方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平團隊表示，個人住房房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以推出。他在報告中指出，在一線和強二線，剛需和改善性需求持續(xù)旺盛，而庫存相對不足，房產(chǎn)稅一旦推出，將會被轉(zhuǎn)嫁給需求方，推高房價和房租，并不能抑制房價上漲。而在存在較高庫存泡沫的三四線城市，房產(chǎn)稅會增加持有成本，促使投資者拋售房產(chǎn)，不利于樓市去庫存。

六大前提條件尚不具備

十八屆三中全會提出加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，此后房產(chǎn)稅要擴圍至個人住房的傳聞不絕于耳。

方正認為，推出個人住房房產(chǎn)稅（以下簡稱房產(chǎn)稅），應立法先行，并滿足6個前提條件，而這些前提條件短期內(nèi)仍難以完全解決。

一是開展全國的住房普查，掌握全國住房的基本情況。自1984年以來，我國迄今為止沒有進行一次全國性的住房普查，住房基礎信息薄弱。

二是建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，準確及時的采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)、實時查詢?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》自2014年11月12日公布，2015年3月1日起施行，時至今日，政策已推行一年多，距離國土部多次提出的要在2016年底完成全國所有市縣發(fā)放《不動產(chǎn)證書》的目標，仍有一定距離。

三是統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)。由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權房、經(jīng)濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權性質(zhì)差別大，稅基不統(tǒng)一。

四是完成房地產(chǎn)稅改革。目前在房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，約有10個稅種，應重新設置建設、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦，避免重復征稅。

五是完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法，清楚界定居民“基本住房標準”，以確定房產(chǎn)稅的免征條件。2014年3月28日，國務院法制辦發(fā)布《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》及其說明全文，公開征求社會各界意見。這也是目前發(fā)布的較新的關于保障性住房的文件，該條例仍為意見稿，尚有很多問題亟待立法解決。

六是完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅，提供依據(jù)。2015年1月5日國務院公布財政部、國稅總局起草的《稅收征管法》（2015年修訂征求意見稿）。對比原稅收征管法，此征求意見稿對稅收征納權利義務做了大幅修訂。國務院辦公廳印發(fā)的《關于國務院2016年立法工作計劃的通知》（國辦發(fā)〔2016〕16號），就做好國務院2016年立法工作提出相關意見，并發(fā)布了2016年立法工作計劃的具體安排，其中包括抓緊修訂《稅收征收管理法》等稅收立法項目。房產(chǎn)稅的開征需要得到納稅人的認可。

對于一個全新的稅種，要想順利的在全國進行推廣并取得預期效果。一方面，需要通過各種渠道對納稅人進行“培訓”，讓納稅人充分了解相關的規(guī)定；另一方面，也需要積極采納納稅人的建議和指導，使雙方盡可能的削減信息不對稱。在開征之后建立房產(chǎn)稅監(jiān)督機構，建立納稅申辯制度。為保證房產(chǎn)稅的公平客觀，對房產(chǎn)稅的采集及使用都需要監(jiān)督，納稅人有途徑提出異議和申訴。

房產(chǎn)稅不是控房價的有效手段

方正指出，房產(chǎn)稅能否抑制房價，主要在于房產(chǎn)稅是否會改變市場預期和供需關系。

在房價嚴重脫離居民消費能力，投資換手率高、投機獲利盤巨大的市場環(huán)境下，房產(chǎn)稅會增加持有成本，促使投資者拋售房產(chǎn)，同時弱化改善性和投資性需求，從而導致房價下跌。而在人口持續(xù)流入、經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好的城市，市場需求旺盛，供不應求，房產(chǎn)稅會被轉(zhuǎn)嫁給需求方，推高房價和房租，并不能抑制房價上漲。

從國外實踐經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅也不是政府抑制房價過快上漲、促進房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。

德國房產(chǎn)稅方案在20世紀60、70年代確立之后基本沒有顯著變化。但德國房價在之后的1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾較快上漲的現(xiàn)象，年均漲幅分別是9.96%、8.92%和9.1%。韓國在2005年8月出臺《不動產(chǎn)綜合對策》，包括征收綜合不動產(chǎn)稅，當年市場出現(xiàn)了明顯降溫（降幅為-4.2%），但到了2006年，房價又出現(xiàn)11.6%的報復性上漲，此后繼續(xù)維持上漲態(tài)勢。

