“現(xiàn)在買二手房，觀察業(yè)主的臉色和心情是最重要的功課。”這是近期剛剛簽下一套二手房的買家得出的結(jié)論。

新房市場的全面豪宅化將剛需和首次改善的購房人擠向了二手房市場。由于價格上漲迅速，買家急于出手，而賣家調(diào)高價格欲望提升，市場房源也出現(xiàn)了緊缺。在近期的二手房交易中，買家的話語權(quán)被極度壓縮，二手房再次回到賣方市場。雖然大量購房人涌入二手房市場，但因資格、資金等問題也讓一些二手房業(yè)主在繼續(xù)持房觀望。研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，短期內(nèi)二手房新增供給將持續(xù)短缺，業(yè)主漲價意愿強(qiáng)烈，預(yù)計價格還將走高。

議價空間低 爭議部分均是買家妥協(xié)

馬華（化名）只用一周就完成了從“租房族”到準(zhǔn)業(yè)主的轉(zhuǎn)變。

從大學(xué)畢業(yè)起，馬華一直就是堅定的“租房族”，從未產(chǎn)生過買房的念頭。她曾向朋友表示，買房對她的唯一吸引力就是可以自己裝修，其他的對她都沒有什么吸引。抱著這樣堅定想法的她，從未想到過自己的“世俗化”轉(zhuǎn)變，一周就可以完成。

最開始讓她動了買房心思的起因，是房東再次對房租的提價。6000元/月的房租堪比她周圍朋友的房貸月供。聽到她對房租的抱怨，父母提出可以支持首付讓她買房，她綜合考慮了一下，有些動心。加上丈夫一直計劃買房，于是買房歷程就正式開始了。

她和丈夫都工作在大中關(guān)村區(qū)域，租房一直租在回龍觀，她將買房的目標(biāo)也定在了回龍觀。在網(wǎng)上查找了一陣信息后，她在網(wǎng)上預(yù)約了看房。“真正看房的時間只有兩個半天。”馬華告訴《廣廈時代》。她和丈夫在一個周末的兩個半天看了不到十套房，就簽了購房合同。

馬華最終購買的是新龍城的一套大兩居，97平方米的房子總價470萬元，成交價較小區(qū)同戶型高了一些。業(yè)主要求交房日期要延遲到2017年的1月，但交易需要盡快完成。這樣苛刻的條件下，業(yè)主也只是做出了五萬元的價格讓步?！斑@五萬，也就能勉強(qiáng)支付半年的房租?！瘪R華表示。

由于此前對于二手房交易流程一無所知，馬華買房后才聽朋友說，公積金貸款比較省錢。她和丈夫每月的公積金繳納額也比較高，利用公積金貸款還款也方便。馬華一共貸了275萬元，選擇一部分公積金、一部分商貸的組合貸是最合算的貸款方式。聽說了這個，馬華立即通過中介向業(yè)主詢問，可不可以進(jìn)行組合貸。這個提議立即遭到了業(yè)主的拒絕，業(yè)主表示，急于用錢，組合貸審批周期長，不考慮。

對于業(yè)主的拒絕，馬華也很無奈。合同簽訂了，只能讓步，但買虧了的想法，還是產(chǎn)生了?！斑@次買房，全程感覺就是都要看業(yè)主的臉色，手里拿著房子，說什么都有底氣，只要不是太離譜，就只能接受?！辈贿^，馬華丈夫的想法則比較樂觀，在他看來，同樣的房子，今年年初只要400萬左右就可以買到，現(xiàn)在出手已經(jīng)有點(diǎn)晚了，不過如果現(xiàn)在沒有買，明年這樣的房子肯定也要超過500萬元了。

業(yè)主看好后市不愿出手供需矛盾趨緊

馬華的買房經(jīng)歷并不是個案，二手房市場的議價正越來越難，業(yè)主方諸多要求的背后也難有價格的讓步。《廣廈時代》調(diào)查時，在某中介門店，北五環(huán)外一套兩居房源剛掛出，業(yè)主提出要繳納100萬元的定金和過戶后5-6個月的騰房時間，但在價格上幾乎沒有讓步。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，如果用最后掛牌價和最終成交價之間的差值來衡量進(jìn)入談判環(huán)節(jié)后客戶的議價能力，8月第四周議價空間僅為1.4%,且這一指標(biāo)持續(xù)數(shù)周下滑，可見目前市場上買方的話語權(quán)低。

