全面撤退三四線(xiàn)城市、聚焦公司總部所在地深圳，并憑借國(guó)企優(yōu)勢(shì)與深圳多個(gè)國(guó)企開(kāi)展合作獲取開(kāi)發(fā)用地，避開(kāi)資金消耗極大的土地招拍掛市場(chǎng)，這是深圳市屬?lài)?guó)有房企深圳控股(00604.HK)的規(guī)模增長(zhǎng)之路。

2016年8月30日，深圳控股在香港召開(kāi)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。今年上半年，深圳控股的銷(xiāo)售金額是140.39億元，同比增長(zhǎng)83.3%。盡管深圳控股正著力培育新產(chǎn)業(yè)，但未來(lái)五年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是其收入的主要來(lái)源。

退出三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)

據(jù)深圳控股2016年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳控股完成合同銷(xiāo)售額140.39億元，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)185億元的76%，同比上漲83.3%。其中，盈利水平較高的深圳項(xiàng)目占比82%。

營(yíng)收方面，上半年，深圳控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收63.83億港元，同比上漲1.6%;毛利率為33.8%，同比持平。剔除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)及收購(gòu)帶來(lái)的一次性利得經(jīng)營(yíng)向后，股東應(yīng)占盈利為5.89億港元，同比上漲34.6%。

據(jù)中報(bào)，深圳控股的銷(xiāo)售物業(yè)收入為46.21萬(wàn)港元，管理費(fèi)收入為7.34億港元，投資物業(yè)收入為3.86億港元，銷(xiāo)售商鋪及工業(yè)產(chǎn)品為1.44億港元，其他收入為4.96億港元。

截至今年上半年，公司現(xiàn)金結(jié)存為143.84億港元。每股基本盈利為22.41港仙，比上年同期上升53.5%，并以現(xiàn)金及附有以股代息選擇方式派發(fā)2016年中期股息每股7港仙。

值得關(guān)注的是，為了爭(zhēng)取旗下項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高毛利，深圳控股正在調(diào)整、優(yōu)化土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)，將資源和業(yè)務(wù)向深圳等一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市集中。2016年，深圳控股全年可售貨值將近290億元，其中80%的貨值均位于深圳。

在今年上半年，深圳控股重點(diǎn)推進(jìn)對(duì)三四線(xiàn)城市項(xiàng)目的處置。在1月，深圳控股與河源市政府達(dá)成協(xié)議，退還62萬(wàn)平方米的土地;6月，其又退還泰州商住用地，退地價(jià)格是1.16億元，并擬將繼續(xù)推進(jìn)泰州、三水、馬鞍山等項(xiàng)目的處置工作。

深業(yè)集團(tuán)、深圳控股資本運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理朱國(guó)強(qiáng)在發(fā)布會(huì)上回答第一財(cái)經(jīng)記者的提問(wèn)時(shí)稱(chēng)：“20個(gè)城市不如深圳一個(gè)城市賺的多，未來(lái)將聚焦深圳大本營(yíng)。除了東莞、惠州等環(huán)深圳區(qū)域，以及深業(yè)集團(tuán)已經(jīng)布局的南京等核心城市外，可以說(shuō)會(huì)全面退出三四線(xiàn)城市。”

截至今年上半年，深圳控股土地儲(chǔ)備規(guī)劃建面為901.3萬(wàn)平方米，其中在建項(xiàng)目規(guī)劃建面為432.2萬(wàn)平方米。其中包括，在深圳福田區(qū)擁有蓮花山、車(chē)公廟、上步片區(qū)，在羅湖區(qū)擁有筍崗、清水河、黃貝嶺、蓮塘片區(qū)，在寶安區(qū)擁有觀(guān)瀾片區(qū)等8個(gè)城市更新項(xiàng)目。