香港也試圖運用提高稅收的方式抑制房價上漲，同樣效果不佳。

2003年-2015年香港房價累計上漲超4倍，主要原因在于：

一是全球持續(xù)采取量化寬松政策，熱錢涌入香港，港元利率與美元同步，維持于極低水平，導致樓市投資需求大增，特別是買房落戶政策刺激內(nèi)地投資者投資需求；

二是經(jīng)濟增長購買力增強，香港居民收入中位數(shù)上漲66%；

三是土地供應少，市場維持供不應求態(tài)勢。

在這樣的背景下，港府采取提高稅收抑制房產(chǎn)并未獲得成效。

2010年11月開始，香港針對投機投資性需求開征額外印花稅。若買家在6個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，將征收15%的稅率；6個月至1年內(nèi)轉(zhuǎn)售，征收稅率是10%；1-3年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率是5%。但實施后的2012年1-10月，香港中小型住宅、大型住宅價格仍然分別上漲21%和11%。

2012年10月起，又進一步推出二項房地產(chǎn)稅收政策：

第一，所有外地人士、本地及外地注冊的公司購買香港住宅時需繳付15%印花稅。

第二，提高額外印花稅的稅階，將試用期延長至3年。若買家在6個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，額外印花稅率增加到20%；6個月至1年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率增至15%；1-3年內(nèi)轉(zhuǎn)售的稅率提高到10%。

但香港房價2012-2015年仍然維持快速上漲。直到2015年港府開啟第7輪調(diào)控，“降低貸款比例，限制還款收入比、縮短還款年限、限制貸款人身份、取消買房落戶政策、提高住房供應量”等重磅措施出臺，加上經(jīng)濟增速放緩、美元進入加息通道后港幣被迫加息，房價才開始進入調(diào)整期。

從我國上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅后的市場情況看，2011年1月28日開始試點后，兩市商品住宅成交量價均未走出獨立行情。

同時，房產(chǎn)稅試點也并未改變滬渝兩市短周期波動特征：上海作為一線城市房價漲速大幅跑贏全國水平，2010年開始嚴格實施的限購措施也導致成交量波動較大；

重慶因為供應充足、城鎮(zhèn)化和整體收入水平較低、獨特的組團式城市布局，房價漲速低于二線城市水平，投資投機性需求小，因此成交量波動也明顯較小。波動幅度房價基本面主要受置業(yè)人口、經(jīng)濟增長以及城鎮(zhèn)化進程因素影響。

房產(chǎn)稅無助于降房價，不利于去庫存

中國城鎮(zhèn)人口分布與區(qū)域住房價格基本吻合，人口區(qū)域分布結(jié)構正逐步從第一個階段向第二個階過渡。

第一個階段是人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴張，且在總?cè)丝诋斨械恼急染谏仙?，對應的房地產(chǎn)“總量快速增長”的長周期階段。這一個階段和經(jīng)濟快速增長、制造業(yè)快速發(fā)展相關，而城市化率還沒有達到55%。

第二個階段是區(qū)域分化和城市群發(fā)展，中小型城市人口增長放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構落后的城市人口甚至出現(xiàn)流出，而大都市和對應的城市圈人口比重繼續(xù)上升。這一階段，對應房地產(chǎn)“總量放緩、區(qū)域分化”的長周期階，伴隨著制造業(yè)的絕對衰退、服務業(yè)的相對發(fā)展，對應的城市化水平大致55%-70%之間。房地產(chǎn)政策不會脫離房地產(chǎn)行業(yè)基本面。當前我國房地產(chǎn)市場存在兩類泡沫，在一線和強二線體現(xiàn)是價格的泡沫，在三四線和資源型省份體現(xiàn)是庫存的泡沫。出現(xiàn)泡沫的根本原因，在于城市化第二階段房地產(chǎn)市場需求區(qū)域分化，以及當前供給和需求出現(xiàn)脫節(jié)。

無助于穩(wěn)房價

在一線和強二線，剛需和改善性需求持續(xù)旺盛，而庫存相對不足，一致性預期下投資投機性需求出現(xiàn)，加速房價上升。

重點城市房價收入比高是全世界的共同特征，是由于資金和人口集中，城市內(nèi)收入分化造成的；我國一二線城市中由于流動人口多，收入差距大，而造成房價收入比相對于中產(chǎn)階級占主導的發(fā)達國際一線城市更高。我國要保障剛需，抑制房價泡沫，應該增加供給，改善供應結(jié)構，降低區(qū)域內(nèi)在房產(chǎn)上的杠桿。

