評論員余豐慧：房企融資趨緊

2016-09-30 來源：

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上海證券交易所收緊房企發(fā)債條件的消息震動市場，但筆者以為，這是否代表樓市政策轉(zhuǎn)向起碼目前并不明顯。

上海證券交易所收緊房企發(fā)債條件的消息震動市場。根據(jù)初步方案，發(fā)債主體評級須達(dá)到AA級及以上，且滿足其他四類條件的其中之一。此外，發(fā)債房企還將實行分類管理，正常類、關(guān)注類可正常發(fā)行，風(fēng)險類企業(yè)發(fā)債將受限。

對此，一些市場分析人士將這一舉動解讀為政策在趨緊，認(rèn)為交易所的動作代表了高層監(jiān)管態(tài)度，樓市政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向。然而，筆者以為，是否真正代表樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向依舊難說，起碼目前不明顯。

從AA級以上房企可以發(fā)債以及風(fēng)險類企業(yè)將受限制看，這是再正常不過的要求。如果風(fēng)險類房企都可以進(jìn)入債券市場，那么這將是中國資本市場制度的嚴(yán)重缺陷，對銀行等金融機(jī)構(gòu)投資者嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任。假如這次將關(guān)注類房企排除在發(fā)債行列才有一點收緊的味道。

再從“且滿足其他四類條件的其中之一”來看：境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企；中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房企。四項均基本滿足了現(xiàn)有最活躍房企的發(fā)債要求，對現(xiàn)有發(fā)債規(guī)?；緵]有影響。

同時，報道稱監(jiān)管層內(nèi)部知情人士斷然否定了“收緊說”。上證所此次明確房企發(fā)債門檻及進(jìn)行分類監(jiān)管，是對規(guī)則的明確，并非“收緊”。

當(dāng)然，市場對收緊房地產(chǎn)融資的愿望是對的。從去年開始的這輪房地產(chǎn)火爆的最大推手是流動性泛濫，幾乎所有資金資本都加杠桿進(jìn)入樓市里淘金。央行大肆放水流動性，商業(yè)銀行把信貸資金幾乎全部投入房地產(chǎn)，資本市場融資流到房企。供給端的房企發(fā)債融資也到了瘋狂之地步。

今年以來上市房企發(fā)債融資動作頻繁，截至目前發(fā)債規(guī)模逼近萬億。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前8個月，房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)的債券發(fā)行量共990只，超過2015年全年總數(shù)。據(jù)統(tǒng)計，出于購置土地、償還債務(wù)等資金需求，進(jìn)入下半年后上市房企持續(xù)在資本市場發(fā)債融資。

公司債發(fā)債潮引發(fā)房企負(fù)債總量上升，凈負(fù)債率總體水平“明降暗升”。目前，137家上市房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率為77%，龍頭房企的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高；包括萬科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80％以上。依賴高負(fù)債激進(jìn)拿地或并購擴(kuò)張的房企正在累積風(fēng)險。一旦融資渠道收緊，房價下調(diào)，絕大部分房企將面臨空前資金壓力，不排除資金鏈斷裂引爆風(fēng)險。

“華爾街教父”、一代宗師本杰明·格雷厄姆在八十年前就看到了目前中國的房地產(chǎn)狀況。他在投資者的《圣經(jīng)》——《證券分析》一書中說：所有成本都可以通過發(fā)行債券、業(yè)主墊付、銀行貸款支付，開發(fā)商可以一文錢不投而獲得整個資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬。時至今日，房地產(chǎn)金融業(yè)隱患重重，而參與各方或許都需要反思。

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