隨著國(guó)慶黃金周臨近結(jié)束，度完假回來(lái)發(fā)現(xiàn)失去買(mǎi)房資格的城市越來(lái)越多。

10月4日，又是半夜，深圳和廣州相繼出臺(tái)了頗具力度的限購(gòu)限貸政策，這使得從9月30日到10月4日密集出臺(tái)調(diào)控措施的城市達(dá)到了11個(gè)，相信這個(gè)名單還會(huì)繼續(xù)拉長(zhǎng)。

從嚴(yán)厲程度而言，深圳的新政堪稱(chēng)本輪調(diào)控中最為嚴(yán)厲的，強(qiáng)化和提升了以前的限購(gòu)政策：

要求深圳戶(hù)籍單身人士（含離異）只能限購(gòu)1套住房；將非戶(hù)籍居民購(gòu)房資格繳納社保的年限提高至連續(xù)5年。在限貸政策上，對(duì)無(wú)房且無(wú)貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行三成首付；對(duì)無(wú)房但有貸款記錄的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付比例提高到七成以上。

相對(duì)于深圳，廣州的相對(duì)比較溫和：

對(duì)于限購(gòu)政策沒(méi)有調(diào)整，仍然是廣州戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)2套住房，而非廣州戶(hù)籍居民連續(xù)繳納3年以上社保，限購(gòu)1套住房。信貸政策上，明顯加碼，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例不得低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。

筆者關(guān)注了一下，市場(chǎng)對(duì)于本輪房地產(chǎn)調(diào)控的動(dòng)機(jī)、釋放的政策信號(hào)，包括對(duì)市場(chǎng)可能造成的重大影響存在不少誤讀，有些專(zhuān)業(yè)人士甚至把本輪調(diào)控和過(guò)去的調(diào)控政策等量齊觀，對(duì)其可能對(duì)市場(chǎng)造成的影響也是輕描淡寫(xiě)。筆者在上一篇文章中已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，從兩年前的9月30日中央政府打響救市的第一槍?zhuān)浇衲?月30日，各個(gè)城市連夜相繼出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控舉措，這絕非各個(gè)城市的“自選”動(dòng)作。選擇在國(guó)慶黃金周，住房交易最引人關(guān)注的時(shí)間窗口，也絕不簡(jiǎn)單意味著房地產(chǎn)寬松周期的結(jié)束。研究中國(guó)公共政策的人都很清楚，選擇這個(gè)時(shí)機(jī)，而且大多選擇在深夜出臺(tái)政策，其在向市場(chǎng)釋放強(qiáng)烈的信號(hào)，如果對(duì)這樣的信號(hào)都視而不見(jiàn)，裝聾作啞，恐怕要付出比較大的代價(jià)。

在昨天文章研讀的基礎(chǔ)上，筆者對(duì)本輪調(diào)控釋放出來(lái)的重大信號(hào)及未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)再做重點(diǎn)闡述。

一、連夜限購(gòu)限貸是對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)虛火的極大擔(dān)憂(yōu)

筆者在之前的文章中一再表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，我們?cè)?jīng)經(jīng)歷數(shù)次市場(chǎng)的瘋狂，但像今天這種瘋狂的局面是第一次見(jiàn)到，無(wú)論是價(jià)格的瘋漲，還是參與者對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的解讀，都陷入了極度的癲狂狀態(tài)，王健林言，史上最大泡沫。是不是最大尚需各種評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算，但起碼，這至少是一次郁金香史上最瘋狂的泡沫之一，瘋狂至沒(méi)有人相信當(dāng)下的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，瘋狂至一個(gè)國(guó)家的新增貸款70%以上都拿去炒房，這和日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅前，所以人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去的心態(tài)完全一致，支撐房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲下去的理由也基本一樣，比如，土地少，人多，投資渠道狹窄等等。7月份政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)價(jià)格”反而成了市場(chǎng)助漲的沖鋒號(hào)，市場(chǎng)對(duì)任何政策和信號(hào)都表現(xiàn)出了極度的蔑視。各地連夜出臺(tái)政策，背后的嚴(yán)厲程度和對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)，已躍然紙上。

二、房市變成了瘋牛，根子在于各種投資性需求不斷增加的杠桿。

去年股市政策當(dāng)斷不斷，最終失控，在市場(chǎng)最可怕的時(shí)候硬性去杠桿，不僅打斷了瘋牛的腿，也打斷了瘋牛的腰。今年房地產(chǎn)面臨的情況比去年的股市有過(guò)之而無(wú)不及，但今年房地產(chǎn)出現(xiàn)的情況和去年股市也一樣，就是在上半年瘋漲的苗頭出現(xiàn)的時(shí)候，沒(méi)有及時(shí)采取措施，到了下半年，各種投資需求恐慌入市，投資投機(jī)性需求成了下半年市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。可怕的不是各地已經(jīng)很高的房?jī)r(jià)，而是投機(jī)因素以及投機(jī)背后各種各樣的杠桿。連多年來(lái)幾乎沒(méi)怎么漲過(guò)的長(zhǎng)沙都被炒房團(tuán)盯上了，市場(chǎng)的瘋狂，由此可見(jiàn)一斑。所以，本輪限購(gòu)限貸，基本都是針對(duì)投資投機(jī)性需求。