而房產(chǎn)稅出臺，只能在短期內(nèi)使部分資金成本較高、資金壓力較大的投資投機性需求出局，無法改變供不應求的一致性預期，也無法消除投資投機性需求。房產(chǎn)稅雖然屬于直接稅，由房產(chǎn)持有人直接承擔，如果不能逆轉(zhuǎn)供求關系，則稅負可以通過租金和房價方式轉(zhuǎn)嫁，房租和房價被推高，這與供給側(cè)改革“降成本”政策目標背道而馳。

不利于去庫存

我國廣大三四線城市、中西部地區(qū)和資源型城市圈存在較高庫存泡沫。

用完工待售面積表示狹義庫存，用累計開工減去累計銷售表示廣義庫存，兩者都一路走高，在2016年上半年才開始回落。

目前去庫存大幕剛啟，任務依然很重，去庫存將是持久戰(zhàn)。商品房、商品住宅廣義庫存面積分別為59.3億平、26.8億平，較2015年12月，分別增加1.7億平、減少0.3億平。按照1-7月月均銷售面積計算，7月末，商品住房和商品住宅廣義庫存的存銷比分別為54.8個月和27.9個月。

因此，即使不新增加開工面積，并保持當前銷售速度，商品房和商品住宅廣義庫存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面，庫存區(qū)域分化明顯，考慮到一線和強二線上半年庫存下降快，對去庫存貢獻較大，三四線城市和中西部地區(qū)去庫存任務仍然嚴峻。

“整體去庫存”仍是政策基調(diào)，如果短期推出房產(chǎn)稅，即使按照人均居住建面設置免征面積，也只能保障剛需，而將直接抑制二套以上的改善性需求和投資投機性需求，去庫存將只能依靠農(nóng)民工進城、棚改動遷兩類新增需求。

方正將全國城鎮(zhèn)商品住宅需求分拆為四部分：

一是新增城鎮(zhèn)常住人口住房需求，代表每年因城鎮(zhèn)常住人口增長產(chǎn)生的需求，包括城鎮(zhèn)人口自然增長和城市化農(nóng)民進城；

二是現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口居住面積增長需求，代表每年城鎮(zhèn)存量人口因改善性、投資投機性需求；

三是棚改及動遷新增需求，涵蓋的是城市存量房折舊產(chǎn)生的新增需求；

四是農(nóng)民進城未構成需求扣減，指農(nóng)民工自帶房入城、通過安置房安置、農(nóng)民工返鄉(xiāng)建房等造成的農(nóng)民工進城后不產(chǎn)生商品住房需求部分。

方正測算，改善性和投資投機性需求占總需求的36%左右，考慮到三四線城市人口流入趨緩、棚改和動遷面積和一二線城市相對較小，實際上改善性需求和投資投機性需求的占比更大。

征收房產(chǎn)稅會增加房產(chǎn)持有成本，按照“杭州方案”并參考國外經(jīng)驗，房產(chǎn)稅通常會根據(jù)房屋持有面積設置累進稅率，因此會大幅一直改善性和投資性需求。

（2013年，杭州曾作為個人住房房產(chǎn)稅試點擴圍城市，制定房產(chǎn)稅“杭州方案”，內(nèi)容包括針對增量住房征收、以戶為單位劃定人均免征面積、實行超標面積累進稅率等，但在進入會簽程序后被緊急叫停。）

方正測算極端情況下，如果征收房產(chǎn)稅后改善性和投資投機性需求全部被抑制，對去庫存造成的影響。不考慮各地區(qū)需求的結(jié)構性差異，假設所有住房需求均通過商品房市場滿足。根據(jù)測算，2016年總需求14.9億平，其中改善性和投資投機性需求5.6億平。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)，截至2016年7月，完工待售的狹義商品住宅庫存面積4.3億平，累計開工減去累計銷售的廣義商品住宅庫存面積為26.8億平。可以計算得到，征收房產(chǎn)稅后，剔除改善性和投資投機性需求，廣義和狹義去庫存周期延長52%。

