從7月底中央政治局會(huì)議首次提出“抑制資產(chǎn)泡沫”到現(xiàn)在，中國一二線城市的土地價(jià)格依然在加速上漲，地王層出不窮，溢價(jià)率高的可怕，地產(chǎn)市場“狼來了”的聲音此起彼伏。

一

為何在中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退時(shí)，突然出現(xiàn)“樓市暴走”現(xiàn)象呢？這要從去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議談起。此次會(huì)議首次提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要求抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中去庫存的任務(wù)要求“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場等”。

但是，此后的事實(shí)證明，地方政府與職能部門對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革并沒有多大的積極性，反而單獨(dú)拎出“去庫存”，并將其抬高為中央政府交給的“政治任務(wù)”，重新啟動(dòng)了樓市刺激政策。在春節(jié)后的很短時(shí)間內(nèi)，央行、發(fā)改委、住建部等10多個(gè)部委紛紛出臺(tái)樓市政策，地方政府則進(jìn)一步加碼。

首先，央行采取了針對樓市的刺激性措施，降低了首付比例，鼓勵(lì)按揭利率打折，吸引人們買房，再加上同期創(chuàng)下有史以來最高的信貸規(guī)模，引發(fā)社會(huì)強(qiáng)烈的通脹預(yù)期。在這個(gè)過程中，主管金融與財(cái)政的官員們暗示鼓勵(lì)居民加杠桿購房，地產(chǎn)熱急速升高。

職能部委希望通過購房，將杠桿從銀行和企業(yè)轉(zhuǎn)移到家庭和個(gè)人，幫助前者去杠桿，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。對于地方政府而言，這個(gè)過程會(huì)增加政府稅收，土地價(jià)格上漲也會(huì)提高土地財(cái)政收入，緩解地方政府財(cái)政壓力。這種做法與去年官方鼓吹證券市場“牛市”目的類似，都是將資產(chǎn)市場視為轉(zhuǎn)移杠桿的工具，吸引居民接盤，但都失控釀成泡沫。

5月份，“權(quán)威人士”在講話中否定了這些做法?！皺?quán)威人士”表示，不能也沒必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長，并提醒說：“我們明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發(fā)展規(guī)律，不能簡單作為保增長的手段”。這一表態(tài)也讓市場搞不清楚此輪刺激樓市的行動(dòng)到底是中央政府的決策，還是技術(shù)官僚與地方政府劫持了本意要“通過加快農(nóng)民工市民化”的“去庫存”政策， 以便實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移杠桿、增加財(cái)政收入的目的。

二

在5月份“權(quán)威人士”講話以及7月底中央政治局會(huì)議提出抑制資產(chǎn)泡沫后，中國樓市與土地市場依然高燒不斷。

這是一二線大城市土地供應(yīng)與貨幣政策錯(cuò)配造成的結(jié)構(gòu)性現(xiàn)象，是政策長期扭曲的結(jié)果。政府通過土地與貨幣兩個(gè)閘口控制樓市，盡管三四線城市住宅庫存積累嚴(yán)重，但一二線城市因控制土地供應(yīng)，導(dǎo)致住宅供應(yīng)較少。一旦打開貨幣閘門刺激累積的需求釋放，住宅供應(yīng)不足的問題就會(huì)顯現(xiàn)，而住宅建設(shè)周期較長，供應(yīng)一時(shí)難以接續(xù)，就會(huì)放大上漲的力量。為了穩(wěn)定樓市未來的預(yù)期，政府接下來依然會(huì)控制土地供應(yīng)數(shù)量，而這種做法又會(huì)刺激土地價(jià)格大幅上漲，并繼續(xù)作用于房價(jià)，形成惡性循環(huán)。