三、土地市場(chǎng)的泡沫是最大的泡沫

在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖的情況下，地方政府在土地市場(chǎng)上卻玩短缺，一方面是地王頻出，另一方面是各地嚴(yán)控供地計(jì)劃，包括北京、上海、深圳在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，很多沒(méi)有完成今年的供地計(jì)劃。北京今年計(jì)劃供應(yīng)住宅土地1200公頃，截止今天，只供應(yīng)了100公頃，連十分之一都不到，上海迄今為止只完成今年供地計(jì)劃的40%，土地的饑餓營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)致的結(jié)果就是地價(jià)的飆漲，任意一塊地放出來(lái)，都是地王。開(kāi)發(fā)商為了拿到稀缺的土地，層層加杠桿，通過(guò)各種融資手段拿地，推高土地市場(chǎng)的泡沫，只是一塊地，動(dòng)輒上百億，樓面價(jià)遠(yuǎn)超同地區(qū)二手房的價(jià)格。土地市場(chǎng)如此，地方政府要承擔(dān)主要責(zé)任。目前出臺(tái)調(diào)控措施的城市，幾乎都把土地供應(yīng)放到第一位，強(qiáng)調(diào)供地，我倒認(rèn)為，對(duì)玩饑餓營(yíng)銷(xiāo)的城市是不是應(yīng)該問(wèn)責(zé)？一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，這些高價(jià)高杠桿拿的地王最終都會(huì)爛到銀行手里，加大系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

四、房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？

盡管本輪調(diào)控針對(duì)投資投機(jī)需求，但由于政策的出臺(tái)時(shí)機(jī)選擇在房?jī)r(jià)已經(jīng)飆漲至歷史高位的情況下，整個(gè)市場(chǎng)的情緒其實(shí)已經(jīng)非常不安，相繼出臺(tái)的調(diào)控措施很有可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。筆者之前曾經(jīng)寫(xiě)過(guò)一篇對(duì)一些城市房?jī)r(jià)的危險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行分析的文章，再次重申，房?jī)r(jià)最高的城市未必就是最危險(xiǎn)的。千萬(wàn)不要以為，限購(gòu)了，資金會(huì)被擠壓到那些房子很多的三線城市，這種概率等于零。北京房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，但不一定意味著北京房?jī)r(jià)很危險(xiǎn)。比較危險(xiǎn)的城市有兩類(lèi)：一類(lèi)是本身沒(méi)有太多的概念但經(jīng)歷暴漲和爆炒的城市，比如合肥，過(guò)去有點(diǎn)低估，現(xiàn)在則是嚴(yán)重高估，一類(lèi)是未來(lái)的供應(yīng)仍然很大但經(jīng)歷了大漲的城市，比如鄭州，這兩個(gè)城市，我們很快會(huì)看到房?jī)r(jià)的調(diào)整。至于整個(gè)房?jī)r(jià)的預(yù)期，在這個(gè)歷史高位，任何政策層面的風(fēng)吹草動(dòng)都很可能導(dǎo)致踩踏效應(yīng)。關(guān)鍵是政策的拿捏力度！如果政策像去年的股市那么愚蠢，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大跌的危險(xiǎn)是存在的。但很顯然，大跌對(duì)任何人沒(méi)有好處。大跌不是政策的選項(xiàng)！

五、市場(chǎng)會(huì)如何？

不要忘記，經(jīng)歷今年的暴漲之后，市場(chǎng)整體已經(jīng)非常危險(xiǎn)，這也許是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一次驚艷的上漲。還沒(méi)有出手買(mǎi)房的，如果是我，我會(huì)等等，因?yàn)閺娜魏我粋€(gè)層面而言，再次出現(xiàn)暴漲的概率已經(jīng)很低，不要去賭自己的運(yùn)氣。我一直說(shuō)，從總量而言，中國(guó)的房子已經(jīng)夠了，從人口趨勢(shì)而言，中國(guó)的房子已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，不要被稀缺的謊言迷亂心智。中國(guó)缺少的是好房子，而不是房子！

可以肯定地是，在本輪房地產(chǎn)牛市結(jié)束之后，我們?cè)僖埠茈y見(jiàn)到這樣瘋狂激動(dòng)人心萬(wàn)眾搶房的局面了，房子的漲跌將成為市場(chǎng)的常態(tài)，一些房?jī)r(jià)已接近歷史天花板，中國(guó)將不得不告別一個(gè)地產(chǎn)主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。