鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)近日接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪表示，目前市場(chǎng)流通率處于整體上升趨勢(shì)，未來(lái)3到5年中國(guó)二手房交易量整體將超過(guò)新房，而一旦流通率提高了，將起到平抑房?jī)r(jià)的作用。

據(jù)鏈家研究院估計(jì)，目前一線城市中深圳的流通速度最快，流通率在5%左右，其次是上海，不到3.5%，北京僅有1.8%。相比較而言，美國(guó)房屋流通率的歷史平均值是4.5%。

流通率是指每年交易的二手房數(shù)量與存量房總量的比率，流通率的高低可以衡量一個(gè)市場(chǎng)的活躍度，同時(shí)可以反映出市場(chǎng)資源配置效率。

“目前全國(guó)大概有2.5億套存量住宅，但每年交易的二手房大概不到500萬(wàn)套，目前流通率總體處于上升趨勢(shì)?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示，預(yù)計(jì)未來(lái)3到5年二手房交易量整體會(huì)超過(guò)新房，中國(guó)會(huì)進(jìn)入二手房時(shí)代。

當(dāng)然，不同城市之間分化依然明顯。其中，一線城市和重點(diǎn)二線城市會(huì)率先進(jìn)入二手房的時(shí)代，就像今天的深圳、上海、北京、南京、廣州、天津、成都等地正在快速進(jìn)入二手房時(shí)代。而三四線城市未來(lái)預(yù)計(jì)很長(zhǎng)一段時(shí)間都還處在新房去庫(kù)存的周期里。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，一旦流通率提高了，市場(chǎng)的供給就會(huì)增加，對(duì)平抑房?jī)r(jià)有很大作用?！澳壳胺?jī)r(jià)上漲主要因?yàn)楣┙o不足，這也是缺少房地產(chǎn)稅、持有成本低帶來(lái)的后果，房屋的流通會(huì)帶來(lái)整個(gè)房?jī)r(jià)的平滑?！?/p>

行業(yè)正在加速互聯(lián)網(wǎng)化

鏈家控股董事長(zhǎng)左暉曾撰文指出，“行業(yè)有兩個(gè)巨大的機(jī)會(huì)在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)交匯，一個(gè)是整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從一線到二三線城市梯次進(jìn)入存量房占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)；另一個(gè)是互聯(lián)網(wǎng)和IT技術(shù)正深刻地影響著行業(yè)，將會(huì)極大的改善消費(fèi)者的體驗(yàn)和提升執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)效率?！?/p>

在房源IT數(shù)據(jù)建設(shè)上，各大房地產(chǎn)中介均進(jìn)行著積極探索?？傮w來(lái)看，中原地產(chǎn)覆蓋的城市數(shù)量比較多；我愛(ài)我家是中國(guó)最早進(jìn)行IT化的公司，有一定的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；鏈家成立時(shí)間較短，引入系統(tǒng)化較晚，但卻后來(lái)居上，對(duì)技術(shù)和數(shù)據(jù)的投入也最大。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“今天分析市場(chǎng)其實(shí)都是瞎子摸象，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的封閉性和殘缺是一個(gè)很大的問(wèn)題，甚至還有很多城市壓根就沒(méi)有網(wǎng)簽。”

在互聯(lián)網(wǎng)的實(shí)踐中，鏈家已經(jīng)基本做到買(mǎi)方的互聯(lián)網(wǎng)化，讓鏈家網(wǎng)成為用戶搜尋和了解市場(chǎng)信息的第一入口，其中最重要的基礎(chǔ)點(diǎn)就是保證了房源信息的全面、及時(shí)、準(zhǔn)確。

未來(lái)鏈家的互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程將會(huì)越來(lái)越多地集中在交易流程的重塑，這也將是未來(lái)一項(xiàng)重要工作，即如何讓交易流程更多地體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、互聯(lián)網(wǎng)化、信息化，重構(gòu)傳統(tǒng)交易中的無(wú)效環(huán)節(jié)，如產(chǎn)權(quán)變更、銀行審查資質(zhì)等是否能變得更加有效率。

至于未來(lái)，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，是要做到賣(mài)方的互聯(lián)網(wǎng)化，讓業(yè)主參與到整個(gè)房源信息的生產(chǎn)和分發(fā)過(guò)程，根據(jù)網(wǎng)上點(diǎn)擊反饋，業(yè)主能夠自動(dòng)做出調(diào)整改進(jìn)，更新房屋信息、社區(qū)信息以及周邊交通情況等。

當(dāng)前經(jīng)紀(jì)人缺乏準(zhǔn)入門(mén)檻

除了加深互聯(lián)網(wǎng)化，提升經(jīng)紀(jì)人服務(wù)效率也是當(dāng)前行業(yè)亟待改革的地方?！版溂业哪繕?biāo)就是職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人，希望未來(lái)通過(guò)我們自己和整個(gè)行業(yè)的努力讓中國(guó)出現(xiàn)第一代的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

在他看來(lái)，目前經(jīng)紀(jì)人最核心的問(wèn)題是缺少準(zhǔn)入門(mén)檻，缺乏執(zhí)業(yè)資格和繼續(xù)教育，而且沒(méi)有建立黑名單制度——如果一個(gè)經(jīng)紀(jì)人在鏈家干不好損害客戶利益，還能去中原，這樣行業(yè)永遠(yuǎn)不可能得到凈化。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，未來(lái)除了準(zhǔn)入門(mén)檻，還應(yīng)該給經(jīng)紀(jì)人一個(gè)好的成長(zhǎng)環(huán)境，其核心是建立收入增長(zhǎng)和從業(yè)年限增長(zhǎng)之間的正反饋循環(huán)?！叭绻f(shuō)經(jīng)紀(jì)人做得越好、從業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)，收入越高，使經(jīng)紀(jì)人意識(shí)到在這個(gè)行業(yè)干得越久，就越有可能擁有更好的生活，直到自己也能買(mǎi)房成為業(yè)主，成為城市的一部分，那么流失率肯定會(huì)降低。鏈家希望提供這種激勵(lì)，讓年輕的人得到更好的生存發(fā)展空間。”

此外，還可以從內(nèi)部組織管理改革入手，讓拍照片、做實(shí)勘、拿鑰匙的人在每一單交易中都分到錢(qián)?！叭绻粋€(gè)專(zhuān)業(yè)化的組織里面有這種分工，經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)撮合談判，剛?cè)胄械慕?jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)初級(jí)一點(diǎn)的活動(dòng)，而每個(gè)人在每個(gè)交易里都能分到錢(qián)，這就是一個(gè)很好的合作和分工法則，而不是弱肉強(qiáng)食的森林法則。”