今年“國慶”長假期間，共有十幾個城市出臺了樓市調(diào)控新政，這多少讓市場感到有些意外。盡管最近一段時間里樓市熱度一再升溫，但市場普遍預(yù)期不會有較大力度的調(diào)控政策出臺，因為經(jīng)濟下行壓力仍未消除，而樓市是當前中國經(jīng)濟為數(shù)不多的亮點之一。簡言之，為了保增長，政府不會打壓房地產(chǎn)。因此，在長假期間各地密集出臺樓市調(diào)控政策，多少有些超出市場預(yù)期。

如何理解此次的樓市政策調(diào)控？筆者以為，至少有以下幾個看點值得我們關(guān)注。

第一個看點是“一城一策”背后的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。因城施策是年初就定下的房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)，因為這一輪房地產(chǎn)市場行情的最大特點是市場分化十分明顯，讓各個城市政府承擔房地產(chǎn)調(diào)控的主體責任，可以防止全國一刀切的政策帶來的誤傷。年初以來，先后有上海、深圳、蘇州等出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。深圳是此輪樓市行情的領(lǐng)頭羊，因此，出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策最早的城市也是深圳，深圳的首次房地產(chǎn)調(diào)控政策是3月底出臺的。如果說10月份之前的房地產(chǎn)調(diào)控是個別城市的行為的話，那么，這次的房地產(chǎn)調(diào)控就是一次統(tǒng)一行動，已經(jīng)超出了各城市政府自主決策的范圍。在十幾個城市出臺調(diào)控政策的同時，央視新聞聯(lián)播播出了對45家房地產(chǎn)開發(fā)或房地產(chǎn)中介機構(gòu)的違規(guī)處罰新聞，傳出明確的信號，這是配合十幾個城市的房地產(chǎn)調(diào)控，顯示這次樓市調(diào)控政策不是個地方政府自發(fā)的行為。

第二個看點是有些熱點城市“二次出手”樓市調(diào)控，表明高層調(diào)控房價的決心不可低估。最典型的是深圳，該市在“兩會”之后就出臺了第一輪樓市調(diào)控政策，主要手段是限購限貸——“購買首套房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在深圳市已有一套住房但是已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成；非深圳市戶籍居民家庭限購1套住房，而且需提供3年以上連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的證明”。該政策實施半年之后，深圳房價漲幅有所放緩，但8月份環(huán)比仍然有2.1%的漲幅，直接導(dǎo)致了更加嚴厲的限購和限貸政策出臺。

10月4日晚，深圳出臺了第二輪樓市調(diào)控政策，限購和限貸力度進一步加碼，主要有四個要點：

第一，土地拍賣保證金是土地出讓底價的50%。而且嚴查土地購置資金來源，購地資金不得來源于開發(fā)貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。

第二，單身人士（包括離異人士）限購一套房。這將使得假離婚買房無法實現(xiàn)，大大降低了投機性購房的需求。

第三，無房有貸款記錄首付5成，第二套房首付7成。

第四，外地人士深圳購房必須連續(xù)5年繳納社保，把年限從3年提高到5年。

其中的第一條和第二條是國內(nèi)首次祭出，是樓市調(diào)控的重大創(chuàng)新，對抑制樓市需求非常具有針對性。第一條對土地出讓過程中的保證金要求大大提高，把一些善于利用資金杠桿的企業(yè)拒之門外，這將會大大抑制高價地塊的產(chǎn)生。高價地塊一旦被抑制，對民眾心理的刺激會大大減小，從而降低恐慌性購房的羊群效應(yīng)。

深圳二次出手樓市調(diào)控，向市場傳遞一個明確的信號：決策層調(diào)控樓市的決心是堅定的，而且，樓市調(diào)控并不缺乏手段。

第三個看點是時間節(jié)點的選擇。此次密集出臺樓市調(diào)控政策始于9月30日晚間，當天北京出臺政策加碼樓市限貸，隨后其他城市跟進。選擇在長假之前出臺重大的樓市政策是有講究的，因為樓市有“金九銀十”之傳統(tǒng)，9月份和10月份是樓市的銷售旺季，國慶長假則是樓市銷售的旺中之旺。今年的9月份樓市已經(jīng)十分火爆，很多人已經(jīng)準備在長假期間入市，此時如果沒有政策的干預(yù)，則市場容易出現(xiàn)失控。因此，在長假之前出臺政策可以起到有效的預(yù)期管理之功效。

同樣的，兩年前的2014年9月30日，也是中國房地產(chǎn)政策史上有標桿意義的一天，人民銀行在當天出臺了調(diào)整二套房認定標準的政策。如果說兩年前是房地產(chǎn)政策的拐點的話，那么，今年的9月30日同樣是樓市政策的拐點。兩年前的政策方向是刺激樓市的需求，而當下的政策方向無疑是抑制樓市需求。

當然，這次樓市調(diào)控只是應(yīng)急政策，并非房地產(chǎn)市場的長治久安之策，要建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。