因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為中國樓市泡沫不是貨幣政策造成的，而是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略失誤的結(jié)果，該戰(zhàn)略抑制大城市發(fā)展，并扶持中小城鎮(zhèn)，才造成樓市的結(jié)構(gòu)性問題：一線城市泡沫化，三線城市庫存嚴(yán)重。事實(shí)上，中國也有通過房價(jià)控制大城市人口的意圖，包括耕地紅線的政策，這些都導(dǎo)致一線樓市土地供應(yīng)受到限制，鑄成泡沫。在政府壟斷社會(huì)資源并且造成分布不均的情況下，人口必然流向擁有優(yōu)質(zhì)資源的中心城市。最好的辦法是分散這些優(yōu)質(zhì)資源，而不是排斥人口的流入。

但歸根結(jié)底，任何資產(chǎn)泡沫都是由貨幣政策創(chuàng)造，限制土地供應(yīng)只是提高了泡沫的生產(chǎn)速度與規(guī)模。近期，市場發(fā)現(xiàn)長端利率不斷下行，資產(chǎn)荒日益嚴(yán)重，市場上的越來越多的觀點(diǎn)將一二線城市地產(chǎn)以及地產(chǎn)公司股票作為最穩(wěn)定的高收益資產(chǎn)，這也是地王背后的邏輯，即一二線城市地產(chǎn)已經(jīng)成為流動(dòng)性泛濫時(shí)代可靠的投資品。中國持續(xù)寬松的貨幣政策制造了兩種趨勢，一個(gè)是高收入階層大規(guī)模向外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)（也包括跨國公司撤離），另一個(gè)趨勢是中產(chǎn)階級大幅增加杠桿購買住房，顯示精英群體的安全感已經(jīng)被摧毀。

因此，抑制資產(chǎn)泡沫必須收緊貨幣政策，首先，地方政府有敷衍地產(chǎn)調(diào)控的動(dòng)力與能力，中央政府控制房價(jià)的有效手段只有貨幣政策。市場陷入瘋狂，政府不應(yīng)袖手旁觀，地方政府敷衍，但中央政府不應(yīng)放縱。其次，在保增長與抑制資產(chǎn)泡沫的政策沖突當(dāng)中，市場如果感受到央行左右為難而喪失獨(dú)立性，長期釋放出的泛濫流動(dòng)性就會(huì)“暴動(dòng)”，如果僅僅用小動(dòng)作教訓(xùn)一下市場，那只會(huì)讓“資產(chǎn)暴動(dòng)”潮涌，而不會(huì)抑制暴動(dòng)本身。同時(shí)，一二線城市必須向市場傳遞土地供應(yīng)擴(kuò)大的信號，而不是收緊。自利的地方政府以及嚴(yán)控土地規(guī)劃的國土部門需要相互配合，改變目前土地供應(yīng)緊缺的現(xiàn)狀，北京、上海、深圳等城市已經(jīng)出現(xiàn)了無地可供的局面，這客觀上會(huì)讓整個(gè)城市的地產(chǎn)市場失控。

三

為什么在中央政府提出抑制資產(chǎn)泡沫之后，市場還那么有信心認(rèn)為樓市會(huì)繼續(xù)上漲，從而敢于下注土地市場，甚至搶購地產(chǎn)上市公司股權(quán)？這取決于對政府態(tài)度的洞悉，即市場認(rèn)定政府不會(huì)刺破樓市泡沫，甚至?xí)^續(xù)利用，因此，中國樓市泡沫還沒有到下半場，目前甚至中場都不算。

2008年的四萬億刺激計(jì)劃以及此輪房價(jià)上漲，是造成中國經(jīng)濟(jì)惡化的兩次重大決策失誤。四萬億計(jì)劃是在危機(jī)狀態(tài)下的中央應(yīng)急決策，但在執(zhí)行過程中失控，而此次刺激房價(jià)暴漲的決策過程卻撲朔迷離。

