Joyslyn是一個土生土長的馬來西亞人，做的是進出口貿(mào)易生意。兩個月前，她在碧桂園森林城市買了一套48平方米的房子，計劃退休后老兩口住在那里?！吧殖鞘械纳鷳B(tài)環(huán)境非常好，買房是綜合考慮的，最打動我的是優(yōu)美環(huán)境和交通體系?！彼f。

跟Joyslyn一樣在森林城市這個新加坡和馬來西亞交界處的海島上置業(yè)投資的，已經(jīng)超過8000人。他們來自中國、馬來西亞、新加坡、日本、韓國、印度、印尼、中東、歐美等世界各地。以獨立權(quán)威著稱的《福布斯》8月25日刊發(fā)英文報道稱，森林城市吸引了新加坡、馬來西亞很多富有的投資者。

森林城市是一個占地約20平方公里的城市發(fā)展項目，與房地產(chǎn)同步推進的，還有教育、健康、電商、金融等八大產(chǎn)業(yè)，被馬來西亞政府授予免稅島、獨立海關(guān)資格。碧桂園與華為、美國SASAKI、美國埃森哲、美國名校沙特克圣瑪麗學(xué)校、英國奧雅納、德國艾巴維/普瑞集團、馬來西亞CELCOM等知名機構(gòu)共同打造這座未來城市。森林城市是國家“一帶一路”重點項目庫和廣東省“一帶一路”建設(shè)“1+10”標(biāo)志性重大項目庫的成員，這個中國民間項目的成功也證明了“一帶一路”國家戰(zhàn)略的正確性和生命力。

森林城市規(guī)劃圖（右側(cè)陸地是新加坡）

美國大行的評價

森林城市的出現(xiàn)，改變了資本市場對碧桂園海外戰(zhàn)略的看法。

作為碧桂園首個開盤的海外項目，金海灣項目2013年熱銷100億元，業(yè)績喜人。同年，碧桂園邁進了千億房企俱樂部，但是利潤率、凈資產(chǎn)收益率雙雙收緊，給投資者留下了深刻的印象，這個印象給碧桂園帶來了一個煩惱：公司的基本面盡管一直很好，但是股價并沒有表現(xiàn)出來。

摩根大通是一家跨國金融服務(wù)機構(gòu)，也是美國最大的銀行之一，存款占比美國的1/4。8月19日，摩根大通發(fā)布報告稱：“在 2013 年，海外的擴張對碧桂園的發(fā)展而言是個阻礙，但是隨著森林城市項目的熱銷及金海灣第一期即將交樓；我們相信市場將更加認(rèn)同海外項目產(chǎn)生的價值?！?/p>

8月18日，碧桂園在香港發(fā)布2016中期業(yè)績。上半年，碧桂園合同銷售金額人民幣（下同）約1251億元，銷售樓款現(xiàn)金回款1051億元，一舉拿下半年“雙千億”，其130%的合同銷售額增速在中國十強房企中排名第一。從3月6日開放以來，不到半年時間，森林城市推出貨量127億元，銷售已經(jīng)超過100億元，去化率接近八成。已經(jīng)銷售部分的凈利潤超過20%。

資本市場對碧桂園的業(yè)績報以微笑。8月26日，碧桂園股價報收3.68元港幣，比8月17日大漲8.2%，是大盤漲幅的16.4倍，恒生指數(shù)同期僅上漲0.5%。對于碧桂園的發(fā)展，摩根大通、麥格理、法國巴黎銀行、野村、星展唯高達等16家知名機構(gòu)給予“買入”類評級，摩根大通給出4.6元港幣的目標(biāo)價。摩根大通重申，碧桂園的評級為增持，將碧桂園的目標(biāo)價提升28%至4.6元港幣。

馬來西亞首相納吉宣布授予森林城市免稅島資格

“一帶一路”的成熟項目

2013年9月和10月，中國國家主席習(xí)近平在出訪中亞和東南亞國家期間，先后提出共建“絲綢之路經(jīng)濟帶”和“21世紀(jì)海上絲綢之路”的重大倡議，得到國際社會高度關(guān)注。

2013年11月，位于東南亞核心的森林城市項目開始動工。碧桂園希望在柔佛海峽填海造出約20平方公里的海上綠洲，項目總投資約1000億美元。這座城市位于被稱為“十年前的深圳”依斯干達特區(qū)，與新加坡的直線距離僅2公里。

