無論國內(nèi)平面媒體還是網(wǎng)絡(luò)媒體，紛紛有報道，今年以來房價瘋狂上漲的城市，不僅房價開始在下跌，比如深圳，而且住房銷售也全面萎縮，比如蘇州4月份新房成交套數(shù)環(huán)比下降32.83%，二手房成交量環(huán)比下降了41.16%。深圳的成交量環(huán)比下跌57%，上海的成交量環(huán)比下跌52%等。

這些城市的住房銷售快速萎縮但價格下跌幅度則不大。這種現(xiàn)象意味著早些時候這些城市房價的瘋狂完全是住房投機投資者推動。這些市場是一個以投資投機炒作為主導(dǎo)的市場，而不住房消費者的市場。既然是以投機投資為主導(dǎo)的市場，房地產(chǎn)的銷售完全取決于市場預(yù)期，只要市場預(yù)期房子還會上漲，那么他們就會涌入這個市場。如果預(yù)期房地產(chǎn)市場價格會下跌，那么他們就會退出市場，住房銷售立即萎縮，但已經(jīng)進(jìn)入的住房持有者，還是在期望房價會上漲，從而使得他們不愿降低價格讓自己手上持有的住房脫手，這就會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場量跌價不下降的現(xiàn)在這種僵局。

那么為何今年房價瘋狂上漲城市的投資者對樓市的預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)而不進(jìn)入市場？一是這些城市的房價經(jīng)過瘋狂上漲之后投資風(fēng)險大增，他們再也不敢輕易地進(jìn)入市場；二是這些城市政府的房地產(chǎn)政策開始進(jìn)行調(diào)整，讓一些投機炒作者無法再利用過高金融杠桿進(jìn)入市場，已經(jīng)把這些人擋在市場之外；三是從最近中央政府所透露出的信息來看，中國的房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)重大的調(diào)整，即中國樓市要求回歸到它的居住功能。如果相關(guān)的政策一出臺，中國房地產(chǎn)豈可再進(jìn)行投資（不過，真正遏制房地產(chǎn)投機炒作的稅收政策到目前還沒有任何一個城市出臺）?四是香港及深圳的樓市價格下跌，已經(jīng)向住房投資者拉響了警鐘，即中國房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始，房地產(chǎn)市場的預(yù)期將出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。在這種情況下，住房投機投資者還敢進(jìn)入市場嗎？肯定是退為上策。這就是今年以來房價瘋狂上漲城市為何銷售量萎縮而房價不足的原因所在。而房價影響就在于政府是不是真正出臺遏制住房投機投資炒作的政策。

可是這些城市的土地市場為何會如此火爆？比如，在樓市成交量下降的同時，一線城市和部分二線城市近日來連連曝出“地王”。今年前4個月二線城市的土地出讓金超過1100億元，占土地總成交額的70%，同比上升280%。4月份南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個“地王”。蘇州4月上旬拍賣的13幅地塊出現(xiàn)3個“地王”。合肥4月底出讓6個地塊，單日出讓金超過110億元。5月18日上海外環(huán)郊區(qū)的一塊住宅用地成交價的溢價率為296%。5月23日，蘇州的兩塊土地拍賣由于溢價過高而流拍等。

難道房地產(chǎn)開發(fā)商就沒有嗅到未來中國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變嗎？房地產(chǎn)開發(fā)商就不怕進(jìn)入這個火爆的土地市場被套牢嗎？這主要的原因在于，隨著這些城市房價瘋狂上漲，早先進(jìn)入這些城市房地產(chǎn)開發(fā)商又獲得了暴利，而在當(dāng)前的三四線城市，甚至于其他二線城市，許多房地產(chǎn)開發(fā)商都處于水深火熱之中，因此，在那些沒有進(jìn)入這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)商來看，未來房地產(chǎn)的發(fā)展機會還在這些房價上漲的城市，因此就得拼命不惜代價地進(jìn)入這些城市的房地產(chǎn)市場。而進(jìn)入這些城市房地產(chǎn)市場，拍賣到土地最為關(guān)鍵。當(dāng)更多的房地產(chǎn)開發(fā)商都這樣考慮時，這些城市的土地價格肯定會立即推高。

還有，地王的頻繁出現(xiàn)，當(dāng)然會推高或再拉動這些城市的房價。但是這里要注意，這些拍賣出去的土地是不是能夠以商品房的方式預(yù)售出去的，土地的整理與住房建筑有一定的時間周期性。因此，未來市場發(fā)展如何，這些拍賣到土地所建造的住房價格在什么位置上出售，房地產(chǎn)開發(fā)商也是無底的，現(xiàn)在他們只是預(yù)期房價還是會上漲，看好這些城市的房地產(chǎn)市場來搶土地。不過，他們也知道，如果未來這些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，他們同樣可能與地方政府商量或討價還價，甚至于讓地方政府重新收回這些已經(jīng)拍賣了的土地?？梢哉f，早些年，不少城市的一個個地王，除非房價真正上漲到房地產(chǎn)開發(fā)商有利可圖，否則這些為地王有幾幅土地是真正開發(fā)了的。

因為，地方政府并不在于這些地王未來建不建造住房，而是能夠在當(dāng)前把這些城市的土地價格一路推高，這就達(dá)到地方政府的目的了。地方政府要的就是這個。正因為，地方政府都會抱這種心態(tài)，那么房地產(chǎn)開發(fā)商豈能不把這些城市的土地拍賣成一個個的地王呢？因為，一個個地王出現(xiàn)，不僅能夠推高當(dāng)?shù)赝恋氐膬r格，更為重要的是能夠把當(dāng)?shù)胤績r進(jìn)一步帶動，這就是地方政府的如意算盤。

可見，當(dāng)前不少城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，那些瘋狂的住房投資者不敢輕易再進(jìn)入市場，不少城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了拐點，這或許是這些城市房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整開始。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商可能比住房投資者更為樂觀，再加上拍賣的土地最后有地方政府擔(dān)保，及地方政府樂見更多的地王出現(xiàn)，土地市場自然會出現(xiàn)火爆的場面。但是這種情況不會持續(xù)太長時間，只要這些城市的房價真正出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商搶地?zé)岢焙芸炀蜁┤煌Ｖ?。中國房地產(chǎn)市場冰火兩重的局面就會結(jié)束。

當(dāng)然現(xiàn)在的問題就在于中央政府說是要遏制投機投資炒房，要讓樓市的功能回歸到居住，讓房價回歸理性，要遏制房地產(chǎn)開發(fā)商炒地，這對市場有一定的影響，但是如果相關(guān)的政策不真正落實并推出，住房投機投資者在觀望一段時間之后，又可能進(jìn)入市場并把房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大。對此，政府已經(jīng)到了真正下決心遏制住房成為賺錢工具的時候了，不可有半點猶豫！