一些短暫的數(shù)據(jù)或正引起恐慌。在過(guò)去的一周(9月12日-9月17日)里，深圳新房日成交均價(jià)兩度突破七萬(wàn)，最高沖至77231元/平方米。但日成交數(shù)據(jù)受成交結(jié)構(gòu)影響極大，并不能真實(shí)反映階段性樓市實(shí)況。

這是“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的第三周，深圳樓市仍處于調(diào)整狀態(tài)。目前為止，“金九銀十”的火熱未完全在樓市數(shù)據(jù)中反映出來(lái)。

市場(chǎng)動(dòng)了！二手房成交達(dá)新政后最高水平

據(jù)深圳房信網(wǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，過(guò)去將近一周時(shí)間里，即9月12日-9月17日，深圳新房成交均價(jià)達(dá)到61087元/平方米，環(huán)比上周60225元/平方米上漲1.4%，總成交套數(shù)為376套。

購(gòu)房者對(duì)深圳房?jī)r(jià)暴漲的擔(dān)憂情緒來(lái)源于9月14日和9月16日的單日成交均價(jià)。據(jù)房信網(wǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，9月14日深圳全市成交31套新房住宅，其中多數(shù)來(lái)自豪宅林立的南山區(qū)，拉升成交均價(jià)至77231元/平方米;9月16日，全市成交36套新房住宅，成交均價(jià)為71727元/平方米。需注意的是，日均成交數(shù)據(jù)的價(jià)格波動(dòng)極大，價(jià)格易受成交結(jié)構(gòu)的影響。

這是“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的第三周，承受期待但又平淡無(wú)奇。在過(guò)去兩周中，新房成交量先回升后回落。

深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，8.29-9.04日一周，深圳新房成交708套，高于8月前4周周均成交套數(shù)523套。成交均價(jià)為70025元/平方米，環(huán)比上升54.5%，周均價(jià)成為今年以來(lái)第二周站上7字頭，原因在于上周南山區(qū)高端項(xiàng)目備案成交占比明顯增加。同期，深圳中原監(jiān)測(cè)得，二手住宅共成交1435套，高于6、7月份周平均值1224套，成交均價(jià)仍為57684元/平方米，環(huán)比上升12.59%。

而9.05-9.11日一周，深圳新房成交584套，環(huán)比下降17.5%，成交套數(shù)小幅高于8月周均成交套數(shù)523套，處于5月份以來(lái)的中等水平。同時(shí)，新房成交均價(jià)為60225元/平方米，環(huán)比下降14.0%。二手住宅共成交1674套，環(huán)比上升16.7%，成交均價(jià)仍為57350元/平方米，環(huán)比下降0.58%，與前期基本持平。

縱觀過(guò)去三周數(shù)據(jù)可知，深圳新房仍處于深度調(diào)整期，量?jī)r(jià)變化之間隱現(xiàn)市場(chǎng)博弈，但成交套數(shù)相比6、7月的市場(chǎng)低位已有所好轉(zhuǎn)。而二手市場(chǎng)反應(yīng)更快，周成交套數(shù)和成交均價(jià)整體處于上升狀態(tài)。

深圳樓市新房調(diào)整、二手房回暖的軌跡在整個(gè)8月市場(chǎng)中亦有所體現(xiàn)。綜合深圳市規(guī)土委和深圳中原的數(shù)據(jù)可知，受325新政影響，開發(fā)商推盤量持續(xù)低位，8月全市僅有2312套新房成交，環(huán)比大幅下滑23%，創(chuàng)歷史同期最低位。同期，新房成交均價(jià)為57728元/平方米，環(huán)比小幅上漲1.8%，價(jià)格漲幅較之前有明顯縮小。

與新房市場(chǎng)相反，二手市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，回暖明顯。據(jù)深圳中原監(jiān)測(cè)，8月，全市二手住宅共成交7173套，達(dá)到325后最高水平，環(huán)比漲幅保持上月23%的高位。二手房均價(jià)為56788元/平方米。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇

值得關(guān)注的是，在深圳之外，廣東省乃至全國(guó)樓市多個(gè)指標(biāo)并不樂(lè)觀，信貸超發(fā)導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。

廣東省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全省商品房銷售面積同比增長(zhǎng)29.6%，增幅比1-7月回落3%;銷售額增長(zhǎng)增幅回落2.3%、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資增幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)、新開工面積增幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

日前，由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況揭穿樓市真相。實(shí)際上，房地產(chǎn)施工面積、開工面積和企業(yè)土地購(gòu)置面積指標(biāo)正走向繁榮的對(duì)立面。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積700121萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.6%，增速比1至7月回落0.2%;房屋新開工面積106834萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.2%至10.68億平方米，增速回落1.5%;全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積達(dá)1.29億平方米，較去年同期(1.41億平方米)減少8.5%。

數(shù)據(jù)正出現(xiàn)背離，在上述指標(biāo)增速回落或出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)平均成交地價(jià)缺同比上漲17.8%，達(dá)到人民幣3585元/平方米。而土地出讓金為人民幣4630億元，同比增長(zhǎng)7.9%。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)人民幣6.439萬(wàn)億元，同比漲幅自1-7月的5.3%小幅擴(kuò)大至5.4%。

熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)正在增加，不理性行為加劇。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示，一、二線城市地價(jià)高企但土地供應(yīng)有限，開發(fā)商面臨著艱難取舍。一方面，土地爭(zhēng)搶日益激烈且成本高昂，開發(fā)商難以補(bǔ)充庫(kù)存，因此考慮捂盤惜售，另一方面又對(duì)投資低線城市保持謹(jǐn)慎。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全國(guó)商品房庫(kù)存下降速度收窄，在今年4至8月分別下降了1.14%、0.72%、1.04%、0.048%、0.72%。去庫(kù)存過(guò)程中，一二線和三四線城市分化加劇，一二線城市成去庫(kù)存的主力軍，而三四線城市庫(kù)存巋然不動(dòng)。

一名資深證券分析師的觀點(diǎn)是，國(guó)家去庫(kù)存政策原先出發(fā)點(diǎn)是為三四線去庫(kù)存，但最后卻成就了一二線城市。二線城市接替一線城市成為新的領(lǐng)漲先鋒，搶房猶如搶白菜的情況再現(xiàn)，疊加不理性因素，全國(guó)樓市風(fēng)險(xiǎn)加劇。

此外，全年商品房銷售額同比增長(zhǎng)38.7%，達(dá)到人民幣6.66萬(wàn)億元。1-8月，房屋竣工面積累計(jì)達(dá)5.06億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%;商品房在建面積自去年同期66.9億平方米增加至70億平方米;商品房銷售面積自去年同期的6.97億平方米增長(zhǎng)至8.75億平方米;銷售均價(jià)同比上漲10.5%至人民幣每平方米7618元。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可認(rèn)為，不少開發(fā)商看跌來(lái)年市場(chǎng)，依然著力去庫(kù)存。鑒于中央和地方政府對(duì)火熱樓市的調(diào)控力度低于預(yù)期，預(yù)計(jì)年內(nèi)全國(guó)住宅銷售市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。由于越來(lái)越多開發(fā)商接近或已完成全年銷售指標(biāo)，因此當(dāng)前階段更注重利潤(rùn)空間——對(duì)項(xiàng)目的新一期或新批次提價(jià)，這也對(duì)購(gòu)房者的價(jià)格承受能力提出了挑戰(zhàn)。