與房企近期買地近乎“裸奔”相比，房企的融資規(guī)模卻正在下滑。今年8月，同策咨詢研究部監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計446.43億元。與上月485.57億元相比，減少8.06%。

而國家統(tǒng)計局信息顯示，1-7月，房企利用外資93億元，下降49.8%。人民幣融資增長的同時，下半年房企融資缺口也有較明顯的特征。比如一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，銀行貸款規(guī)模繼續(xù)下滑，而委托貸款、信托貸款、中期票據(jù)等融資方式則成為上市房企融資的熱點。

同策咨詢研究部研究員張吉輝認為，多元化、市場化融資方式有利于企業(yè)拓寬融資渠道，改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。誠然，下半年以來，房企融資與其擴張速度相匹配，擴張規(guī)模有所放緩之下，融資速度也隨之下滑，并主要以債權(quán)融資為主。

上海市場研究部高級分析師錢寧羅指出，一方面因為海外融資成本上升導(dǎo)致房企利用外資規(guī)模持續(xù)下降；另一方面，全球經(jīng)濟的持續(xù)低迷，也使得部分外資來源國 在維持國內(nèi)資產(chǎn)債務(wù)平衡時無暇他顧，與此同時，近年來國內(nèi)尤其是一線城市房價的大幅飆升，也使得部分外資開始對國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體風(fēng)險看高。

公司債依然是主流

8 月房企人民幣融資占據(jù)了97.74%；而在8月上市房企融資方式中，公司債占據(jù)56.67%。相比7月份，公司債融資增加了14億元。債權(quán)融資額度仍然占 房企融資總量的絕對比重，其中境內(nèi)公司債仍為融資的主要渠道，銀行貸款規(guī)模大幅縮減，中期票據(jù)融資額度略有縮減，信托貸款、委托貸款額度顯著增長。

其中公司債發(fā)行占比56.67%、委托貸款占比13.20%、境內(nèi)銀行貸款占比9.52%、信托貸款占比9.05%、中期票據(jù)占比6.27%、資產(chǎn)支持計劃占比3.02%、海外銀行貸款占比2.24%和股權(quán)再融資占比0.02%等。

數(shù)據(jù)顯示，8月份房企成功發(fā)行5年期公司債券的平均成本低于4%。唯一一筆5年期中期票據(jù)的發(fā)行成本低至3.49%，兩者均低于同期銀行貸款基準(zhǔn)利率 14.75%。同策咨詢研究部研究員張吉輝認為，雖然大部分的信用債品種（公司債、中期票據(jù)等）都受到發(fā)債額度不超過凈資產(chǎn)40%的限制，但是由于發(fā)行成 本較低，目前依然是房企公司融資的首要選擇。

8月，40家監(jiān)測房企完成發(fā)行公司債總額253.00億元，環(huán)比增長5.86%，另外在上市房企公告的預(yù)案中，華夏幸福、陽光城、 越秀地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)四家公司，共有近300.00億的公司債正在計劃發(fā)行；對7月債權(quán)融資貢獻率次之的融資方式是委托貸款，全部來自于陽光城為其子公司項目開發(fā)貸款，規(guī)模 58.92億元，環(huán)比增長435.64%；境內(nèi)銀行貸款主要以子公司項目開發(fā)貸款為主，規(guī)模42.50億元，與6月的149.90億元相比巨幅下滑；中期 票據(jù)8月融資額為28.00億，相比7月的37.50億額度稍減，但在8月公司預(yù)案中，有世茂股份、九龍倉和花樣年控股三家公司共 計223.00億中期票據(jù)正在計劃發(fā)行中。

成本降低缺口隱現(xiàn)

“資金集中度會提升?！睒I(yè)內(nèi)資深人士、前招商地產(chǎn)副總裁王晞分析認為，人民幣貶值的背景之下，目前房企銷售額過千億，銷售規(guī)模與700億規(guī)模差別已不大。因此，融資也成為大房企優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)的方式之一，資金流向大房企的集中度更為明顯。

根據(jù)同策咨詢研究部監(jiān)測，房企融資成本有所降低。以成功發(fā)行5年期公司債為例，平均成本為3.96%，比起七月的4.30%有所縮減。從具體案例來看，越秀 地產(chǎn)8月完成的30億元第一期公開發(fā)行公司債券，5年期的利率低至3.00%，融創(chuàng)中國完成發(fā)行的第一期和第三期公司債5年期利率分別為3.44%和 4.60%。而3年期公司債成本個體差異較大，越秀地產(chǎn)三年期公司債利率僅為2.95%，而中天城投2+1年期公司債利率則高達 7.50%。除此之外，8月另有一筆10年期，融資規(guī)模達60億的公司債券（中國海外發(fā)展）完成發(fā)行，成本低至3.10%。

中期票據(jù)的融資成本略低于8月發(fā)行的公司債券融資成本的平均水平，金地集團8月發(fā)行28.00億元的中期票據(jù)5年期的利率為3.49%。以上數(shù)據(jù)顯示，房企逐漸傾向于采用多元化的方式融資。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月房企美元融資總額為1.50億美元，占比2.24%，環(huán)比減少73.54%；港元融資總額0.08億港元，占比0.02%， 環(huán)比縮減96.18%。海外融資中的兩筆來自華潤置地和旭輝控股集團的兩筆海外銀行貸款， 共計1.50億美元，折合人民幣約10.02億元。在境內(nèi)資本市場融資成為熱點的同時，海外融資占比依然較低，海外融資成本的逐漸提高使得房企海外融資熱情減退。

值得注意的是，房企的資金缺口隱現(xiàn)，一個現(xiàn)象便是能使用的融資方式幾乎都用上了。比如房企通過資產(chǎn)支持計劃融資規(guī)模共計13.50億元，環(huán)比7月下滑 74.24%。在上市房企公告的融資預(yù)案中，涉及資產(chǎn)支持計劃融資預(yù)案的公司包括華夏幸福、榮盛發(fā)展、泰和集團和陽光城，其規(guī)模達 到114.00億元。此外，信托貸款和海外銀行貸款作為8月新出現(xiàn)的融資方式融資額度共計50.44億元人民幣，其中信托貸款融資額度40.42億元，主 要來自于華夏幸福和榮盛發(fā)展的子公司項目；海外銀行貸款融資額度達到10.02億元人民幣（1.50億美元），來自于華潤置地和旭輝控股集團。