商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2015年中國企業(yè)共對“一帶一路”相關(guān)的49個國家開展了直接投資，投資額合計148.2億美元，同比增長18.2%，占中國對外直接投資總額的12.6%。中國企業(yè)在“一帶一路”相關(guān)的60個國家新簽對外承包工程項目合同額926.4億美元，占中國對外承包工程新簽合同額的44.1%，同比增長7.4%；完成營業(yè)額692.6億美元，占同期總額的45%，同比增長7.6%。

“一帶一路”戰(zhàn)略發(fā)展方興未艾，在眾多項目之中，森林城市無疑屬于發(fā)展最為迅速、最為成熟的項目之一。這不僅體現(xiàn)了其半年100億元的銷售額，更體現(xiàn)在它在“一帶一路”國家戰(zhàn)略下，為中國企業(yè)抱團出海打造了一個橋頭堡，為國際產(chǎn)能合作樹立了一個新支點。

國家發(fā)改委國際合作中心研究員趙靜說：“在中國推進‘一帶一路’戰(zhàn)略的背景下，碧桂園在位于‘一帶一路’的要沖之地打造一個‘集生態(tài)與智慧于一體’的森林城市，致力樹立‘未來城市的榜樣’，其深遠意義，不僅只是打造了一座具有榜樣意義的城市，而且在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方面，培育了一個輻射遼闊的經(jīng)濟區(qū)，又為當(dāng)?shù)?、國?nèi)乃至國際帶來了新的投資機會，樹立了國際產(chǎn)能合作的榜樣。” 

目前，已經(jīng)在森林城市落地的中國企業(yè)包括華為、華晟裝飾、羅馬利奧、金意陶、中建南方、中建鋼構(gòu)、三義建筑、廣東長大公路等。同時與碧桂園攜手打造森林城市的國際機構(gòu)則包括，美國SASAKI、美國埃森哲、美國名校沙特克圣瑪麗學(xué)校、英國奧雅納、德國艾巴維/普瑞集團、馬來西亞CELCOM等。

森林城市效果圖（建筑外墻長滿植物）

“走出去”的中國營造力

在著名經(jīng)濟學(xué)家郎咸平看來，“未來的30年將是中國制造力和營造力同時服務(wù)全球的30年。”他說，從制造到基建，從基建內(nèi)服務(wù)到基建外服務(wù)，森林城市全都做到了，代表了中國強大的營造力?！八兄苓叺沫h(huán)境全部掌控，讓它變成一個非常適合人居的環(huán)境。換句話講，像類似的項目的話，我覺得我們不要把它當(dāng)成一個地產(chǎn)項目，我們要有更高的角度來觀察這個現(xiàn)象，那就是中國的營造力終于‘走出去’了，這才是值得我們興奮的?！?/p>

3月6日，在中國駐馬來西亞特命全權(quán)大使黃惠康、碧桂園集團董事局主席楊國強等人面前，馬來西亞柔佛州蘇丹依布拉欣宣布森林城市面向全球開放。在這個場合，馬來西亞首相納吉宣布授予森林城市免稅島資格，并預(yù)計2035年森林城市將為馬來西亞創(chuàng)造22萬個就業(yè)機會。

森林城市的全球發(fā)布會則在對岸的新加坡舉行，抵達1月22日發(fā)布會現(xiàn)場的包括聯(lián)合國人居署世界城市發(fā)展委員會榮譽主席尼古拉斯?游、東盟副秘書長翁貼、新加坡-中國友好協(xié)會會長潘國駒、比爾·蓋茨“未來之屋”設(shè)計師James Cutler等。翁貼表示，森林城市在綠色、智慧等方面的嘗試對東盟具有重要的借鑒意義。

馬來西亞地處熱帶氣候，生態(tài)良好，常年溫暖，海風(fēng)純凈，無霧霾，社會穩(wěn)定，無食品安全之憂。在美國《國際生活》雜志2016評選的“全球最宜居退休生活國家”中，馬來西亞位列亞洲第一、全球第五。2013年英國經(jīng)濟學(xué)人智庫發(fā)布的《全球食品安全指數(shù)報告》顯示，馬來西亞食品安全指數(shù)居全亞洲之首。而在《福布斯》雜志評選的“全球十佳華人宜居國”中，馬來西亞排名第六。