去庫存政策演變成了刺激樓市，這個(gè)變化是如何發(fā)生的，是故意歪曲還是決策本身不清晰？年初新華社頻繁發(fā)文表態(tài)，去庫存是加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，消化庫存，而不是通過加杠桿去庫存，但各地依然熱衷刺激樓市。如果不對這個(gè)政策異化的過程進(jìn)行反省，如果沒有人對此輪嚴(yán)重威脅中國經(jīng)濟(jì)安全的樓市暴漲負(fù)責(zé)，中國就難以避免下一次政策異化以及異化帶來的惡果。這種低成本的政策異化也會(huì)給供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革帶來麻煩，因?yàn)榧夹g(shù)官僚與地方政府完全可以用自己的辦法消解和異化改革。

進(jìn)一步講，不管是“權(quán)威人士”事后警告，還是中央政治局會(huì)議提出抑制資產(chǎn)泡沫，截止目前，人們依然沒有看到職能部門和地方政府積極行動(dòng)起來，相反，地王此起彼伏，調(diào)控虛以應(yīng)付。這種情況下，市場可能會(huì)分析，這種不作為是中央政府害怕刺破泡沫而缺乏完成政策目標(biāo)的誠意，或者是地方政府和職能部門并未將中央政府的要求視為重要任務(wù)。無論如何，不管是對樓市進(jìn)行短期打壓，還是制定治本方案，職能部門與地方政府都沒有表現(xiàn)出重視的跡象。

但是，當(dāng)“權(quán)威人士”的講話或中央政府政策要求不被重視而喪失權(quán)威的時(shí)候，市場或許將此理解為，中國政府被保增長的終極目標(biāo)劫持了：盡管“權(quán)威人士”看到了風(fēng)險(xiǎn)，中央政府也認(rèn)定出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫，但依然會(huì)屈服于現(xiàn)實(shí)。這種貌似被綁架的局面，會(huì)讓技術(shù)官僚與地方政府繼續(xù)掌握主導(dǎo)權(quán)，他們的下一波刺激隨時(shí)會(huì)卷土重來，這就是市場的預(yù)期。

現(xiàn)在混亂的形勢對地產(chǎn)投機(jī)者極為有利。首先，各地調(diào)控政策依然采取傳統(tǒng)手段，這種周期性的調(diào)控帶來什么樣的后果市場非常清楚，根本無法解決結(jié)構(gòu)性問題造成的市場扭曲，以及因扭曲帶來的強(qiáng)大張力，目前的抑制不過是積蓄下一波反彈的力量。其次，在貨幣政策受限的情況下，穩(wěn)增長目標(biāo)要求中央政府加大財(cái)政支出，大規(guī)模投資會(huì)帶來信用擴(kuò)張，而且在經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行過程中，市場認(rèn)定政府不會(huì)輕易讓地產(chǎn)熄火，雪上加霜。

以上種種因素可以解釋，為何那么多企業(yè)依然敢于高溢價(jià)拿地，為何寶能、安邦等保險(xiǎn)資金頻頻舉牌地產(chǎn)公司，為何國家隊(duì)大舉建倉房地產(chǎn)股。對于高杠桿購房者言，邏輯也十分確鑿：假定未來幾年中國依然保增長，從目前土地價(jià)格看，未來房價(jià)可能還要漲一倍（比如從均價(jià)5萬漲到10萬），即使泡沫破裂后房價(jià)跌去五成，現(xiàn)在購房也沒有太大損失，而觀望的風(fēng)險(xiǎn)更大——如果房價(jià)不跌怎么辦，即使最終出現(xiàn)調(diào)整，等待的時(shí)間可能是極其漫長的。

在此情況下，中央政府有必要盡快拿出雷霆手段，打掉市場上這些頑固的預(yù)期。這首先要向市場傳遞一個(gè)明確的統(tǒng)一政策信號，并讓市場感覺到抑制資產(chǎn)泡沫政策的嚴(yán)肅性，而不是繼續(xù)現(xiàn)在的混亂狀態(tài)。政策信號的混亂以及自相矛盾，只會(huì)讓市場看到政府的軟弱，壯大投機(jī)者的膽量，也會(huì)讓購房者感受不到政府抑制資產(chǎn)泡沫的誠意。進(jìn)一步講，市場從政府抑制地產(chǎn)市場的軟弱，可以看到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的無力，以及中國改革事業(yè)權(quán)威性的喪失，導(dǎo)致市場對改革喪失信心。

