剛剛參加了博鰲房地產(chǎn)論壇，今年論壇跟去年的氣氛不一樣。去年大家都在講危機(jī)，講如何用“互聯(lián)網(wǎng)+”等新理念去度過危機(jī)，但今年大家好像都沒有去年那種情緒。因?yàn)榉績r上漲，成交量大幅上升。其實(shí)，我們就像在彎道上加速，如果只看眼前，一定會出問題。用充滿危機(jī)的眼光看未來，才能看得更清楚。

“萬寶之爭”標(biāo)志著時代的終結(jié)

最近行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)就是“萬寶之爭”，各種評論，最多的是政治論，還有八卦論，并且充滿影視表現(xiàn)效果。換一個角度問，為什么這些核心人物不能坐在一起合作呢?

從心理角度分析，這五個角力者都太強(qiáng)勢。強(qiáng)勢者只爭強(qiáng)，看不到合作。而商業(yè)是合作，不是你死我活的斗爭，否則一定兩敗俱傷。

從金融角度分析，為什么保險資金愿意投萬科?因?yàn)樗墓蓛r被低估了，PE只有10倍左右。但同樣的公司在香港上市，PE只有3—8倍，說明資本根本就不看好傳統(tǒng)的開發(fā)模式，傳統(tǒng)開發(fā)模式本質(zhì)上是三高模式(高周轉(zhuǎn)、高毛利、高杠桿)。只要周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題，毛利出現(xiàn)了問題，高杠桿就會讓開發(fā)商加速滅亡，不可持續(xù)。

這個行業(yè)到底有沒有危機(jī)?

第一個危機(jī)就是“面粉”的價格(土地價格)拍成了“黃油”的價格。

今年1—6月，土地成交總金額是9600億，同比增長38.3%。其中三線城市只上漲了6%，一線城市土地單價上漲了25%，二線城市居然上漲了76%。粗略統(tǒng)計，我們發(fā)現(xiàn)一線城市的地王幾乎都被央企或國企拿走了，二線城市的熱點(diǎn)地王都是首次進(jìn)入這個城市的開發(fā)商。

高地價的根源到底是什么?板子不能打在開發(fā)商身上，也不能打在地方政府身上，而是土地政策出了問題，如果像蘇州（樓盤）、南京（樓盤）一樣，土地不光限價，而且還要抽簽，這種方式能解決高地價的問題嗎?

第二個危機(jī)是存量巨大。

中央政府這一輪房地產(chǎn)政策最希望商業(yè)地產(chǎn)和三線城市去庫存，但恰恰這些地方?jīng)]有去庫存。仔細(xì)分析，可能“去庫存”本身就是一個偽命題，如果是一個消費(fèi)品，比方一個杯子被顧客買走了，作為廠家來說，這個庫存就去掉了。但如果是一個房子，第二套、第三套被買走了，可市場一有波動，它們又被拿到市場上去賣了，庫存減少了嗎?我們這次去庫存的核心是靠開發(fā)商，尤其是靠百姓加杠桿購買來實(shí)現(xiàn)的。但百姓的杠桿融資還有多少機(jī)會?

第三個危機(jī)是開發(fā)商的三頑疾。

開發(fā)商都在干什么?搶土地、玩并購、亂投資。誰在搶土地?大的國企和央企，因?yàn)樗枰嬖诟?。誰在玩并購?我聽說是20名到50名的房企。很多房企不僅調(diào)整了今年的預(yù)售目標(biāo)，還說三年內(nèi)要沖千億。誰在亂投資?有些小的開發(fā)商離開了這個行業(yè)，覺得要“互聯(lián)網(wǎng)+”了，就在北京（樓盤）、上海（樓盤）租了很大的房子做“互聯(lián)網(wǎng)+”。我認(rèn)為如果思想不變，哪條路都走不通。

這個行業(yè)到底有沒有風(fēng)險?

我們要先回答三個問題，否則永遠(yuǎn)找不到答案。

第一個問題是房價上漲的原因到底是什么?

有人歸因于供需，但是與這一輪上漲之前比，供需有變化嗎?有人歸因于貨幣超發(fā)。我回憶了一下，這一輪上漲的核心動力是中央政府出臺了鼓勵政策，是在去庫存的大背景下定向?qū)捤闪朔康禺a(chǎn)行業(yè)，提高了人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，把限購、限貸的城市放開，鼓勵購房，結(jié)果改變了預(yù)期，出現(xiàn)了房價的快速上漲，這是由投資和投機(jī)推動的。開始的時候確實(shí)是剛需和改善需求比較多，但是改變預(yù)期以后，投資需求必然出現(xiàn)，所以蘇州等二線城市的投資占比達(dá)到30%以上，而在一年前這個比例不到10%。

第二個問題是如果開發(fā)商這輪拿了地王，還能不能像以前一樣賺到錢?

