兩組數(shù)據(jù)或兩類現(xiàn)象應(yīng)該引起我們注意！

一是，5月13日下午，中國(guó)人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)報(bào)告，4月末，廣義貨幣(M2)余額144.52萬億元,同比增長(zhǎng)12.8%，增速比上月末低0.6個(gè)百分點(diǎn)；截止2016年4月末，社會(huì)融資規(guī)模存量為145.59萬億元，同比增長(zhǎng)13.1%。當(dāng)月社會(huì)融資規(guī)模增量為7510億元，比去年同期少3072億元。貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮。

二是，5月初，上海土地市場(chǎng)泗涇、南橋新城“地王”頻出，5月13日下午，葛洲壩、金茂、融創(chuàng)等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，單價(jià)45213元每平米，超越上海建工“地王”42561元/平米，成為南京新單價(jià)地王，直追上海。而這一天南京拍賣7宗地，其中包括4宗純宅地，3宗商住混合地塊，一日土地競(jìng)拍吸金近250億元。此前，蘇州、合肥等核心二線城市也是“地王”頻現(xiàn)。

另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資25376億元，同比名義增長(zhǎng)7.2%，增速比1-3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資16887億元，增長(zhǎng)6.4%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.5%。由于一線城市、核心二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速也出現(xiàn)快速回升。

回顧今年以來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市，比如蘇州、南京、合肥、杭州、武漢、廈門、石家莊、東莞、佛山等，一方面樓市基本面無大礙，大部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲的趨勢(shì)，甚至在近期“日光盤”頻現(xiàn)，樓市成交呈現(xiàn)火爆態(tài)勢(shì)；另外一方面，上述大部分城市的土地市場(chǎng)住宅類用地“地王”頻出。盡管上述部分城市比如上海、深圳、北京、蘇州、南京、合肥等紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，但是，除了滬深兩個(gè)城市之外，其他城市的政策較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，起到防止樓市過熱與房?jī)r(jià)過快上漲的作用。

那么，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”與“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象是否會(huì)一直持續(xù)？未來這些城市土地市場(chǎng)及商品住宅市場(chǎng)的趨勢(shì)怎么樣？

北上廣深寧蘇合等樓市：商品住宅市場(chǎng)“漲價(jià)需謹(jǐn)慎！”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從上述城市商品住宅市場(chǎng)來看，多輪“救市”政策之后，市場(chǎng)需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場(chǎng)基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場(chǎng)背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。同時(shí)，“日光盤”使得不少購房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導(dǎo)致局部市場(chǎng)買漲不買跌的行情出現(xiàn)。

從上述 “日光盤”頻出的城市來看，除了滬深兩個(gè)城市出臺(tái)較為嚴(yán)格的調(diào)控措施之外，其他城市地方政府并沒有明確表態(tài)用行政手段制止，或者即使出臺(tái)調(diào)控措施，政策面也較為“溫和”，甚至在公積金貸款、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、住房補(bǔ)貼等方面繼續(xù)定向?qū)捤?，試圖通過樓市基本面的回升拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。從這個(gè)角度來看，由于宏觀經(jīng)濟(jì)“下行”階段的經(jīng)濟(jì)增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過炒熱房地產(chǎn)挽救宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，我們也就不難理解為何上述城市“日光盤”頻出。這是上述城市近期“日光盤”頻現(xiàn)的背后的深層次原因。

此外，從上述城市住宅類用地供應(yīng)來看，商品住宅用地供應(yīng)也較為緊張，這預(yù)示著上述城市住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期仍然面臨供求關(guān)系偏緊張的局面。按照常理來講，增加土地供應(yīng)才是解決問題之道，但是，從最近兩年上述城市的土地供應(yīng)節(jié)奏尤其是今年的供地計(jì)劃來看，也并無太多實(shí)際行動(dòng)增加供應(yīng)的做法。從這個(gè)角度來講，這些城市樓市中長(zhǎng)期仍然面臨房?jī)r(jià)上漲的壓力，“地王”仍然會(huì)頻出。這才是北上廣深等一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市房?jī)r(jià)快速上漲與“地王”頻出的最真實(shí)市場(chǎng)方面的原因。

那么，北上廣深等一線城市、上述核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面會(huì)一直持續(xù)嗎？答案當(dāng)然是否定的。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，京滬深出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，由于政策面收緊與貨幣政策從嚴(yán)預(yù)期等因素市場(chǎng)很快進(jìn)入了調(diào)整的周期；盡管蘇州、南京、合肥、廈門、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，但是，“漲價(jià)需謹(jǐn)慎”！因?yàn)橛捎谑袌?chǎng)過熱、貨幣政策轉(zhuǎn)向、調(diào)控政策預(yù)期落地等因素，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。具體來講：

首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過熱的階段的樓市表現(xiàn)來看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱的時(shí)候，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，以為過熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今，京滬深出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，商品住宅市場(chǎng)交易量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑，樓市在下半年尤其是第三季度后將進(jìn)入明顯的調(diào)整期；南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái)，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。