良好的生態(tài)環(huán)境成為森林城市吸引客戶的重要因素，馬來西亞人Joslyn最終決定置業(yè)森林城市就是看中它的環(huán)境，她希望在森林城市有一個美好的晚年。森林城市毗鄰生態(tài)濕地、世界第二大紅樹林保護區(qū)，水質(zhì)純凈，空氣清新，擁有數(shù)十公里海岸線，附近常見猴子出沒。在海島內(nèi)部，森林城市立體分層，地面都是公園，車輛在底下穿行，人車真正分流，建筑外墻長滿植物，就像一個森林一般。

按照郎咸平的理論，森林城市對環(huán)境的掌控還體現(xiàn)在強大的安防保障上。憑借離島優(yōu)勢，森林城市搭建全島封閉式管理體系，配備智能安保系統(tǒng)，尤其是，基于電子平臺和生物識別的認(rèn)證與授權(quán)，空中無人機、海上巡邏、陸上無人駕駛與巡邏設(shè)備以及遠程24小時立體監(jiān)控等多層協(xié)同安防。

森林城市海灘實景

森林城市泳池實景

海內(nèi)外中產(chǎn)的選擇

當(dāng)前，森林城市已經(jīng)擁有超過8000戶業(yè)主，他們來自中國、馬來西亞、新加坡、日本、韓國、印度、印尼、中東、歐美等世界各地。

森林城市營銷中心實景

新加坡人Michel周末喜歡到馬來西亞爬爬山、騎騎車。走過新馬第二海關(guān)，他就被附近的森林城市吸引了，最后成了業(yè)主?！耙院笞≡谶@里，我會有更舒暢的心情。”他說，這筆投資還極有可能升值。

在東南亞的國家中，馬來西亞是近幾年來投資逐漸升溫的國家，作為東盟成員國之一，馬來西亞在世界經(jīng)濟論壇（WEF）公布的《2015─2016年度全球競爭力報告》中排名第18位。加上有吉隆坡捷運系統(tǒng)與跨越中國云南、泰國、馬來西亞、新加坡的泛亞鐵路建設(shè)計劃，以及馬來西亞政府吸引海外投資和第二家園的計劃，讓新興的馬來西亞房產(chǎn)市場熱潮興起。由《全球房地產(chǎn)指南》2015年公布的數(shù)據(jù)顯示，在亞洲眾多國家和地區(qū)中，馬來西亞房價水平較低，但是租賃投資回報率達到4.57%，遠高于中國（2.66%），香港（2.82%）和新加坡（2.93%）。而地處依斯干達經(jīng)濟特區(qū)的森林城市項目，租金回報率更高達6%-8%。

許波芬是上海人，從事建筑設(shè)計行業(yè)，因為家庭關(guān)系，每年都會往返新加坡數(shù)次探親度假，她從去年開始關(guān)注森林城市。“在新加坡和馬來西亞，我有很多親戚和朋友。那里華人很多，飲食習(xí)慣、交流和溝通完全不會有障礙。”許波芬說，與歐美國家相對較難適應(yīng)的文化相比，她更喜歡新馬地區(qū)。

現(xiàn)在，許波芬在森林城市買了6套洋房、別墅，成為了一個超級業(yè)主，她兼顧投資和自住需求，“就如投資10年前的深圳”。“2018年交樓之后，我打算移居到森林城市，這里的空氣、海水質(zhì)量，我感覺真的很棒！”對大城市病有深刻感受的許波芬已經(jīng)開始規(guī)劃自己的退休生活。

當(dāng)前，森林城市環(huán)島海景高層洋房，套內(nèi)面積約48-173平方米，折后套內(nèi)均價約1.9-2.7萬元/平方米，換算成國內(nèi)建筑面積，約65-209平方米，部分戶型加上免費贈送的車位，折合均價約1.4-2.2萬元/平方米，相當(dāng)于國內(nèi)二線城市房價。最低的總價不到100萬元，首付8萬元起。而新加坡圣淘沙房價高達10.6萬元/平方米，新馬第二關(guān)口附近也達到8萬元/平方米。

蔡景俊是廣東中山人，從事保健美容護膚品行業(yè)，曾經(jīng)在加拿大的留學(xué)工作多年。他說：“歐美房地產(chǎn)市場相對成熟，投資回報并沒有那么高，相比之下，森林城市投資門檻要低很多，適合國內(nèi)大部分中產(chǎn)階級的投資?！币恢睂Ｍ馔顿Y置業(yè)維持謹(jǐn)慎態(tài)度的他，現(xiàn)在已經(jīng)在森林城市擁有3套房產(chǎn)。

森林城市外景圖