北京新房、二手房在“金九銀十”首個(gè)交易周迎來(lái)開(kāi)門紅的同時(shí)，北京傳統(tǒng)的“學(xué)區(qū)房”上漲周期也再次開(kāi)始。北京商報(bào)記者上周末調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在最新一批房源中，北京史家胡同小學(xué)、奮斗小學(xué)、育翔小學(xué)、和平里一小等學(xué)區(qū)房均有掛牌價(jià)10%左右的上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房市場(chǎng)的成交火熱為稀缺的學(xué)區(qū)房提供了漲價(jià)的溫床，而中介機(jī)構(gòu)的推波助瀾也讓學(xué)區(qū)房更快速地走上價(jià)格上漲的通道。

中介活躍

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房在8月出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙雙增長(zhǎng)后，9月上旬已經(jīng)出現(xiàn)了成交量12%的同比下跌。不過(guò)和大市場(chǎng)走勢(shì)相反的是，學(xué)區(qū)房進(jìn)入了升溫通道，尤其是資源稀缺性學(xué)區(qū)房，掛牌價(jià)格悄然出現(xiàn)上漲。

北京商報(bào)記者近日走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，此前史家胡同小學(xué)學(xué)區(qū)房二手房售價(jià)約為9萬(wàn)-10.5萬(wàn)元/平方米，而新一批房源的價(jià)格普遍上調(diào)至11萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米;西城區(qū)育翔小學(xué)此前區(qū)域二手房售價(jià)為9萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米，新掛牌房源價(jià)格已經(jīng)漲至11萬(wàn)元/平方米左右;東城區(qū)和平里一小學(xué)區(qū)房此前的出售價(jià)格為8萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米，然而新掛牌房源的售價(jià)已經(jīng)上調(diào)至10萬(wàn)元/平方米左右。

和平里片區(qū)一位中介工作人員介紹：“9月是開(kāi)學(xué)季，又是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季，今年北京二手房市場(chǎng)一直活躍，在這個(gè)季節(jié)具有學(xué)區(qū)房特征的房源也會(huì)更受關(guān)注，所以價(jià)格的上漲是必然的。”

北京商報(bào)記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，大部分學(xué)區(qū)房的小區(qū)，中介機(jī)構(gòu)十分活躍，這些中介工作人員張貼了很多求購(gòu)房源的小廣告，基本上提出的求購(gòu)價(jià)格也比實(shí)際售價(jià)高出10%。“在每年的銷售旺季中介機(jī)構(gòu)都會(huì)這么做，這樣一來(lái)就能夠營(yíng)造出需求火熱的氛圍，價(jià)格的抬高也更能讓業(yè)主們?cè)敢饽贸龇吭醋鼋灰?。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲除了市場(chǎng)的因素之外，也有中介機(jī)構(gòu)從中撮合的因素。”有不具名行業(yè)人士如是說(shuō)。

賣方試水

在中介機(jī)構(gòu)人士看來(lái)，9月的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲有一定的市場(chǎng)空間和成交的把握性，而對(duì)于業(yè)主們而言，在銷售旺季出售房源可以獲得更多的話語(yǔ)權(quán)。

另有中介機(jī)構(gòu)人士介紹，每年的5月，市場(chǎng)上新增客源的增加很大一部分來(lái)源于學(xué)區(qū)房客戶，這在一定程度上會(huì)拉高均價(jià);另外，每到下半年都是學(xué)區(qū)房成交買賣的高峰期，大部分為子女上學(xué)而購(gòu)房的人通常在開(kāi)學(xué)前后安排看房、選房事宜。每年的這兩個(gè)高峰期不僅是中介的活躍期，也是業(yè)主們抬價(jià)的集中期。“在上半年的一輪學(xué)區(qū)房成交高峰結(jié)束后，學(xué)區(qū)房的成交量?jī)r(jià)都會(huì)趨于穩(wěn)定，而進(jìn)入九十月，業(yè)主們都會(huì)想著趁著開(kāi)學(xué)季和房地產(chǎn)交易高峰，抬高價(jià)格試水市場(chǎng)。以和平里一小一間40多平方米的學(xué)區(qū)房為例，每平方米漲價(jià)1萬(wàn)元，整體房?jī)r(jià)就能抬高40多萬(wàn)元，對(duì)于業(yè)主再度換房而言機(jī)會(huì)難得?！?/p>

據(jù)悉，學(xué)區(qū)房的業(yè)主多為改善型住戶，通常在學(xué)區(qū)房的需求結(jié)束之后，想要以學(xué)區(qū)房為基礎(chǔ)條件，換取更為優(yōu)越的居住條件，因此在此期間上調(diào)售價(jià)，也是為了換房換取更多的籌碼。

“僧多肉少”

在賣房人的試探性漲價(jià)與中介的推波助瀾之下，北京大部分名校學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的上漲，那么是否有成交量支撐上漲的掛牌價(jià)格呢?

“在我負(fù)責(zé)的片區(qū)，學(xué)區(qū)房的咨詢量和成交量都是非常穩(wěn)定的，以過(guò)去3個(gè)月為例，學(xué)區(qū)房的成交價(jià)格出現(xiàn)了幾千元到萬(wàn)元每平方米的增長(zhǎng)，相比成交價(jià)格的上漲，成交量沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的提升，和往年持平?！鄙鲜龊推嚼飬^(qū)域的中介工作人員介紹，該片區(qū)學(xué)區(qū)房的特點(diǎn)是供應(yīng)量有限，而需求量則每年遞增。

盡管教改新方向正在試圖擴(kuò)大教育優(yōu)質(zhì)資源，降低傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房的稀缺性，但是在“以錢擇?！焙汀耙詸?quán)擇?！北欢糁浦?，劃片就近入學(xué)規(guī)定之下購(gòu)買學(xué)區(qū)房成為家長(zhǎng)們保證下一代教學(xué)質(zhì)量的最有效、最保險(xiǎn)的途徑。也正是在此需求之下，傳統(tǒng)的、核心區(qū)域的學(xué)區(qū)房的稀缺性從未減值。這也成為中介故意抬價(jià)、業(yè)主大膽提價(jià)的底氣所在。

“然而值得一提的是，新學(xué)期與傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售旺季的疊加也是此輪學(xué)區(qū)房漲價(jià)或者釋放漲價(jià)信號(hào)的外力，此外，中介機(jī)構(gòu)制造房源需求量大的現(xiàn)象也使得市場(chǎng)再度緊張，刨除這些外部因素，學(xué)區(qū)房稀缺性和熱度依然在，但是漲價(jià)速度和幅度或會(huì)有所減緩?！鄙鲜霾痪呙袠I(yè)人士坦言。