8月以來，北京二手房成交量和成交價(jià)格均出現(xiàn)明顯上漲。云房數(shù)據(jù)顯示，上周（9月5日-9月11日）北京二手房成交6298套，成交均價(jià)接近50000元/平方米。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周末兩天全市二手房日成交套數(shù)均在1000套左右，成交均價(jià)超過51000元/平方米。隨著地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季的到來，機(jī)構(gòu)對(duì)于一線熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格仍然看漲。

近郊二手房補(bǔ)漲

北京已進(jìn)入二手房存量時(shí)代，二手房?jī)r(jià)格更加能夠反映市場(chǎng)的熱度。今年3月，主城區(qū)二手房成交價(jià)率先跳漲，漲幅持續(xù)領(lǐng)跑；7月開始，近郊區(qū)明顯補(bǔ)漲，價(jià)格漲幅領(lǐng)跑全市。

云房數(shù)據(jù)顯示，8月北京主城區(qū)二手住宅價(jià)格為58070元/平方米，環(huán)比上漲1.7%；近郊區(qū)二手住宅價(jià)格為25657元/平方米，環(huán)比上漲2.6%；遠(yuǎn)郊區(qū)二手住宅價(jià)格為18591元/平方米，環(huán)比上漲1.6%。近郊區(qū)價(jià)格漲幅帶動(dòng)全市二手住宅價(jià)格的上漲。8月北京16個(gè)行政區(qū)價(jià)格全部實(shí)現(xiàn)上漲，城六區(qū)二手房均價(jià)已經(jīng)接近60000元/平方米，近郊區(qū)通州價(jià)格領(lǐng)跑其他區(qū)域，高達(dá)34000元/平方米。不過，8月二手房成交數(shù)量仍然少于3月成交量。

鏈家的數(shù)據(jù)也反映出這一趨勢(shì)。8月各區(qū)二手房參考均價(jià)中，西城區(qū)以88026元/平方米居首，環(huán)比上漲3.2%；城六區(qū)中豐臺(tái)環(huán)比漲幅最高，達(dá)6.22%。北京16個(gè)行政區(qū)中，環(huán)比上漲幅度最高的是密云區(qū)，達(dá)8.78%。由于主城區(qū)房?jī)r(jià)太高，二手房交易近郊化趨勢(shì)明顯。

同時(shí)，議價(jià)空間創(chuàng)新低，連續(xù)5月收窄，逐步進(jìn)入賣方市場(chǎng)。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，在北京南城前期漲幅不大的一些小區(qū)，近期交易明顯活躍，價(jià)格加速上漲，部分掛牌緊俏房源趁機(jī)漲價(jià)。

二手住宅價(jià)格走高的原因主要有三：前期樓市熱潮消耗大量房源，帶來房源明顯不足；供需矛盾趨緊，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)進(jìn)入賣方市場(chǎng)；二線城市政策逐步收緊，加強(qiáng)購(gòu)房者的預(yù)期。在供需矛盾趨緊的背景下，9月北京二手住宅市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)走熱。

新房市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮

新房市場(chǎng)方面，由于房?jī)r(jià)太高和城區(qū)新盤供應(yīng)稀少，六環(huán)外新盤熱銷已成為常態(tài)。

云房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月5日-9月11日，北京市商品房（統(tǒng)計(jì)口徑包括普通住宅、別墅、商業(yè)、公寓和寫字樓）共成交3050套，環(huán)比減少12.2%。成交面積31.92萬平方米，環(huán)比減少9.65%。成交均價(jià)30577元/平方米，環(huán)比減少13.63%。成交總金額97.6億元，環(huán)比減少21.96%。其中，普通住宅市場(chǎng)共成交1025套，成交均價(jià)為29407元/平方米，成交總金額35.17億元，成交面積為11.96萬平方米。成交居前的小區(qū)均位于密云、房山、順義、昌平等郊區(qū)。綜合多周的成交情況看，新房成交規(guī)模居前的樓盤大多接近六環(huán)。

云房數(shù)據(jù)分析師王小嬙指出，受8月供應(yīng)不足影響，北京新房市場(chǎng)成交量連續(xù)2月下滑，同時(shí)成交逐漸郊區(qū)化，價(jià)格小幅下跌。隨著“金九銀十”的到來，開發(fā)商為沖刺業(yè)績(jī)，將增加推盤量，9月份新房成交量或?qū)⑸仙?。從今年土地成交情況看，住宅用地極為稀缺，預(yù)計(jì)明年新建住宅市場(chǎng)將面臨“供應(yīng)荒”。

房企增收不增利

上市房企經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，房企增收不增利現(xiàn)象突出。上半年，137家房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)為5695.3億元，同比增長(zhǎng)37.11%。而從平均利潤(rùn)率看，剔除部分停牌企業(yè)，余下120家房企的凈利潤(rùn)率只有8.15%，低于2015年同期的10.1%。

分析人士指出，房企為提升項(xiàng)目去化水平而加大營(yíng)銷、管理投入，導(dǎo)致利潤(rùn)空間被削薄。統(tǒng)計(jì)顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷、管理費(fèi)用率均較上年有所增加。由于土地成本增加等原因，不少房企實(shí)際凈利潤(rùn)率下調(diào)明顯。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅表示，從房企前8月銷售數(shù)據(jù)看，大多數(shù)完成全年計(jì)劃基本無壓力。部分大幅調(diào)高全年銷售業(yè)績(jī)的房企預(yù)計(jì)將大力推盤，部分房企則著重謀求提升項(xiàng)目利潤(rùn)。預(yù)計(jì)今年“金九銀十”的效應(yīng)或?qū)p弱。

郭毅認(rèn)為，隨著一二線城市土地價(jià)格不斷上漲，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，提升利潤(rùn)水平更為重要，大力推盤帶來的銷售額增長(zhǎng)并不等于利潤(rùn)增長(zhǎng)。前期銷售走高帶來庫存下降，而目前熱點(diǎn)城市土地價(jià)格屢創(chuàng)新高，低庫存意味著房企要花費(fèi)更高的成本去補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，這將進(jìn)一步侵蝕房企的利潤(rùn)空間，同時(shí)加大財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何在現(xiàn)有的項(xiàng)目中獲得更高的利潤(rùn)，將成為大多數(shù)房企四季度的營(yíng)銷重點(diǎn)。

郭毅表示，盡管競(jìng)爭(zhēng)激烈和土地成本高企，北上廣深一線城市仍然是大型房企競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。二線城市中，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、人口呈現(xiàn)凈流入，同時(shí)區(qū)域房?jī)r(jià)價(jià)格泡沫不嚴(yán)重的城市，將吸引眾多房企涌入。