伊能靜深夜作詩：既然死都不怕，活著又算什么？這句話再延伸一下，對于樓市來講，既然投資客死都不怕，蘇州（樓盤）廈門杭州樓市限購又算什么？這或許是當(dāng)前樓市投資客心態(tài)的真實(shí)寫照。

據(jù)杭州（樓盤）市住房保障和房產(chǎn)管理局消息，為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)國家“分類調(diào)控、因城施策”的總要求，結(jié)合杭州市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，經(jīng)市政府研究決定，我市自9月19日起實(shí)施住房限購。限購政策明確，在杭州市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

蘇州、廈門樓市限購之后，杭州樓市限購終于落地！盡管杭州樓市限購政策主要針對主城區(qū)，且主要針對非本市戶籍，力度不大，但是，上述種種跡象表明核心二線城市政策開始進(jìn)入收緊階段。

那么，為什么核心二線城市也開始重啟樓市限購政策？

究其原因，很簡單，核心二線城市重啟限購主要是為了限制投資投機(jī)性需求。按照投資的邏輯來看，哪里有投資回報(bào)，投資的資金必然流向哪里，當(dāng)前來看，核心二線城市的房價上漲的預(yù)期仍然存在，投資客此時進(jìn)場仍然有利可圖，這成為投資客持續(xù)進(jìn)場核心二線城市樓市的很重要的原因。

此外，與以往不同的是，投資客不僅僅局限于在本城市投資，隨著各個城市間市場基本面復(fù)蘇進(jìn)程不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的特征開始在不同城市間輪動，投資客資金的輪動進(jìn)一步推動不同城市的樓市熱度升溫，各個城市間也形成輪動上漲的局面。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，根據(jù)市場發(fā)展階段不同，投資客進(jìn)場的特征不同，可以將今年樓市投資客的進(jìn)場特征劃分為三個階段：

第一個階段，基本為第一季度這個時間段，投資客以一線城市和部分核心二線城市為中心，投資標(biāo)的基本為本市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)各個板塊，尋求價值洼地，以期望獲得不錯的投資收益；

第二個階段，基本為4-7月這個時間段，投資客開始在一線城市周邊輪動，本市非住宅也成為涉獵對象，投資客活動范圍基本在一個經(jīng)濟(jì)圈。今年3月底，京滬深樓市新政出臺或從執(zhí)行層面從嚴(yán)，投資客的購房資格得到限制，因此，投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為它們涉獵的對象，比如長三角經(jīng)濟(jì)圈的上海（樓盤）的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇州、杭州，京津冀經(jīng)濟(jì)圈北京（樓盤）的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津（樓盤）、北三縣、廊坊等，同時，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市也帶動周邊樓市的投資，比如長三角經(jīng)濟(jì)圈蘇州樓市的火熱導(dǎo)致蘇州的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫（樓盤），常州（樓盤）的交易量也被帶動起來，杭州的火熱帶動了寧波（樓盤）等城市交易量開始活躍。

第三個階段，8月份至今，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動現(xiàn)象。此時一線城市、核心二線城市（比如蘇州、南京（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門、杭州等）的房價已經(jīng)被炒高，對于投資客來講，此時進(jìn)入可能有投資風(fēng)險，部分敏感的投資客開始轉(zhuǎn)載那些房價還處于價值洼地，未來仍然有上漲空間的其他二線城市，比如長沙（樓盤）、鄭州（樓盤）、南昌（樓盤）、天津等等。據(jù)筆者了解，一部分上海的投資已經(jīng)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)投資戰(zhàn)場，開始向上述二線城市進(jìn)軍。此時，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動現(xiàn)象。 據(jù)此，我們發(fā)現(xiàn)，隨著投資客資金在不同經(jīng)濟(jì)圈、不同城市間的輪動，“全民炒房”的局面已經(jīng)形成。

當(dāng)然，貨幣政策寬松與地王頻出的背景我們也不能忽視。

從貨幣政策的角度來看，貨幣政策寬松，資金成本低，資產(chǎn)配置需求驅(qū)動投資客投資樓市。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然下行，貨幣政策相對寬松，貸款利率成本也較低，對于高凈值人群來講，手頭有富裕的資金，但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房價正處于上漲通道的樓市，從投資先后順序來看，首先關(guān)注一線城市，再次是一線城市所處經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動導(dǎo)致不同城市間的樓市也出現(xiàn)輪番上漲。

從土地市場來看，地王推動房價上漲預(yù)期，導(dǎo)致投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)仍然處于價值洼地的城市。今年一季度，隨著地王頻出，地王推動樓市進(jìn)入量價齊升的狀態(tài)，比如蘇州、南京、合肥等核心熱點(diǎn)城市，投資客開始關(guān)注這些熱點(diǎn)城市，在這些熱點(diǎn)城市興風(fēng)作浪，引領(lǐng)市場進(jìn)入“全民炒房”時代。隨著其他二線城市基本面的好轉(zhuǎn)，比如武漢（樓盤）、鄭州等等，這些城市也開始出現(xiàn)地王，一定程度上推動了房價上漲，投資客也借機(jī)進(jìn)入這些還處于價值洼地的樓市進(jìn)行投資，形成投資資金的輪動效應(yīng)。

