市場仍有砍價機會

目前樓市又進入了需求旺季，市場需求大增，使得房價出現(xiàn)攀升，這是否意味著二手房買家只能被動地接受賣家的報價而沒有還價的余地了呢？

據(jù)了解，在剛剛過去的8月，上海（樓盤）樓市又經(jīng)歷了一次“量增價漲”過程。據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，8月上海市新建商品住宅成交量為187萬平方米，環(huán)比上漲42.2%，同比上漲50.1%；成交均價為42384元/平方米，環(huán)比上漲13.6%，同比上漲40.2%。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，導致8月份成交突然放量的原因主要有以下幾個方面：

其一是由于市場新增供應(yīng)的減少，導致市場供需間的矛盾較為突出。數(shù)據(jù)顯示，8月份供應(yīng)量為39.8萬平方米，環(huán)比下滑49.4%，同比下滑48.7%；供求比方面，8月供求比為0.21:1，供求比進一步縮小，并已連續(xù)3個月處于供不應(yīng)求的態(tài)勢。

其二則是受到流言影響，有房產(chǎn)中介造謠稱調(diào)控政策即將收緊，導致市場出現(xiàn)恐慌性購買情形，如8月26日至31日新建商品住宅成交套數(shù)均達到700套以上，其中30日新建商品住宅成交量達到1314套，較日均300～400套的新房成交量翻了3～4倍，為今年以來單日成交量第二高，僅次于今年“325新政”出臺前的3月24日創(chuàng)下的單日最高紀錄。

不過這種行情不具有可持續(xù)性。據(jù)了解，雖然8月份受到市場流言影響導致成交量激增，但“3·25”新政之后，上海樓市需求已經(jīng)趨于平穩(wěn)，所以成交暫時性放量，并未改變當前市場格局。同時隨著傳統(tǒng)旺季的到來，房企推盤熱情上升，市場供應(yīng)會再次加大，供需之間會趨于平穩(wěn)。

基于上述分析不難發(fā)現(xiàn)，雖然樓市因為供需結(jié)構(gòu)的變化而使得賣方占據(jù)主動，但買方仍然具有討價還價的機會。這是因為當前房價經(jīng)歷一波上海行情之后，目前已經(jīng)處于階段性的高點，需要一段時間來消化，所以當房價處于“橫盤”階段時，這給買賣雙方討價還價提供了相應(yīng)空間。

以變應(yīng)變靈活砍價

由于當前市場具有賣方市場特征，所以買方砍價一定要講究策略，以提高成功的概率。

需要注意的是，當前市場行情決定砍價幅度不能過大，因為在房價平穩(wěn)上漲時期，房東預期較高，所以議價空間原本不大。同時對于砍價目標也需要進行研究，最好是針對報價虛高的物業(yè)出手砍價，而按照市場平均價格掛牌出售的，則完全沒有必要討價還價。

總之，在當前市場環(huán)境下，要結(jié)合市場行情來靈活制訂砍價策略。那么，應(yīng)該如何操作呢？下面我們根據(jù)當前市場具體情況，來進行有針對性的說明。

砍價幅度不宜過大

首先需要明確的是，在當前市場環(huán)境下，二手房賣家不會也不可能接受大幅讓價的要求。從市場整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，當前上海樓市仍處于供不應(yīng)求階段，在這種市場環(huán)境下，只要價格合適，成交的概率很高。因此這導致不少二手房賣家期望值較高，大多數(shù)人都不會接受還價的要求。

不過有業(yè)內(nèi)人士提醒說，由于少量房源掛牌價虛高，而賣家又誠意出售，這時候可以考慮砍價。記者了解到，目前市面上能夠接受的議價幅度最多不會超過10萬元，而對于面積較小的二手房，讓價幅度在3萬～5萬元。當然，對于一些總價超過千萬元的高端住宅，讓價空間會更大一些。

掌握更多賣家信息

兵家有言，不打沒有準備的仗。買房也是一樣，在砍價之前，也需要盡可能多地掌握賣家信息和房源信息，尤其是二手房的弱點有哪些，一定要摸清楚。

正所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，了解賣家多方面背景，以往的購房經(jīng)歷、家庭背景、經(jīng)濟實力、賣房目的、個性等，同時想方設(shè)法要取得對方的好感和信任，讓他們愿意主動作出讓步。

對房子的優(yōu)劣勢要一清二楚，了解優(yōu)勢是方便日后自己居住，而了解物業(yè)缺點，則是方便談判時作為突破口，向賣家施壓，使其產(chǎn)生心理暗示：“我的房產(chǎn)有些缺陷，如果不講價，對方是不愿意接受的”，從而讓自己處于有利地位。

建立多次砍價策略

提出比你真正想要的價格還要低的價格，其目的是為了給自己一些談判的空間；給賣家也有一些還價的空間，避免產(chǎn)生僵局；當然，對于還價幅度的確定也非常有講究，不能讓賣家難以接受，最好是找到一個“雙贏”價，既讓自己獲得了實惠，也讓賣家覺得贏得了談判。

第一次報價為何要低于自己的心理預期呢？這是因為賣家大多不會接受第一次報價，要么一口咬定不肯讓步，要么在其報價的基礎(chǔ)上稍微下浮一點以試探買家的底線。所以如果第一次真正想要的價格并堅持己見，往往會讓賣家覺得買家沒有誠意而拒絕作進一步接觸。

當面砍價更為有效

忌諱剛看到房源就砍價。比如看到一套房源，在房產(chǎn)經(jīng)紀人都不清楚自身需求的前提下，就隨口詢問對方底價、折扣幅度，一般得不到對方的積極回應(yīng)。一般情況下，有經(jīng)驗的房產(chǎn)經(jīng)紀人會在詳細了解客戶實際需求的前提下再推薦房源，以提高成交的成功概率。

而對于隨口就問底價的客戶，房產(chǎn)經(jīng)紀人通常會認為對方只是打探市場情況而不會真正考慮買房，所以也就不會把底牌亮出來。再說，房產(chǎn)經(jīng)紀人如果過早亮出自己的底牌，也不利于他們開展后續(xù)工作。所以，為了砍價成功，買家先不必急于打聽價格情況，而是先行接觸，在接觸過程中逐漸了解情況，謀定而后動。

此外，在電話中砍價的做法對自己也不是很有利。有房產(chǎn)經(jīng)紀人非常明確的告訴記者，他一般不會在電話中的答應(yīng)買家砍價要求，尤其是第一通電話就砍價的客戶，更是不會與其討價還價，當然也不會拒絕買家的要求。這是因為在電話中，房產(chǎn)經(jīng)紀人一般難以判斷對方是否有誠意買房，所以他們會把新客戶約來見面作為第一目標，而老客戶也約到跟前當面商談。

借助外力輔助砍價

在談判過程中，可以稍微向賣方施加一點壓力。比如當談判陷入僵局時，可以讓自己的愛人在旁邊提示自己，如果對方不肯讓步，我們就準備考慮“備胎”，同時還可以煞有介事地商量一番，同時觀察賣家的反應(yīng)，并采取有針對性的舉措。