8月第四周新增客源/新增房源為5.19，意味著每1套新增供給對應(yīng)5.19個新增需求，雖然相對第三周有小幅增加，但是目前供需矛盾還是比較緊張。在這種市場下賣方占有絕對話語權(quán)，在基于市場判斷進(jìn)行調(diào)價時，漲價業(yè)主的占比高達(dá)80.2%，且這一指標(biāo)呈持續(xù)上升趨勢，短短兩個月的時間增加了30多個百分點(diǎn)?？梢娰u方的強(qiáng)勢地位在進(jìn)一步增強(qiáng)。

成交決策周期的縮短背后是賣家心態(tài)的變化。據(jù)鏈家研究院分析，目前業(yè)主主要分為兩類：手持一套或者手持多套房源，基于當(dāng)前火熱的市場現(xiàn)狀，手持一套房源的業(yè)主基本不會選擇此時出手，因為這將冒著后期無法再次“上車”的風(fēng)險?！稄V廈時代》調(diào)查了解中發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主了解到自己的房子價格一直在漲，有出手的想法，但是出手后拿到現(xiàn)金做什么投資，還能買到什么樣的房是一直困擾他們的問題。以一位在通州擁有房子的業(yè)主為例，通州樓市一年多以來價格的上漲讓他的房子價格翻了一番，他也多次動過心思想把房子賣了，但通州市場局部的限購讓他如果把房子賣掉，就失掉了再次入場的可能，而且雖然變現(xiàn)后收益不菲，但收益投向哪，他也沒有方向。

而對于手持多套房源的業(yè)主，目前市場還在升溫，短期內(nèi)大多都持看漲態(tài)度，因此此時入市的可能性不大，基于這兩點(diǎn)，可以猜測短期內(nèi)新增供給的不足將是持續(xù)的，市場未出現(xiàn)大變化的情況下新增供給難有大的增加。

受到供不應(yīng)求、房源稀缺的市場現(xiàn)狀影響，擔(dān)心錯過機(jī)會的買方在購房時決策周期明顯縮短，8月第四周客戶成交周期為33天。由于從六月新增了房源核驗環(huán)節(jié)，要耗費(fèi)半個月左右的時間，買家真正從看房到簽合同的周期則更短。

成交量居高不下 價格或持續(xù)走高

雖然賣家入市的積極性不高，但成交量仍然居高不下。

根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，8月第三周全市網(wǎng)簽量重回5500套大關(guān)，第四周網(wǎng)簽量升至5952套，近幾周的數(shù)據(jù)顯示鏈家成交量依然呈現(xiàn)明顯遞增趨勢，基于鏈家較大的市場占有率，可以推測，目前市場還處在升溫階段，后期網(wǎng)簽規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。

在價格上，8月第四周，北京二手住宅成交均價為49102元/平方米，環(huán)比上漲2.2%。均價較大幅度的上漲來源于兩個方面的原因：首先是中心城區(qū)成交占比上升這一結(jié)構(gòu)性因素影響，更主要的原因還是在于目前房源不足、買方熱情高漲導(dǎo)致強(qiáng)勢的賣方市場進(jìn)一步加強(qiáng)，報價主導(dǎo)下的價格呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢。8月第四周新增房源掛牌價為51666元/平方米，繼續(xù)快速上漲。

另一個更讓市場緊張的指標(biāo)是可售房源的不足。8月第四周鏈家可售存量僅為7月初的80%，兩個月時間內(nèi)可售房源被消耗20%，與可售存量不足對應(yīng)的是去化速度呈現(xiàn)明顯加速趨勢，8月第四周去化速度為7.04%，預(yù)計后期房源將變得更加稀缺。

種種數(shù)據(jù)顯示，八月二手房的成交量已有追趕3月二手房成交高峰月的趨勢。不過，對比三月和八月的市場火熱的原因，仍有一些不同。

根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月28日，8月鏈家成交量為3月的87.3%，可見8月市場實際成交十分活躍；在成交均價方面，3月環(huán)比增幅為4.3%,而截至28日，8月份成交均價在更高位的基礎(chǔ)上環(huán)比增幅高達(dá)5.5%，某種程度上8月的市場表現(xiàn)比3月更激進(jìn)，成交價格可以說呈“跳漲”態(tài)勢。

鏈家研究院分析認(rèn)為，8月價格的上漲背后是一系列連鎖反應(yīng)。一方面，前期樓市熱潮消耗大量房源，帶來了房源的明顯不足。另一方面，股、匯、債市表現(xiàn)欠佳，房產(chǎn)作為主要的資產(chǎn)配置標(biāo)的備受追捧。供需矛盾的趨緊直接帶來了掛牌均價的走高，手握房源的業(yè)主強(qiáng)勢調(diào)價，而購房人為趕上上漲的大潮，被迫接受價格，于是簽約均價繼續(xù)走高，而為控制成本客戶縮短決策周期、減少看房數(shù)量。成交周期的縮短讓庫存更加不足，供需矛盾更加緊張。