（原標題：任澤平：房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以推出）

方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平團隊表示，個人住房房產(chǎn)稅短期內(nèi)難以推出。他在報告中指出，在一線和強二線，剛需和改善性需求持續(xù)旺盛，而庫存相對不足，房產(chǎn)稅一旦推出，將會被轉(zhuǎn)嫁給需求方，推高房價和房租，并不能抑制房價上漲。而在存在較高庫存泡沫的三四線城市，房產(chǎn)稅會增加持有成本，促使投資者拋售房產(chǎn)，不利于樓市去庫存。

六大前提條件尚不具備

十八屆三中全會提出加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，此后房產(chǎn)稅要擴圍至個人住房的傳聞不絕于耳。

方正認為，推出個人住房房產(chǎn)稅（以下簡稱房產(chǎn)稅），應立法先行，并滿足6個前提條件，而這些前提條件短期內(nèi)仍難以完全解決。

一是開展全國的住房普查，掌握全國住房的基本情況。自1984年以來，我國迄今為止沒有進行一次全國性的住房普查，住房基礎信息薄弱。

二是建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，準確及時的采集房屋登記和交易數(shù)據(jù)，實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)、實時查詢?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》自2014年11月12日公布，2015年3月1日起施行，時至今日，政策已推行一年多，距離國土部多次提出的要在2016年底完成全國所有市縣發(fā)放《不動產(chǎn)證書》的目標，仍有一定距離。

三是統(tǒng)一界定房屋性質(zhì)。由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權房、經(jīng)濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權性質(zhì)差別大，稅基不統(tǒng)一。

四是完成房地產(chǎn)稅改革。目前在房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)，約有10個稅種，應重新設置建設、交易、保有環(huán)節(jié)稅賦，避免重復征稅。

五是完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法，清楚界定居民“基本住房標準”，以確定房產(chǎn)稅的免征條件。2014年3月28日，國務院法制辦發(fā)布《城鎮(zhèn)住房保障條例（征求意見稿）》及其說明全文，公開征求社會各界意見。這也是目前發(fā)布的較新的關于保障性住房的文件，該條例仍為意見稿，尚有很多問題亟待立法解決。

六是完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅，提供依據(jù)。2015年1月5日國務院公布財政部、國稅總局起草的《稅收征管法》（2015年修訂征求意見稿）。對比原稅收征管法，此征求意見稿對稅收征納權利義務做了大幅修訂。國務院辦公廳印發(fā)的《關于國務院2016年立法工作計劃的通知》（國辦發(fā)〔2016〕16號），就做好國務院2016年立法工作提出相關意見，并發(fā)布了2016年立法工作計劃的具體安排，其中包括抓緊修訂《稅收征收管理法》等稅收立法項目。房產(chǎn)稅的開征需要得到納稅人的認可。

對于一個全新的稅種，要想順利的在全國進行推廣并取得預期效果。一方面，需要通過各種渠道對納稅人進行“培訓”，讓納稅人充分了解相關的規(guī)定；另一方面，也需要積極采納納稅人的建議和指導，使雙方盡可能的削減信息不對稱。在開征之后建立房產(chǎn)稅監(jiān)督機構，建立納稅申辯制度。為保證房產(chǎn)稅的公平客觀，對房產(chǎn)稅的采集及使用都需要監(jiān)督，納稅人有途徑提出異議和申訴。

房產(chǎn)稅不是控房價的有效手段

方正指出，房產(chǎn)稅能否抑制房價，主要在于房產(chǎn)稅是否會改變市場預期和供需關系。

在房價嚴重脫離居民消費能力，投資換手率高、投機獲利盤巨大的市場環(huán)境下，房產(chǎn)稅會增加持有成本，促使投資者拋售房產(chǎn)，同時弱化改善性和投資性需求，從而導致房價下跌。而在人口持續(xù)流入、經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好的城市，市場需求旺盛，供不應求，房產(chǎn)稅會被轉(zhuǎn)嫁給需求方，推高房價和房租，并不能抑制房價上漲。

從國外實踐經(jīng)驗看，房產(chǎn)稅也不是政府抑制房價過快上漲、促進房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的重要手段。

德國房產(chǎn)稅方案在20世紀60、70年代確立之后基本沒有顯著變化。但德國房價在之后的1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾較快上漲的現(xiàn)象，年均漲幅分別是9.96%、8.92%和9.1%。韓國在2005年8月出臺《不動產(chǎn)綜合對策》，包括征收綜合不動產(chǎn)稅，當年市場出現(xiàn)了明顯降溫（降幅為-4.2%），但到了2006年，房價又出現(xiàn)11.6%的報復性上漲，此后繼續(xù)維持上漲態(tài)勢。