其次，從上述核心二線城市來看，央行等相關(guān)部門已經(jīng)開始對(duì)上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策（比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)或調(diào)整，預(yù)計(jì)開始“認(rèn)房”；首套房貸或由當(dāng)前的首付兩成回升至首付三成；二套房貸政策或由當(dāng)前的首付四成提升至六成；公積金政策或由于貸款余額不足而被動(dòng)收緊。）已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。

從預(yù)期的發(fā)布時(shí)機(jī)來看，筆者認(rèn)為主要考慮幾個(gè)因素：一是市場(chǎng)繼續(xù)火爆，“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)；二是，待上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)結(jié)果出來之時(shí)，如果經(jīng)濟(jì)基本面下行趨勢(shì)結(jié)束，那么，經(jīng)濟(jì)對(duì)于樓市的依賴度降低，此時(shí)樓市調(diào)控政策收緊的可能性加大；從政府出臺(tái)政策的時(shí)機(jī)來看，上半年（土地市場(chǎng)與交易市場(chǎng)）成交量快速釋放之后，比如蘇州、南京等，下半年已經(jīng)無太多指標(biāo)上的壓力，三季度成為政策收緊的“窗口期”。

第三、從市場(chǎng)面的表現(xiàn)來看，雖然上述熱點(diǎn)城市樓市成交量?jī)r(jià)在今年前四個(gè)月表現(xiàn)出，繁榮景象，“日光盤”和“地王”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。

換一句話來講，2015年 “330新政”以來，大中城市（一線城市、上述熱點(diǎn)二三線城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，以為樓市“日光盤”會(huì)繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，筆者認(rèn)為，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之時(shí)，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨，去年下半年以來的“日光盤”頻現(xiàn)與買漲不買跌的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。

北上廣深寧蘇合等樓市：土地市場(chǎng)“投資有風(fēng)險(xiǎn)！”

既然上述城市商品住宅市場(chǎng)下半年即將進(jìn)入調(diào)整期，那么，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象是否會(huì)一直持續(xù)？未來這些城市土地市場(chǎng)趨勢(shì)怎么樣？

隨著北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市“地王”頻現(xiàn)，樓板價(jià)持續(xù)攀升，即使房企聯(lián)合體在一二線核心城市以“地王”形式拿下優(yōu)質(zhì)地塊也難以說可以完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在上述這些城市土地市場(chǎng)“投資有風(fēng)險(xiǎn)”。 理由如下：

首先， 品牌房企重返或聚焦北上廣深等一二線核心城市，競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大。近兩年，土地市場(chǎng)熱點(diǎn)主要還是一二線城市，尤其是一線城市，這個(gè)緣由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切關(guān)心。尤其是2013年以來，品牌房企或房企以聯(lián)合體形式積極搶灘一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢(shì)資源開始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰(zhàn)略的變化，一定程度上也進(jìn)一步推升一線城市的投資價(jià)值。但是，品牌房企重返一線城市，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，勢(shì)必會(huì)推升土地成本，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，如果市場(chǎng)按照這樣的邏輯持續(xù)進(jìn)行，一線城市的進(jìn)入門檻會(huì)持續(xù)提高，而這也就意味著進(jìn)入一線城市的開發(fā)企業(yè)來講未來風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越大，即使房企以聯(lián)合體形式也很難完全規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)出現(xiàn)品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。

其次，外來開發(fā)商不惜一切代價(jià)（包括以聯(lián)合體形式）挺進(jìn)一線城市風(fēng)險(xiǎn)最大。2013年以來，以閩系房企為代表的第三第四梯隊(duì)房企也在逆襲一線城市土地市場(chǎng)，以期短期內(nèi)謀求上位，通過布局一線城市輻射帶動(dòng)周邊整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕或全國(guó)化布局。而這樣的直接結(jié)果就是不惜一切代價(jià)拿地，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，地價(jià)成本陡升。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，正是由于這些房企的永無止境的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)的擴(kuò)張的盲動(dòng)性與市場(chǎng)調(diào)整期相遇時(shí)，或者房企未來再次遭遇不可預(yù)見的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)的資金面的需求就與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權(quán)，面臨命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。因此，不惜一切代價(jià)挺進(jìn)一二線核心城市的戰(zhàn)略并不可取，如果在未來開發(fā)節(jié)奏中沒有踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)拍，很有可能遭遇企業(yè)運(yùn)營(yíng)層面的最大風(fēng)險(xiǎn)，最終或面臨破產(chǎn)或收購的風(fēng)險(xiǎn)。

第三、競(jìng)爭(zhēng)白熱化，“被豪宅”的市場(chǎng)被扭曲，市場(chǎng)面臨結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。以上海為例，去年以來，上海土地市場(chǎng)火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊、新江灣城板塊等板塊地價(jià)飆升，樓板價(jià)基本和周邊在售樓盤均價(jià)看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、莘莊板塊、南橋新城、泗涇板塊這些“剛需”板塊也出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。北京、深圳、南京、蘇州、合肥等上述土地上市場(chǎng)亦是如此，以北京為例，比如朝陽區(qū)的孫河、東壩，豐臺(tái)的石榴莊地塊、豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)地塊等。