我們看歷史，除了三線城市，買地王就可以賺錢。以前這個行業(yè)的波動是一個爬山型的波動，你這一輪的低點(diǎn)比上一輪的高點(diǎn)還要高，所以只要捂得住，現(xiàn)金流足夠，你就可以賺錢。但是如果不是這樣呢?如果是波浪型的波動呢?即使不像波浪一樣，它只是持平，你的金融成本就把你所有的利潤全部消化光。

可以通過一個數(shù)據(jù)來證明。有一家排名前十的開發(fā)商，近幾年拿了十個項目，其中有三個項目根本不賺錢，拿的就是當(dāng)時的地王。何況現(xiàn)在熱點(diǎn)二線城市的地價又翻了一番，你要想賺錢，就需要未來三四年房價翻一番。有沒有政策可能?除非中央政府允許。但最近的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要抑制資產(chǎn)泡沫，所以在政策上也是不可能的。

第三個問題是傳統(tǒng)的開發(fā)模式的本質(zhì)到底是什么?

我曾經(jīng)聽到這樣的故事，有10個億資金的開發(fā)商，六年前在北京二環(huán)拿了一塊地，四年前只能跑到北京三環(huán)拿同樣的地，兩年前就要到北京五環(huán)才能拿到地，今天跑到涿州能拿到地，就算不錯了。開發(fā)商拿地的成本越來越高，掙的錢又繼續(xù)投入高價拿地，一旦未來市場遇到巨大風(fēng)險，之前掙的錢會全部賠進(jìn)去。傳統(tǒng)開發(fā)模式就是資本滾雪球似的博弈。

從以上三個問題來看，行業(yè)肯定是有風(fēng)險的。

這個行業(yè)還有哪些機(jī)會?

房地產(chǎn)這個行業(yè)已經(jīng)在轉(zhuǎn)變了，由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。這里面有很大的變化，也有很多的機(jī)會。

我所在的機(jī)構(gòu)專注于商業(yè)地產(chǎn)，所以我談?wù)勆虡I(yè)地產(chǎn)的三個機(jī)會。

第一個機(jī)會就是城市更新。

我們看看成熟的發(fā)達(dá)國家，國外基金在干的事情就是城市更新，而且已經(jīng)持續(xù)多年。而在中國一線城市核心區(qū)域已經(jīng)沒有土地了，一二線城市至少有萬億的存量規(guī)模，而且三四年以后還可以再更新。

第二個機(jī)會就是證券化。

證券化是商業(yè)地產(chǎn)的核心，沒有證券化，沒有金融創(chuàng)新就不可能有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，它只能回到制造業(yè)的模式。而商業(yè)地產(chǎn)是服務(wù)業(yè)，所以需要證券化，類REITs模式在兩年前出現(xiàn)了，但是只有兩三百億的額度，它是股權(quán)性的。還有國內(nèi)第一單債性的CMBS產(chǎn)品，由高和聯(lián)合金茂和招商證券(600999,股吧)聯(lián)合發(fā)行，上周取得了上交所的無異議函，很快就會正式發(fā)行。我相信它有很大的市場。因?yàn)樵诿绹鵁o論是REITs還是CMBS，占有的市場規(guī)模都是萬億美元級。CMBS不是簡單的ABS，它是基于資產(chǎn)抵押，有硬碰硬的資產(chǎn)做支撐。相對于經(jīng)營貸來說，它不限定用途，有更低的利息，賣給不同的投資者和不同的銀行機(jī)構(gòu)，不像銀行只是跟一家進(jìn)行談判。同時它可以靈活地還本金，它的貸款額度可以比經(jīng)營貸增加50%。

第三個機(jī)會是輕資產(chǎn)運(yùn)營公司。

商業(yè)地產(chǎn)證券化的核心是需要資產(chǎn)管理公司能夠做得持續(xù)穩(wěn)定，資產(chǎn)收益不斷上漲，這里面裝什么樣的內(nèi)容最關(guān)鍵，而這個裝的內(nèi)容就是由輕資產(chǎn)公司來提供的，所以才有最近我們看到的青年公寓、白領(lǐng)公寓、養(yǎng)老公寓等等很多細(xì)分市場?；谶@種判斷，我們看到PE給他們的倍數(shù)還是很高的，像房多多、優(yōu)客工場。

房地產(chǎn)有危機(jī)，核心還是要改變!改變的前提是要有危機(jī)意識。機(jī)會存在于房地產(chǎn)行業(yè)由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，對中小企業(yè)來講，要想彎道超車，最核心的是思維的改變，要用互聯(lián)網(wǎng)思維和金融思維來創(chuàng)新。

最后總結(jié)，傳統(tǒng)開發(fā)模式已經(jīng)終結(jié)，我們現(xiàn)在進(jìn)入的不是下半場，而是完全不同的另一場!(蘇鑫系高和投資集團(tuán)董事長)