香港也試圖運用提高稅收的方式抑制房價上漲，同樣效果不佳。

2003年-2015年香港房價累計上漲超4倍，主要原因在于：

一是全球持續(xù)采取量化寬松政策，熱錢涌入香港，港元利率與美元同步，維持于極低水平，導致樓市投資需求大增，特別是買房落戶政策刺激內(nèi)地投資者投資需求；

二是經(jīng)濟增長購買力增強，香港居民收入中位數(shù)上漲66%；

三是土地供應少，市場維持供不應求態(tài)勢。

在這樣的背景下，港府采取提高稅收抑制房產(chǎn)并未獲得成效。

2010年11月開始，香港針對投機投資性需求開征額外印花稅。若買家在6個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，將征收15%的稅率；6個月至1年內(nèi)轉(zhuǎn)售，征收稅率是10%；1-3年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率是5%。但實施后的2012年1-10月，香港中小型住宅、大型住宅價格仍然分別上漲21%和11%。

2012年10月起，又進一步推出二項房地產(chǎn)稅收政策：

第一，所有外地人士、本地及外地注冊的公司購買香港住宅時需繳付15%印花稅。

第二，提高額外印花稅的稅階，將試用期延長至3年。若買家在6個月內(nèi)轉(zhuǎn)售，額外印花稅率增加到20%；6個月至1年內(nèi)轉(zhuǎn)售，稅率增至15%；1-3年內(nèi)轉(zhuǎn)售的稅率提高到10%。

但香港房價2012-2015年仍然維持快速上漲。直到2015年港府開啟第7輪調(diào)控，“降低貸款比例，限制還款收入比、縮短還款年限、限制貸款人身份、取消買房落戶政策、提高住房供應量”等重磅措施出臺，加上經(jīng)濟增速放緩、美元進入加息通道后港幣被迫加息，房價才開始進入調(diào)整期。

從我國上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅后的市場情況看，2011年1月28日開始試點后，兩市商品住宅成交量價均未走出獨立行情。

同時，房產(chǎn)稅試點也并未改變滬渝兩市短周期波動特征：上海作為一線城市房價漲速大幅跑贏全國水平，2010年開始嚴格實施的限購措施也導致成交量波動較大；

重慶因為供應充足、城鎮(zhèn)化和整體收入水平較低、獨特的組團式城市布局，房價漲速低于二線城市水平，投資投機性需求小，因此成交量波動也明顯較小。波動幅度房價基本面主要受置業(yè)人口、經(jīng)濟增長以及城鎮(zhèn)化進程因素影響。

房產(chǎn)稅無助于降房價，不利于去庫存

中國城鎮(zhèn)人口分布與區(qū)域住房價格基本吻合，人口區(qū)域分布結(jié)構正逐步從第一個階段向第二個階過渡。

第一個階段是人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，不同規(guī)模的城市人口都在擴張，且在總?cè)丝诋斨械恼急染谏仙瑢姆康禺a(chǎn)“總量快速增長”的長周期階段。這一個階段和經(jīng)濟快速增長、制造業(yè)快速發(fā)展相關，而城市化率還沒有達到55%。

第二個階段是區(qū)域分化和城市群發(fā)展，中小型城市人口增長放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構落后的城市人口甚至出現(xiàn)流出，而大都市和對應的城市圈人口比重繼續(xù)上升。這一階段，對應房地產(chǎn)“總量放緩、區(qū)域分化”的長周期階，伴隨著制造業(yè)的絕對衰退、服務業(yè)的相對發(fā)展，對應的城市化水平大致55%-70%之間。房地產(chǎn)政策不會脫離房地產(chǎn)行業(yè)基本面。當前我國房地產(chǎn)市場存在兩類泡沫，在一線和強二線體現(xiàn)是價格的泡沫，在三四線和資源型省份體現(xiàn)是庫存的泡沫。出現(xiàn)泡沫的根本原因，在于城市化第二階段房地產(chǎn)市場需求區(qū)域分化，以及當前供給和需求出現(xiàn)脫節(jié)。

