研究員莫開偉：波詭云譎的樓市誰是幕后推手

2016-09-30 來源：

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一、二線城市民眾已從炒股全面轉(zhuǎn)向炒樓炒房，這種狂熱加劇了房地產(chǎn)的波詭云譎；不禁要問，價格和銷量“雙重”的幕后推手到底是誰？筆者認為推手有三。

今年，中國A股市場萎靡不振，股市走勢令所有參與的投資者迷茫。與此形成對比的，卻是樓市的異常火爆：上海上演“離婚潮”，更有限購前夜通宵簽單，甚而以高利貸當首付，刷幾十張信用卡交首付，或把已有貸款的房屋再次抵押……這一切都足以表明，一、二線城市民眾已從炒股正全面轉(zhuǎn)向炒樓炒房，這種狂熱的炒樓炒房加劇了房地產(chǎn)波詭云譎，讓人無法理解當前中國的樓市現(xiàn)象。

或許有人會問，一、二線城市樓市價格和銷量“雙重”的幕后推手到底是誰？從當前看，筆者認為幕后推手有三：

其一，經(jīng)濟繼續(xù)下行導致資產(chǎn)配置荒及股市不振，是驅(qū)趕資金進入樓市的重要推手。因為當前經(jīng)濟總需求低迷，產(chǎn)能過剩的格局短期難以改變；貨幣投放規(guī)模今年來不斷擴大，加劇了可配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應求的局面。資金需求“饑渴”，民眾及部分投機者只得將資金投身樓市，以防資產(chǎn)縮水貶值。

目前A股市場與樓市之間形成了“蹺蹺板效應”，即股市淡則樓市必然旺，有不少資金從股市抽離注入了樓市。數(shù)據(jù)顯示，證券交易結(jié)算資金余額從去年牛市的逾3萬億元回落至1.4萬億元附近，代表高風險偏好資金的兩融余額從去年牛市時的逾2萬億元回落至8900億元附近。這些從股市回落的資金有很大部分流入了樓市。

其二，各級政府對土地財政的依戀有抬高出讓地價之嫌，而樓市調(diào)控政策的頻繁出臺也成了樓市火爆的有力推手。2016年是土地出讓市場的空前牛市，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示：截至今年8月，全國地王數(shù)量已接近200起，其中8月地王48起，刷新年內(nèi)單月新高?！案咭鐑r、高總價、高單價”的三高現(xiàn)象成為常態(tài)。如果沒有樓市價格和銷量“雙增”，房地產(chǎn)商是不會有膽量成為地王的。

事實上，房地產(chǎn)已成當前經(jīng)濟增長的“有生力量”，沒有任何稅收比土地財政更能增加收入和解決地方政府財力困難了。并且，從房地產(chǎn)成為我國重要產(chǎn)業(yè)之后，我國房地產(chǎn)調(diào)控始終沒有擺脫“放松-收緊-再放松-再收緊”怪圈。每一個調(diào)控輪回，都讓民眾不自覺形成恐慌心理，愈發(fā)使樓市陷入非理性增長態(tài)勢。

其三，房地產(chǎn)業(yè)作為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，泡沫越吹越大，而參與各方不想擠泡沫是誘發(fā)樓市愈發(fā)畸形的最大推手。事實上，當前樓市火爆得益于2015年國家推出的一系列有利于房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策：貨幣政策的五次降息、降準；信貸政策寬松，鼓勵居民部門買房；在資產(chǎn)配置荒下，商業(yè)銀行更是增加對居民部門信貸的投放。同時，房企通過在資本市場股權(quán)籌資、債務融資等直接融資方式，擴大資金來源。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年以來共有66家內(nèi)地房企發(fā)行232筆公司債，累計發(fā)行3515.49億元。從發(fā)行規(guī)模來看，每家公司平均累計發(fā)行53.27億元。如果沒有行政、金融信貸等因素推動，樓市也無法展現(xiàn)出今天這樣的戲劇。

中國樓市到了該認真擠泡沫的時候。一、二線城市的地方政府應抱定壯士斷腕決心，而社會各界也應齊心協(xié)力，共同推動房地產(chǎn)業(yè)健康、有序發(fā)展，使樓市發(fā)展回歸理性，不能讓樓市綁架中國社會進步，更不能讓其成為中國經(jīng)濟增長的絆腳石！

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