綜上分析來看，要解決當(dāng)前核心二線城市樓市短期內(nèi)過熱的問題，無非三個手段：一是收緊貨幣政策，二是增加土地供應(yīng)，三是想法設(shè)法抑制投資投機(jī)性需求。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然處于下行趨勢，貨幣政策仍然會相對寬松，貨幣政策不是地方政策可以改變的，因此，現(xiàn)階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫，這招短期內(nèi)還行不通；從土地市場來看，盡管大部分地方政府表態(tài)增加土地供應(yīng)，解決地王以及由于地王頻出而推動房價上漲的現(xiàn)象，但是，經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際行動表明，核心二線城市的土地供應(yīng)也很難大幅增加，因此，近期有關(guān)土地的新政也很難起到緩解樓市供求緊張的作用。

那么，要解決抑制投資投機(jī)性的需求怎么辦？想當(dāng)然，就是行政化的限購措施，把外來的非理性的市場需求擠出本地市場之外，為本輪資金輪動推動城市間房價輪動上漲的局面降溫。

那么，這一次樓市限購政策之后，“全民炒房”的局面存在市場風(fēng)險嗎？投資客會不會有風(fēng)險？顯然，是有風(fēng)險的。俗話說的話，當(dāng)大街小巷阿姨大媽們都開始討論投資買房（或炒股）的時候，投資房產(chǎn)（或股票）的風(fēng)險也就來臨了。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就樓市投資來講，資金的輪動導(dǎo)致不同的市場先后出現(xiàn)房價快速上漲與市場交易量價的透支，那么，對于首先出現(xiàn)輪動的一線城市、核心二線城市來講，在投資客驅(qū)動之下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點(diǎn)，樓市也將步入調(diào)整的周期。對于還未出現(xiàn)快速上漲的長沙、鄭州、青島（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）、重慶（樓盤）等城市而言，現(xiàn)在仍然有投資價值可尋，但是在下一輪輪動上漲之后也會進(jìn)入周期的高點(diǎn)。 此外，從政策面來看，部分城市因?yàn)闃鞘羞^熱已經(jīng)出臺調(diào)控措施，比如京滬深、蘇州、南京、合肥、杭州、廈門、鄭州等等。從政策面的趨勢來看，上述熱點(diǎn)城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調(diào)控政策（比如樓市限購）的從嚴(yán)執(zhí)行，上述城市的短期投資價值正在降低，投資風(fēng)險在增加。

從市場的趨勢來看，如果上述核心熱點(diǎn)城市9月份前后已經(jīng)出臺收緊的措施，盡管部分城市力度并不大，但隨著樓市新政后期不斷從嚴(yán)執(zhí)行，市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑（當(dāng)前深圳（樓盤）、蘇州已經(jīng)出現(xiàn)下滑和回調(diào)的趨勢），同時，政策面的變化為“金九銀十”的市場帶來一些不確定性。伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計(jì)明年上半年市場去化周期會進(jìn)一步回升至12個月以上，個案價格有可能會在2016年年中出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，上述核心一二線城市房價上漲預(yù)期打破，投資客開始退場，核心城市周邊的城市也會出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。

屆時，我們不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)市場風(fēng)險來臨之后，投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)也結(jié)束，市場調(diào)整期正式拉開帷幕（這也是大家私下討論比較認(rèn)同的趨勢）。 同時，如果投資客退場，房價上漲預(yù)期打破，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項(xiàng)目也就很難通過房價上漲獲得收益，也就是說，去年下半年至今的的地王項(xiàng)目如果今年下半年或明年入市的話勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因?yàn)榈赝跸萑肜Ь帧Ｈ绻恋匦抡俪雠_，再把拿地配資也打擊一下，拍地之后開工時間、達(dá)到預(yù)售條件和竣工時間也限制一下，這樣今年的地王就慘了，以后上述熱點(diǎn)城市的土地市場地王也會少一些。 至此，我們可以預(yù)見，當(dāng)投資客退場，資金在各個城市間的輪動效應(yīng)也結(jié)束，市場調(diào)整期正式拉開帷幕之后，會有多少企業(yè)受制于投資市場拉動而產(chǎn)生的“地王”，屆時，又有多少房企有苦難言！我們拭目以待！

至此，筆者還是給投資客及拿地激進(jìn)的房企誠懇的忠告，既然明白未來1年左右的市場會進(jìn)入調(diào)整期，未來市場存在投資風(fēng)險，那么就要理性面對當(dāng)前的樓市，理性拿地，就不要抱著投機(jī)性的心理，“既然死都不怕，蘇州廈門杭州樓市限購又算什么？”這樣的僥幸的心態(tài)也是不對的。