社科院官員：一二線及熱點樓市將深度調(diào)整

2016-09-02 來源：

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最近樓市看空聲音不斷。

今天中國證券報刊登了一篇中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的文章，其主要觀點是，今年9月到明年上半年，樓市總體將出現(xiàn)短期調(diào)整，深度調(diào)整城市更加集中。

他認為，時間維度上，房地產(chǎn)銷售價格和銷售量增幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增長幅度或劇烈波動。調(diào)整可能稍有遲到，但不會缺席?？臻g維度上，一二線及熱點城市將深度調(diào)整，商品房庫存增加預(yù)計從三四線以下城市繼續(xù)向二三線城市蔓延。

與此前相比，本輪周期市場啟動時間更長，但市場過熱的時間和空間的集中程度空前，深度調(diào)整城市也比較集中。盡管三四線及以下城市調(diào)整彈性小，但由于一二線熱點城市不僅占全國市場份額大，而且風向標意義強，因此，本次全國樓市調(diào)整及其對宏觀經(jīng)濟的影響會比較顯著。

在其給出的理由中，第一點即是基本面以及市場周期變化：

2016年初貨幣大量投放和去庫存政策，徹底改變了金融機構(gòu)預(yù)期，在抵押貸款繼續(xù)以50%以上增長同時，延遲的開發(fā)企業(yè)到位資金開始逐步增加達到1-7月的15%以上。未來，總體貨幣政策將趨于中性，在過去一年獲得階段性釋放甚至透支后，城市存量人口消費需求也將有所放緩。信貸收縮和市場趨淡，導致量價回落，將導致投資減緩。

這與方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平的觀點一致。任澤平認為，2015-2016年房價暴漲的根本原因是低利率和貨幣超發(fā)。平均而言，一輪房價上漲和需求釋放周期18個月左右，2014年底啟動的這一輪房價上漲周期在接近尾聲。

在短期，預(yù)計未來房價從快速上漲期步入緩慢上漲期。但區(qū)域?qū)⒚黠@分化，從中期角度，大都市圈中公共資源富集的核心區(qū)和未來受益于產(chǎn)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的環(huán)郊區(qū)最有吸引力。

CF40此前的專欄文章亦指出，2006年以來四輪房地產(chǎn)周期均由信貸周期推動。而當前利率下行空間已有限，房地產(chǎn)市場的宏觀審慎政策已明顯轉(zhuǎn)向，并且對經(jīng)濟下行和未來收入增長放緩的預(yù)期也不支持居民部門繼續(xù)大幅加杠桿。因此，房地產(chǎn)市場的拐點已到來，促進近兩個季度經(jīng)濟穩(wěn)定的因素即將消失。

除了基本面，樓市高漲也與資本和杠桿分不開關(guān)系。倪鵬飛提到，樓市不僅進一步放大金融杠桿，吸入更多的場外資金，而且更被強大的資本力量所操縱，目前產(chǎn)業(yè)資本、金融資本、機構(gòu)投資、居民投資房地產(chǎn)在一二線熱點城市急劇升溫，地王頻現(xiàn)歷史空前、二手房交易量暴漲、房價地價暴漲，但投資增長繼續(xù)放緩。

他表示，這種情況稍后必將引起中央重視，并責成相關(guān)城市政府陸續(xù)出臺較為嚴格的的金融、財稅甚至行政等抑制投機政策，進而導致大量投資將迅速消失或瞬間轉(zhuǎn)移。熱點和透支潛力的城市在劇烈調(diào)整后將陷入低迷。全國樓市信心將受到負面影響。

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