與國(guó)企合作獲取土地

深業(yè)集團(tuán)是最大的深圳市屬房企，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是其主業(yè)，而深圳控股是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺(tái)。據(jù)深業(yè)集團(tuán)給出的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，集團(tuán)完成地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為65.3萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售金額為142.4億元，分別完成了年度計(jì)劃的66%和72%。

也就是說(shuō)，除了深圳控股外，深業(yè)集團(tuán)還有2.01億元的房地產(chǎn)收入在深圳控股之外。

結(jié)合集團(tuán)的數(shù)據(jù)，截至2015年年末，集團(tuán)已在珠三角、長(zhǎng)三角等16個(gè)城市擁有近1300萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。具體至深圳，集團(tuán)擁有16個(gè)、規(guī)劃總建面超680萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目。如前文所述，截至今年上半年，深圳控股旗下的城市更新項(xiàng)目為8個(gè)，這代表著約有8個(gè)項(xiàng)目屬于深業(yè)集團(tuán)，尚未注入深圳控股平臺(tái)下。

母公司資產(chǎn)注入仍是深圳控股未來(lái)盈利增長(zhǎng)的保障。2016年3月15日，深圳控股向母公司深業(yè)集團(tuán)收購(gòu)了Fairwind Power Limited 95%股權(quán)，后者主要資產(chǎn)為位于深圳市羅湖區(qū)的深業(yè)東嶺項(xiàng)目。

深業(yè)集團(tuán)、深圳控股副總裁劉崇表示，目前，除了深圳控股外，深業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布在沙河股份等平臺(tái)，土地資產(chǎn)的注入基本條件是取得土地證，目前集團(tuán)的土地資產(chǎn)有些已經(jīng)成熟但也有部分尚未達(dá)到注入條件，集團(tuán)將根據(jù)土地資產(chǎn)的具體情況選擇注入時(shí)間。

在深圳市場(chǎng)內(nèi)，因歷史分配的原因，許多優(yōu)質(zhì)土地掌握在國(guó)企手上，不少努力拓展拿地渠道的民企如萬(wàn)科(000002.SZ)都有意與國(guó)企合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是國(guó)企的身份仍給深圳控股的成長(zhǎng)帶來(lái)了許多便利。

深業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)、深圳控股董事會(huì)主席呂華告訴記者，國(guó)企與國(guó)企之間的合作有著天然的親密性和必然性，相對(duì)民企，在與國(guó)企的合作中更具優(yōu)勢(shì)。譬如深業(yè)集團(tuán)與深圳廣電簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，就后者在福田區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)、龍華區(qū)等潛在項(xiàng)目達(dá)成合作意向。“深圳控股將繼續(xù)落實(shí)與深圳廣電集團(tuán)、深圳國(guó)際、深圳地鐵等國(guó)企的合作，努力增加新的城市更新項(xiàng)目資源，積極參與深圳龍崗、坪山等重點(diǎn)地區(qū)的項(xiàng)目拓展?！?/p>

深圳控股表示，集團(tuán)主要的拿地方式是與國(guó)企的合作、城市更新以及母公司資產(chǎn)注入，這些土地普遍成本低廉而位置優(yōu)越。土地招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈又燒錢(qián)，并不適合深圳控股。

深圳控股仍在轉(zhuǎn)型，由“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”模式轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售持有”模式，推動(dòng)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)成型，并著力培育智能服務(wù)、商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)及養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)等新產(chǎn)業(yè)。但新產(chǎn)業(yè)的培育和商業(yè)模式的探索需要時(shí)間，呂華告訴記者，未來(lái)五年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍是其收入的主要來(lái)源。

8月30日，深圳控股收盤(pán)價(jià)為3.74港元，股價(jià)同比上漲1.91%。8月，花旗首予深圳控股“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)為5.2港元?；ㄆ煺J(rèn)為，深圳控股植根深圳大都市，土地儲(chǔ)備來(lái)源及運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化，其商業(yè)模式有別于同行。國(guó)泰君安亦看好深圳控股的前景，但擔(dān)憂(yōu)其土地處置和退出上存在潛在損失。