樓市觀察

調(diào)控二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)度上漲，應(yīng)給予靈活調(diào)控措施，防止再走過(guò)去“一控就死、一放就亂”的調(diào)控老路，也要避免借口去庫(kù)存而放任信貸加杠桿過(guò)度刺激樓市，使房地產(chǎn)泡沫再次被人為吹大。

最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲排名，前10位城市中，除了上海和北京外，其他均為二線城市，其中合肥位列第一，廈門、南京、惠州等城市也進(jìn)入漲幅榜前10位。

之前，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲，在監(jiān)管部門叫停“首付貸”，實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)政策、嚴(yán)格稅收和金融政策、增加土地供應(yīng)及增加中小套型供應(yīng)數(shù)量、打擊各種違法違規(guī)行為等政策措施下，一線城市房?jī)r(jià)應(yīng)聲下落。但二線城市卻與之呈反向走勢(shì)，房?jī)r(jià)逆市上揚(yáng)。在不少人眼里，似乎二線城市房?jī)r(jià)上漲極不正常。但我卻對(duì)此持相反態(tài)度，認(rèn)為二線城市房?jī)r(jià)保持中長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)應(yīng)是大概率事件。

從需求層面看，二線城市房?jī)r(jià)成此輪上漲的“主力軍”，是有其巨大購(gòu)買沖動(dòng)的：一是具有潛在支撐性購(gòu)買需求，受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及人口聚集效應(yīng)影響，加上二孩政策實(shí)施等因素，改善型住房需求有望表現(xiàn)強(qiáng)勁，會(huì)刺激二線城市購(gòu)買需求；相比三四線城市，二線城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育等方面依然占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而一線城市嚴(yán)格控制人口，未來(lái)將有更多的人選擇二線城市居住。二是具有釋放累積性購(gòu)買需求，受周期性因素影響，二線城市在經(jīng)歷了房?jī)r(jià)下行到總體平穩(wěn)后，此前積累的需求開(kāi)始推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。三是具有較強(qiáng)投資性購(gòu)買需求，當(dāng)前正是一線城市收緊調(diào)控時(shí)期，而二線城市并無(wú)相關(guān)調(diào)控政策，投資性資金逐漸轉(zhuǎn)移到二線城市。

從土地價(jià)格看，由于一線城市嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不少開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)“興趣點(diǎn)”轉(zhuǎn)移到了二線城市，這刺激了二線城市土地價(jià)格快速上漲。如今年以來(lái)蘇州、合肥等二線城市高價(jià)地頻現(xiàn)，多宗土地溢價(jià)率超100%，也自然推高了這些城市的房?jī)r(jià)。另?yè)?jù)CREIS中指監(jiān)測(cè)，4月份，二線城市土地出讓金總額1176億元，占比全部土地出讓金1495億近八成，環(huán)比增加33%，同比暴增247%。4月，二線城市土地成交樓面均價(jià)每平米達(dá)3007元，環(huán)比上漲53%，同比暴漲180%，平均溢價(jià)率為65%，同比上升54%。

從貨幣政策效應(yīng)看，為抵消宏觀經(jīng)濟(jì)放緩影響，近兩年顯著寬松的貨幣政策明顯對(duì)房?jī)r(jià)上漲和銷量增長(zhǎng)起到了推升作用。盡管宏觀經(jīng)濟(jì)放緩可能降低總體購(gòu)房需求，但一二線城市流動(dòng)性效應(yīng)將抵消該影響并對(duì)促進(jìn)二線城市住房“量?jī)r(jià)齊升”起到推動(dòng)作用。

從其他因素看，營(yíng)改增導(dǎo)致地方政府稅收減少，致使地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴之根難以斬?cái)?，有推?dòng)房?jī)r(jià)上漲內(nèi)存沖動(dòng)。

房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，是城市中低收入階層的最大“痛點(diǎn)”，且目前二線城市房?jī)r(jià)已不低，毫無(wú)疑問(wèn)，調(diào)控二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)度上漲是永恒不變的主題。但需注意的是，應(yīng)避免三種調(diào)控傾向：一要避免過(guò)去“一刀切”傾向，應(yīng)根據(jù)不同城市具體情況，給予靈活調(diào)控措施，防止再走過(guò)去“一控就死、一放就亂”的調(diào)控老路；二要避免借口去庫(kù)存而放任信貸加杠桿過(guò)度刺激樓市，使房地產(chǎn)泡沫再次被人為吹大。

總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)全面糾偏，做到科學(xué)精準(zhǔn)：首先，應(yīng)從優(yōu)化樓市供給端入手，推進(jìn)戶籍、土地、財(cái)稅等新型城鎮(zhèn)化綜合配套改革，為加速城鎮(zhèn)化創(chuàng)造條件，減少二線城市房?jī)r(jià)上漲推力，使二線城市未來(lái)房?jī)r(jià)總體處于“平和”上漲態(tài)勢(shì)；其次，降低新市民及低城鎮(zhèn)化成本，推動(dòng)“購(gòu)租并舉”為主要內(nèi)容的住房制度改革，為抑制二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲奠定基礎(chǔ)；再次，地方政府應(yīng)徹底打消對(duì)土地財(cái)政的幻想，將精力更多地放在去產(chǎn)能、去杠桿和降成本等房地產(chǎn)供給側(cè)改革上，為確保二線城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定提供政策支撐。