從上述城市地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)來看，上述熱點(diǎn)城市典型板塊土地市場(chǎng)價(jià)格短期內(nèi)猛漲，勢(shì)必導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲，房?jī)r(jià)不可能不上漲，于是，這些項(xiàng)目定價(jià)上會(huì)接著“向上沖”，以實(shí)現(xiàn)既定的投資回報(bào)目標(biāo)。然而，即使在一線城市需求差異化、多元化的城市，房?jī)r(jià)上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無止境上漲。

針對(duì)這個(gè)問題，開發(fā)商的普遍做法就是營(yíng)造產(chǎn)品差異化的機(jī)會(huì)，然而大多數(shù)營(yíng)造產(chǎn)品差異化的背后其實(shí)就是“被改善”、“被豪宅”的過程，如此以來再加上未來在媒體上的營(yíng)銷炒作，區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長(zhǎng)”，而此時(shí)，市場(chǎng)能否接受“被改善”、“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔(dān)心。因此，“被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象在一線城市并不是一件值得稱道的事情（上述核心二三線城市也一樣，不是好事情），或許對(duì)于房企來講，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，而市場(chǎng)真實(shí)的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”之后的最大的隱藏風(fēng)險(xiǎn)。甚至當(dāng)項(xiàng)目預(yù)期難以盈利之時(shí)，還會(huì)出現(xiàn)上述品牌房企聯(lián)合體退地的現(xiàn)象。

第四、不要迷戀一線城市需求總量較大和市場(chǎng)供不應(yīng)求。還以上海為例，2015年上海商品住宅成交量在1500萬平方米，明顯高于上海商品住宅市場(chǎng)需求總量（2010-2014年年均銷售量）987萬平方米，這代表著未來上海市場(chǎng)空間還會(huì)繼續(xù)放大嗎？

顯然，答案也是否定的。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，去年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海樓市將去年積壓需求進(jìn)行集中釋放，市場(chǎng)基本回歸平衡狀態(tài)。到了下半年，上海樓市已經(jīng)沒有去庫存壓力，但是，由于宏觀經(jīng)濟(jì)、股市等諸多方面的壓力，央行仍然有三次“雙降”政策（對(duì)于上海樓市來講沒有必要），再加上房企沖刺銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，導(dǎo)致上海商品住宅市場(chǎng)在下半年繼續(xù)集中放量，市場(chǎng)需求被透支。今年第一季度，央行再次降準(zhǔn)0.5百分點(diǎn)，上海樓市繼續(xù)放量，一季度上海商品住宅成交量又高達(dá)440萬平方米，市場(chǎng)需求在去年下半年透支的繼續(xù)上繼續(xù)透支。同時(shí)，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，歷年商品住宅成交高峰后必然調(diào)整，比如2009年、2013年之后的上海商品住宅市場(chǎng)，均出現(xiàn)2011年、2014年的調(diào)整，2015年下半年與今年第一季度市場(chǎng)成交量高峰之后也是如此，2016年二季度以后調(diào)整勢(shì)在必然。從“滬九條”之后上海樓市交易量來看，也基本驗(yàn)證了上述交易量的變化趨勢(shì)。

上海以外一線城市、南京、合肥等熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)亦是如此。因此，從這個(gè)角度來看，在一線城市、熱點(diǎn)二線城市積極拿地，如果再遭遇今年下半年不可預(yù)見的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即使房企以聯(lián)合體形式拿下“地王”也并不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，以上海為例，表面上來看，以上海為代表的一線城市似乎市場(chǎng)空間很大，市場(chǎng)并不存在什么問題，進(jìn)入上海的房企還有比較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。但是，關(guān)心上海的房企也應(yīng)該冷靜的思考，上海樓市是大牌房企云集的大都市，屬于“大玩家”房企的市場(chǎng)，想進(jìn)入上海的房企或者已經(jīng)在進(jìn)入上海的房企各自能夠在上海分到了幾杯羹？上海真正獲益的始終還是少數(shù)幾個(gè)房企大佬，比如綠地、萬科、融創(chuàng)、保利等等，而大多數(shù)已經(jīng)進(jìn)入上海的房企來講仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿態(tài)，難以在這個(gè)市場(chǎng)有顯眼的出路。

因此，對(duì)于關(guān)心一線城市的房企來講，不要迷戀一線城市需求總量較大和市場(chǎng)供不應(yīng)求，還是應(yīng)該重新思考自己的發(fā)展戰(zhàn)略，選擇好城市進(jìn)入戰(zhàn)略，做好深耕，做好自己熟悉市場(chǎng)的“老大”，而不是一味迷戀一線城市市場(chǎng)需求總量較大和市場(chǎng)供不應(yīng)求。