任志強稱房市整體處于去庫存過程中 熱點城市庫存下降致地價暴漲

8月27日，任志強在諾亞財富舉行的2016年房地產(chǎn)投資高峰論壇上表示，從庫存情況看，房地市場整體處于去庫存過程中，寫字樓和商業(yè)庫存持續(xù)增長，但住宅庫存總量在下降。同時，任志強強調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)，上半場還沒有完。

整體處于去庫存過程中

任志強稱，房地產(chǎn)投資在年初是高速增長的，這與信貸政策有關(guān)，后期出現(xiàn)下降趨勢，與一季度房價上漲之后，一些地區(qū)出臺的限制性政策有關(guān)，其中，地方政府限制房價，連續(xù)出現(xiàn)地王，減少土地供應(yīng)，北京已經(jīng)3個月-4個月沒有土地供應(yīng)了，另外，限制性政策的出臺，這些因素導致投資和新開工面積下降。

“從庫存情況也可以看出，是處于去庫存的過程中?！比沃緩姺Q，總體而言，寫字樓和商業(yè)庫存量在持續(xù)增長，但住宅庫存總量在下降，有些熱點城市住宅庫存僅能維持3個月-4個月，非常危險，因此導致土地價格暴漲，但由于限制性政策的出臺，比如有些城市總出現(xiàn)地王，所以取消土地拍賣，有些重點城市沒有相應(yīng)的土地儲備，所以土地購買面積增速下降。

事實上，《證券日報》記者也了解到，在一些三、四線城市的住宅市場，房價不但沒有趕上這班樓市回暖的快車，甚至房價是下降的。

任志強認為，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)種種回落，包括增速回落，投資回落，新開工回落，到位資金回落、景氣指數(shù)等，但這些回落并沒有那么可怕，因為回落的速度不是直線向下，而是放緩，短期內(nèi)不會出現(xiàn)加速回落，不用對房地產(chǎn)市場有過多的擔心，房地產(chǎn)市場會平穩(wěn)回歸理性，而且很可能隨著政策變化重新回穩(wěn)。

他強調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是支柱性產(chǎn)業(yè)，不是到了后半場，而是前半場還沒完。

中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮也認同這一觀點。他表示，房地產(chǎn)有90%到95%的把握將會增值，不過不同的城市增值的程度大和小、快和慢，另當別論。但從一個長期過程看，城市固定資產(chǎn)價格一定是上升的。

值得注意的是，在一線城市和熱點二線城市，由于新房供給減少，存量房市場交易量大漲，尤其在北京和上海兩地，可謂進入存量房時代。此外，不少城市的寫字樓、購物中心等商業(yè)類庫存仍是不少城市空置房屋的“主力”，因此存量房市場的投資和盤活滋生了新的商業(yè)契機。

“重基金”投資存量市場

隨著存量時代的到來，存量房交易市場全面暴發(fā)是大勢所趨。目前政策對地產(chǎn)“去杠桿”趨勢越來越明顯，以前“拿地—開發(fā)—銷售”的模式越來越難賺錢，這時炒房的空間已不大。

任志強認為，去杠桿不等于不借、少借錢。因為房地產(chǎn)的整個生命周期都必然與信用、負債共生。而中國房地產(chǎn)市場的杠桿風險在于地下金融、需求方資產(chǎn)信用不充分、風險配置過度集中于購房人和缺乏對購房人的風險保護政策等。

而對于存量房市場的資本運作，任志強稱，這通常發(fā)生在二手房市場交易量超過新房市場的時候，就是存量市場為主的時候，中國的房地產(chǎn)市場還沒有到這個時候，標志是惡性資產(chǎn)管理公司大量出現(xiàn)?！澳菚r候就說明有不良資產(chǎn)，這實際上是大量組合出現(xiàn)的過程。我們現(xiàn)在還沒有，幾乎沒有一個惡性資產(chǎn)管理公司出現(xiàn)，大部分的樓盤即使再爛也能賣出去，而且賣出去也能掙大錢?！?/p>

鑒于此，業(yè)內(nèi)認為，未來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局，房地產(chǎn)基金依然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購方面有不少好的投資機會。

歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)合伙人譚文虹則表示：“存量市場方面，采用‘重基金’的策略，原則上只看北京、上海、深圳相對核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地產(chǎn)，地段要好。這些項目從回報看，沒有過去開發(fā)類的項目那么高，但是相對比較穩(wěn)健，風險比較小。此外，在‘輕基金’方面，投資一些善于經(jīng)營管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司也是歌斐資產(chǎn)目前關(guān)注的方向，從住宅的新開發(fā)銷售轉(zhuǎn)為存量的經(jīng)營持有的時候，市場主體從原來單一的開發(fā)商為主，變成現(xiàn)在百花齊放?！?/p>

鑒于看到房地產(chǎn)行業(yè)這一發(fā)展趨勢，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金自去年開始已關(guān)注細分領(lǐng)域中優(yōu)秀初創(chuàng)企業(yè)的股權(quán)投資機會，目前在聯(lián)合辦公、長租公寓、房產(chǎn)交易等領(lǐng)域已有布局。

有業(yè)內(nèi)人士也分析稱，人性化的概念已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型中蔓延，未來商業(yè)地產(chǎn)的概念可能會跳脫單純物理的空間，產(chǎn)品的溢價已經(jīng)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，品牌的溢價或許將成為商業(yè)地產(chǎn)商利潤的主要增長點。