地在6月2日由延慶本地房企天潤誠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下，就區(qū)位來說，處于延慶城區(qū)的核心地帶，周邊商業(yè)繁華，緊鄰延慶二中。目前，地塊已經(jīng)被磚墻圍了起來，一塊碩大的廣告牌上標(biāo)識著這個項目的名稱“天潤·和麗嘉苑”。從大門看進(jìn)去，空曠平坦的工地上停著幾個挖掘機(jī)，工人正在往里運建筑材料。

中國房地產(chǎn)報記者按照指示來到了位于觀瀾國際公寓的售樓處。在售樓處，置業(yè)顧問告訴記者，這個樓盤是三年來延慶城區(qū)開盤的第一個新盤，延慶本地人極為關(guān)注，土地剛剛拿到，就不斷有電話打過來?！耙驗檠討c很多本地人還住在上世紀(jì)八九十年代的老房子，面積小，早就要換房子了?！睋?jù)介紹，這個“地王盤”天潤·和麗嘉苑開盤價預(yù)計在4萬元~4.5萬元/平方米?！斑@個價格并不算高?！敝脴I(yè)顧問怕記者被報價嚇到，連忙解釋：“我們都是精裝修房，精裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米。而且每套房根據(jù)戶型贈送一定的面積。你看延慶的二手房老房子都已經(jīng)3.6萬元一平方米了。我們這個算起來還是很劃算的。”

“并不離譜”的地價

“地王盤”4萬元~4.5萬元/平方米相比于之前業(yè)界“算出來”的樓面地價4.15萬元/平方米，只能用“賠本賺吆喝”來形容，這也讓人不解，這個價格開發(fā)商是怎么賺錢的。

帶著這個問題，記者來到了開發(fā)商天潤誠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的辦公地點——在延慶城區(qū)邊緣的小區(qū)悅澤苑的一棟三層小樓。當(dāng)天只有辦公室的幾位工作人員，并未接受記者采訪。

天潤誠澤是延慶本地的開發(fā)商，老板是自然人股東陳紅恩和魏寧。據(jù)當(dāng)?shù)刂槿私榻B，老板原來是在延慶做建筑工程的，后來開發(fā)了悅澤苑小區(qū)，這個小區(qū)目前也是延慶城區(qū)較為高檔的小區(qū)，二手房價格在3萬元/平方米以上。

天潤誠澤也是“延慶東關(guān)地王”地塊的一級開發(fā)商。作為6月2日的土地競拍贏家，天潤誠澤以10.425億元總價加上3.15萬平方米配建自住商品房的條件拿下該塊地。

延慶區(qū)國土分局一位負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者，之前有媒體報道東關(guān)地塊樓面地價4.15萬元/平方米是不準(zhǔn)確的，根據(jù)專業(yè)計算，東關(guān)地塊可售商品房住宅3.45萬平方米，地塊成本折合樓面地價約為2.8萬元/平方米。如果按照2.8萬元/平方米的樓面地價計算，4萬元~4.5萬元/平方米的商品房售價并不算離譜，也是可以覆蓋成本并略有盈利的。

此外，中國房地產(chǎn)報記者從延慶區(qū)國土分局和延慶區(qū)建委了解到，這個地塊將建設(shè)延慶第一個自住型商品房小區(qū)，原本就要建2萬平方米的自住商品房，由于競拍新增加了3.15萬平方米自住型商品房面積，使得自住商品房總面積達(dá)到了5.15萬平方米，其售價為1.4萬元/平方米。

“最純粹”的存量房市場

相比新項目的炙手可熱，延慶的二手房價格卻是一種超乎意料的存在。

“五年前有一位老太太在延慶某小區(qū)買了一套51平方米的二手房，當(dāng)時總價20萬元，老太太還說買貴了。過了幾年她聽說房價漲了很多，就把房子賣了。沒電梯的老小區(qū)，賣了3萬元/平方米?！焙檭|家地產(chǎn)置業(yè)顧問陶小姐告訴記者。

“主要是因為延慶根本沒有新樓盤供應(yīng)?！笔⑹兰褬I(yè)地產(chǎn)中介門店經(jīng)理賈先生告訴記者，“現(xiàn)在業(yè)主的心氣兒都很高，接下來報價超過4萬元/平方米也不奇怪。”在多年沒有新樓盤供應(yīng)的情況下，延慶作為北京“最純粹”的存量房市場，二手樓盤也屈指可數(shù)。據(jù)記者統(tǒng)計，延慶城區(qū)主要的二手房小區(qū)只有格蘭山水、尚書苑、高塔小區(qū)、悅澤苑、川北小區(qū)、恒安小區(qū)、南菜園小區(qū)等數(shù)得過來的幾個小區(qū)。

學(xué)區(qū)房如川北小區(qū)，因緊鄰延慶二小、延慶三中、延慶一中成交價格在2.5萬元~2.8萬元/平方米，現(xiàn)在業(yè)主報價也都普遍超過了3萬元/平方米?！奥犝f東關(guān)新村(即天潤.和麗嘉苑)房價4.5萬元/平方米以后，旁邊的高塔小區(qū)業(yè)主馬上要把報價提到3.5萬元/平方米?！币晃恢薪殚T店的置業(yè)顧問告訴記者。

實際上，延慶城區(qū)的二手房小區(qū)基本上都屬于學(xué)區(qū)房。“因為延慶下面的農(nóng)村人為了送孩子到延慶縣城上學(xué)都在縣城里買房，所以這里的二手房很搶手?！鼻笆鲋薪殚T店的置業(yè)顧問介紹。

農(nóng)村居民為送孩子上好學(xué)校在延慶城區(qū)買房，延慶城區(qū)的居民則把老房子賣掉，換新房，這樣就構(gòu)成了延慶房價從二手房到新房梯度上漲的傳遞鏈條。在這樣的傳遞鏈條之下，延慶房價昂首邁過3萬元大關(guān)就不奇怪了。