四

杠桿條件下的資產(chǎn)泡沫化后果非常嚴(yán)重，比如制造金融風(fēng)險(xiǎn)，惡化實(shí)體經(jīng)濟(jì)，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等。但最大的威脅是，膨脹的資產(chǎn)泡沫會(huì)加速貧富分化以及階層固化，讓中國無法跨越“中等收入陷阱”，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡實(shí)質(zhì)上是收入分配失衡，貧富分化擴(kuò)大只會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，這與中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的目標(biāo)南轅北轍。隨之而來的人口老齡化可能讓中國永遠(yuǎn)無法走出“中等收入陷阱”，就像日本那樣失去一個(gè)又一個(gè)的“十年”。

中國執(zhí)政黨很清楚平均地權(quán)對于政權(quán)穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義。1949年前，中共依靠土地革命獲得廣大農(nóng)民支持，從所謂代表大資本家與地主階級的國民黨手中奪取政權(quán)；1978年后，中共通過分田到戶的土地承包制啟動(dòng)了改革開放，走出了長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的極端貧困，承包到戶后的農(nóng)民大幅提高了農(nóng)業(yè)效率，釋放出更多的勞動(dòng)力與土地資源，用于工業(yè)化與城市化發(fā)展。土地在過去幾十年決定了中共的命運(yùn)，也決定了中國的走向。

現(xiàn)在，中國政府壟斷了城市供地，低價(jià)購買農(nóng)民的集體土地，然后高價(jià)出讓給城市居民，從中賺取巨額收入，甚至通過控制供給不斷抬高地價(jià)，成為“超級地主”，與全民爭利。而建立于國有土地之上的住房，也越來越向有錢人集中，很多富裕階層的投資者囤積了大量住房賺取增值收入或地租。在此情況下，中國傳統(tǒng)上依靠土地資產(chǎn)不勞而獲的地主情結(jié)復(fù)活，相應(yīng)地，城市會(huì)出現(xiàn)大量無產(chǎn)階級（買不起住房的工人），科幻小說《北京折疊》就會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。對于一個(gè)兩千多年來信奉“不患寡而患不均,不患貧而患不安”的文明，目前的不均與不安已經(jīng)達(dá)到歷史的高點(diǎn)，何況中國依然是“社會(huì)主義國家”，地產(chǎn)資本主義下的資產(chǎn)泡沫繼續(xù)下去，必然會(huì)動(dòng)搖執(zhí)政者的根基。

我們也可以對比香港與新加坡兩個(gè)現(xiàn)代城市的命運(yùn)：一個(gè)暮氣明顯的高房價(jià)城市和一個(gè)轉(zhuǎn)型成功的實(shí)行組屋制度的國家；香港社會(huì)的分裂、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的惡化、資本的逃離，應(yīng)該驚醒中國，警惕以香港為模板的土地財(cái)政政策。中國一線城市資產(chǎn)泡沫如果繼續(xù)吹大，就會(huì)染上香港?。簶鞘姓哌M(jìn)退兩難，打壓會(huì)讓市場崩潰，但房價(jià)高懸讓城市發(fā)展活力窒息，而這只是“跳樓”與“癌癥”的區(qū)別。

我們可能離“香港病”還遠(yuǎn)，但至少從地產(chǎn)領(lǐng)域的目前情況看，混亂的決策體系，消極的官僚系統(tǒng)，傳統(tǒng)的干預(yù)手段，蔑視調(diào)控的資本以及恐慌不安的中產(chǎn)階級，顯示出政策失效與市場失控的跡象。不直面這種局面并采取有力措施，給出穩(wěn)定的秩序與預(yù)期，這種混亂就會(huì)繼續(xù)擴(kuò)展，改革將遙遙無期，經(jīng)濟(jì)或許最終也會(huì)被絕望和恐慌擊潰。