無助于穩(wěn)房價

在一線和強二線，剛需和改善性需求持續(xù)旺盛，而庫存相對不足，一致性預期下投資投機性需求出現(xiàn)，加速房價上升。

重點城市房價收入比高是全世界的共同特征，是由于資金和人口集中，城市內(nèi)收入分化造成的；我國一二線城市中由于流動人口多，收入差距大，而造成房價收入比相對于中產(chǎn)階級占主導的發(fā)達國際一線城市更高。我國要保障剛需，抑制房價泡沫，應該增加供給，改善供應結(jié)構，降低區(qū)域內(nèi)在房產(chǎn)上的杠桿。

而房產(chǎn)稅出臺，只能在短期內(nèi)使部分資金成本較高、資金壓力較大的投資投機性需求出局，無法改變供不應求的一致性預期，也無法消除投資投機性需求。房產(chǎn)稅雖然屬于直接稅，由房產(chǎn)持有人直接承擔，如果不能逆轉(zhuǎn)供求關系，則稅負可以通過租金和房價方式轉(zhuǎn)嫁，房租和房價被推高，這與供給側(cè)改革“降成本”政策目標背道而馳。

不利于去庫存

我國廣大三四線城市、中西部地區(qū)和資源型城市圈存在較高庫存泡沫。

用完工待售面積表示狹義庫存，用累計開工減去累計銷售表示廣義庫存，兩者都一路走高，在2016年上半年才開始回落。

目前去庫存大幕剛啟，任務依然很重，去庫存將是持久戰(zhàn)。商品房、商品住宅廣義庫存面積分別為59.3億平、26.8億平，較2015年12月，分別增加1.7億平、減少0.3億平。按照1-7月月均銷售面積計算，7月末，商品住房和商品住宅廣義庫存的存銷比分別為54.8個月和27.9個月。

因此，即使不新增加開工面積，并保持當前銷售速度，商品房和商品住宅廣義庫存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面，庫存區(qū)域分化明顯，考慮到一線和強二線上半年庫存下降快，對去庫存貢獻較大，三四線城市和中西部地區(qū)去庫存任務仍然嚴峻。

“整體去庫存”仍是政策基調(diào)，如果短期推出房產(chǎn)稅，即使按照人均居住建面設置免征面積，也只能保障剛需，而將直接抑制二套以上的改善性需求和投資投機性需求，去庫存將只能依靠農(nóng)民工進城、棚改動遷兩類新增需求。

方正將全國城鎮(zhèn)商品住宅需求分拆為四部分：

一是新增城鎮(zhèn)常住人口住房需求，代表每年因城鎮(zhèn)常住人口增長產(chǎn)生的需求，包括城鎮(zhèn)人口自然增長和城市化農(nóng)民進城；

二是現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口居住面積增長需求，代表每年城鎮(zhèn)存量人口因改善性、投資投機性需求；

三是棚改及動遷新增需求，涵蓋的是城市存量房折舊產(chǎn)生的新增需求；

四是農(nóng)民進城未構成需求扣減，指農(nóng)民工自帶房入城、通過安置房安置、農(nóng)民工返鄉(xiāng)建房等造成的農(nóng)民工進城后不產(chǎn)生商品住房需求部分。

方正測算，改善性和投資投機性需求占總需求的36%左右，考慮到三四線城市人口流入趨緩、棚改和動遷面積和一二線城市相對較小，實際上改善性需求和投資投機性需求的占比更大。

征收房產(chǎn)稅會增加房產(chǎn)持有成本，按照“杭州方案”并參考國外經(jīng)驗，房產(chǎn)稅通常會根據(jù)房屋持有面積設置累進稅率，因此會大幅一直改善性和投資性需求。

（2013年，杭州曾作為個人住房房產(chǎn)稅試點擴圍城市，制定房產(chǎn)稅“杭州方案”，內(nèi)容包括針對增量住房征收、以戶為單位劃定人均免征面積、實行超標面積累進稅率等，但在進入會簽程序后被緊急叫停。）

方正測算極端情況下，如果征收房產(chǎn)稅后改善性和投資投機性需求全部被抑制，對去庫存造成的影響。不考慮各地區(qū)需求的結(jié)構性差異，假設所有住房需求均通過商品房市場滿足。根據(jù)測算，2016年總需求14.9億平，其中改善性和投資投機性需求5.6億平。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)，截至2016年7月，完工待售的狹義商品住宅庫存面積4.3億平，累計開工減去累計銷售的廣義商品住宅庫存面積為26.8億平。可以計算得到，征收房產(chǎn)稅后，剔除改善性和投資投機性需求，廣義和狹義去庫存周期延長52%。